Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

Что такое «заниженная цена» в ДКП и почему она используется

Под заниженной ценой в контексте договора купли-продажи (ДКП) квартиры понимается указание в документе стоимости, ниже реально согласованной между сторонами. Чаще всего так поступают, чтобы:

• Снизить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) для продавца (если квартира в собственности менее минимального срока).
• Уменьшить размер налога на имущество и будущих кадастровых платежей для покупателя.
• Сократить размер государственной пошлины (0,5 % от цены, но не более 20 000 ₽).

Однако с г. вступил в силу «анти-заниженный» механизм: налоговая автоматически сравнивает цену в ДКП с кадастровой стоимостью. Если цена ниже 70 % кадастровой, НДФЛ исчисляют исходя из 70 % кадастра.

Зачем нужно дополнительное соглашение при занижении цены

Основной ДКП подаётся в Росреестр и содержит «официальную» цену. Чтобы зафиксировать реальные договорённости и не нарушать закон, стороны заключают дополнительное соглашение (ДС):

1. Оно не подаётся в Росреестр и не становится частью ЕГРН.
2. В нём прописывают реальную цену и порядок доплаты «в конверте».
3. Формулируют условия возврата/резервирования суммы в случае расторжения.

Как правильно оформить ДС: пошаговая инструкция

Шаг 1. Заголовок и ссылки на основной договор

Пример:

Дополнительное соглашение № 1

к договору купли-продажи квартиры № ___ от «__» ___ 2026 г., заключённому между Ивановым А.А. и Петровой Б.Б.

Шаг 2. Фиксация реальной цены

1.1. Стороны подтверждают, что фактическая цена объекта недвижимости составляет 7 500 000 (семь миллионов пятьсот тысяч) рублей, из которых:

• 5 000 000 ₽ отражены в основном ДКП;
• 2 500 000 ₽ уплачиваются дополнительно наличными/на расчётный счёт до ___ числа.

Шаг 3. Распределение обязанностей и рисков

• Продавец обязуется передать квартиру без обременений и предоставить все оригиналы ключей.
• Покупатель оплачивает оставшуюся сумму в течение 3 банковских дней после регистрации перехода права.
• Риск утраты суммы «в конверте» возникает у стороны, нарушившей условия оплаты.

Шаг 4; Нотариальное удостоверение (по желанию)

Хотя ДС не требует нотариуса, нотариальное удостоверение снижает риск оспаривания сделки: нотариус фиксирует подлинность подписей и отсутствие давления.

Основные юридические риски

Шаблон фрагмента дополнительного соглашения

<p><b>2.3.</b> В случае расторжения основного договора по вине Продавца последний обязуется в течение 5 (пяти) банковских дней вернуть Покупателю:
<ul>
 <li>полученную по ДКП сумму в размере 5 000 000 (пяти миллионов) рублей</li>
 <li>а также дополнительно уплаченные 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей</li>
 <li>и проценты в размере ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день возврата.</li>
</ul>
</p>

Альтернативные легальные способы снизить налог

1. Расходный метод. Уменьшить налогооблагаемую базу на сумму подтверждённых расходов (покупная цена + проценты по ипотеке + ремонт).
2. Семейная сделка. При продаже близкому родственнику возможно освобождение от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
3. Переуступка права требования. Оформить не продажу квартиры, а переуступку доли в ДДУ (применимо к новостройкам).

Краткий чек-лист перед подписанием

• ✔ Проверить кадастровую стоимость на rosreestr.gov.ru
• ✔ Согласовать форму доплаты (наличные – акт приёма-передачи, безнал – платёжное поручение)
• ✔ Сделать копию ДС для банка (если используется ипотека)
• ✔ Убедиться, что допсоглашение подписано обеими сторонами в одном экземпляре без помарок

Дополнительное соглашение при занижении цены в ДКП – это компромисс между налоговой оптимизацией и юридической безопасностью. При грамотном оформлении оно позволяет избежать споров и финансовых потерь. Однако помните: любые манипуляции с ценой несут риск признания сделки недействительной. Поэтому перед подписанием рекомендуется получить консультацию опытного риэлтора и налогового юриста.

С уважением, редакция «Юридического консультанта»