Содержание
- Чем «соглашение» отличается от «договора» аренды
- Какой документ обладает юридической силой
- Пошаговое оформление дополнительного соглашения о пролонгации
- Нужна ли регистрация в Росреестре
- Краткий образец дополнительного соглашения
- Чек-лист перед подписанием
Чем «соглашение» отличается от «договора» аренды нежилого помещения
На практике часто путают договор аренды и соглашение. Вот ключевые различия:
| Критерий | Договор аренды | Дополнительное соглашение |
|---|---|---|
| Назначение | Первичное установление всех условий аренды | Изменение, уточнение или продление уже заключённого договора |
| Форма | Письменная (устная форма возможна только до 1 года) | Письменная (ст. 452 ГК РФ) |
| Государственная регистрация | Обязательна при сроке ≥ 1 года (п. 2 ст. 609 ГК РФ) | Регистрируется только если изменяет существенные условия (например, срок ≥ 1 года) |
| Объём документа | Полный перечень прав и обязанностей сторон | Кратко: ссылается на основной договор и изменяет конкретные пункты |
Какой документ обладает юридической силой
Юридическая сила есть у обоих документов при соблюдении формы и процедуры. Однако:
- Если стороны подписали только «Соглашение аренды» без основного договора, суд может квалифицировать его как самостоятельный договор аренды.
- Если существует основной договор, а затем оформлено дополнительное соглашение о пролонгации, то именно совокупность этих документов образует полное правовое основание.
Пошаговое оформление дополнительного соглашения о пролонгации
- Проверьте основной договор
Убедитесь, что в нём прописан порядок продления (автоматический или по соглашению). - Уточните срок пролонгации
Если новый срок ≥ 1 года, потребуется регистрация в Росреестре. - Согласуйте условия
Стороны могут изменить не только срок, но и арендную ставку, порядок оплаты, перечень помещений и пр. - Изготовьте 3 экземпляра соглашения
Один — застройщику/собственнику, второй — арендатору, третий — для предоставления в Росреестр (если нужно). - Подписание
Должны подписать все стороны (или их уполномоченные представители). - Заверьте у нотариуса (по желанию)
Обязательно только если одна из сторон — юрлицо, а документы подписывает представитель без доверенности. - Регистрация
Отнесите соглашение в МФЦ/Росреестр при сроке ≥ 1 года или при изменении площади объекта (ст. 164.1 Закона 122-ФЗ).
Нужна ли регистрация в Росреестре?
| Ситуация | Регистрация | Основание |
|---|---|---|
| Дополнительное соглашение продлевает аренду на 11 месяцев | Не нужна | п. 2 ст. 609 ГК РФ |
| Продление на 2 года | Нужна | Подлежит госрегистрации как сделка с недвижимостью |
| Изменение площади арендуемого помещения | Нужна | Изменение существенного условия договора |
| Только изменение арендной ставки без изменения срока | Не нужна | Не затрагивает права третьих лиц |
Краткий образец дополнительного соглашения о пролонгации
ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № 3 к договору аренды нежилого помещения № 15/2024 от «14» марта 2024 г. г. Москва «20» апреля 2026 г. ООО «Альфа-Инвест», в лице директора Иванова И.И., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ИП Петров П.П., действующий на основании Свидетельства о регистрации, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем: Пункт 2.1 договора № 15/2024 изложить в новой редакции: «Срок действия договора продлевается до 23:59 14 марта 2028 года». Арендная плата за период с 15 марта 2026 г. по 14 марта 2028 г. устанавливается в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей в месяц НДС не облагается. Остальные условия договора № 15/2024 остаются без изменений. Настоящее соглашение вступает в силу с момента подписания и регистрации в органах Росреестра (при необходимости). Подписи сторон: Арендодатель: Арендатор: ООО «Альфа-Инвест» ИП Петров П.П. ____________/Иванов И.И./ ____________/Петров П.П./ М.П. М.П.
Чек-лист перед подписанием
- ✓ Проверьте полномочия подписанта (приказ/доверенность).
- ✓ Сверьте кадастровый номер помещения с ЕГРН.
- ✓ Уточните, не заложено ли помещение в банке (запрос выписки из ЕГРН).
- ✓ Если арендатор, юрлицо, убедитесь, что решение о продлении одобрено учредителями (протокол).
- ✓ Установите дату вступления в силу: после подписания или после регистрации.
- ✓ Сохраните скан-копию соглашения в облаке и бумажный оригинал в сейфе.