В 2022–2026 гг. участились случаи перезаключения или изменения условий долгосрочных договоров аренды земельных участков‚ особенно когда первоначальный арендатор – ООО‚ а новый контрагент – АО. Ниже приведён подробный алгоритм‚ как правильно оформить дополнительное соглашение‚ какие расходы можно учесть при расчёте налога на прибыль и какие документы потребуются для государственной регистрации.
Что такое дополнительное соглашение и когда оно требуется
- Переуступка прав и обязанностей по договору аренды (уступка долга/требования).
- Изменение арендной ставки‚ срока‚ порядка выплат‚ целевого назначения.
- Изменение сторон договора (например‚ реорганизация ООО в АО).
Краткая инструкция по оформлению дополнительного соглашения
- Согласование условий между арендодателем‚ первоначальным арендатором (ООО) и новым арендатором (АО).
- Формулировка изменений в виде приложения к основному договору.
- Подписание всеми сторонами: скрепляется печатями и подписями руководителей.
- Государственная регистрация в Росреестре (если договор подлежит регистрации).
- Уведомление заинтересованных контролирующих органов (налоговая‚ кадастровая палата).
Шаблон основных пунктов
1. Стороны.
Арендодатель: [ФИО/наименование]‚ ИНН‚ ОГРН.
Исходный арендатор (ООО): [реквизиты].
Новый арендатор (АО): [реквизиты].
2. Предмет изменений.
Пункт 2.1. «С момента подписания настоящего соглашения права и обязанности арендатора переходят к АО…».
3. Срок действия.
Соглашение вступает в силу с даты государственной регистрации.
Налоговые последствия и расходы
Какие расходы можно включить в налогооблагаемую базу?
- Госпошлина за регистрацию переуступки прав (пп. 10 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
- Юридические и оценочные услуги (документы: договор подряда‚ акты выполненных работ‚ счёт-фактура).
- Нотариальное удостоверение (при необходимости – пп. 15 п. 1 ст. 264 НК РФ).
- Кадастровые расходы при корректировке кадастрового паспорта (если изменилась площадь/категория).
Важно: все затраты должны быть экономически обоснованы и подтверждены первичными документами (договоры‚ акты‚ чеки‚ платёжные поручения).
Размер госпошлины в 2026 г.
| Операция | Ставка (₽) |
|---|---|
| Регистрация переуступки прав аренды | 2 000 |
| Внесение изменений в ЕГРН (кадастровый учёт) | 350 |
Пошаговая схема государственной регистрации
- Подготовка пакета документов:
- Дополнительное соглашение (3 экз.).
- Копии Уставов ООО и АО с отметками ИФНС.
- Карточка с образцами подписей и печатей.
- Выписка из ЕГРЮЛ (не старше 5 дней).
- Согласие органа местного самоуправления (если требуется).
- Подача заявления:
- Онлайн через портал Госуслуг → «Росреестр».
- Офлайн — в МФЦ или регистрационной палате (форма Р14001).
- Получение выписки ЕГРН (срок 5–7 рабочих дней).
Примеры из судебной практики (ВС РФ‚ 2022–2025 гг.)
- Дело № А40-298456/2022: ВС подтвердил‚ что при переуступке прав аренды на 49 лет согласие арендодателя может быть выражено в дополнительном соглашении без нового конкурса.
- Дело № А32-10854/2023: арендатор (ООО)‚ преобразовавшийся в АО‚ обязан внести новые данные в ЕГРН в течение 30 дней после регистрации реорганизации; иначе арендодатель вправе требовать расторжения договора.
Чек-лист для бухгалтера: учёт расходов по переуступке аренды
- ✅ Проверить‚ что в договоре указана сумма госпошлины и платёжное поручение прикреплено к актам.
- ✅ Отразить затраты в НУ и БУ на сч. 97 «Расходы будущих периодов» с последующим списанием равными долями.
- ✅ Включить расходы в расчёт налога на прибыль в периоде их признания (п. 1 ст. 272 НК РФ).
Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка позволяет гибко адаптировать условия к изменившимся обстоятельствам: переуступить права новому арендатору (АО)‚ скорректировать ставку или срок. Главное, строго соблюдать процедуру согласования‚ оформить регистрацию в Росреестре и правильно учесть все сопутствующие расходы в налоговом учёте.