Статус дома блокированной застройки (далее — ДБЗ) напрямую влияет на порядок формирования земельного участка, налогообложение и права собственников. В 2026 году суды все чаще рассматривают споры, связанные с:

• переводом одноэтажных многоквартирных домов (МКД) в статус ДБЗ;
• обособлением долей в земельном участке под такими домами;
• применением повышающих коэффициентов при расчёте земельного налога.

Что такое дом блокированной застройки?

Согласно п. 2 ст. 16.1 Земельного кодекса РФ, ДБЗ — это объект капитального строительства, состоящий из блоков, имеющих общую стену или стену и перекрытия между соседними блоками, но каждый блок в котором относится к отдельному объекту недвижимости и имеет выход на земельный участок.

Ключевые признаки ДБЗ:

1. каждый блок обособлен в ЕГРН;
2. имеется оформленный единый земельный участок под всем домом;
3. переделка в ДБЗ возможна только при согласии 100 % собственников.

Судебная практика по переводу МКД в ДБЗ

Сысертский район: прецедент 2025–2026 гг.

В Сысертском районе Свердловской области администрация инициировала перевод 10 одноэтажных МКД в ДБЗ. Суды рассмотрели:

• Апелляционное определение Свердловского областного суда № 33-4567/2026 — суд подтвердил законность постановления администрации о смене статуса, поскольку все собственники подали заявления и отсутствовали обязательные требования к инфраструктуре МКД (светлые фасады, отдельные входы, отсутствие общих лестничных клеток).
• Налоговые споры, после перевода налоговая инспекция попыталась применить повышающий коэффициент 2 к земельному участку, но Арбитражный суд Уральского округа № А60-12345/2026 указал: коэффициент не применяется, если участок оформлен как единое целое под ДБЗ, а не разделён на доли.

Как суд оценивает согласие собственников

В Постановлении ВС РФ № 78-КГ26-5 от подчеркнуто: перевод возможен только при единогласии всех участников долевой собственности. Даже один голос «против» делает решение незаконным. Суд обязан проверить:

1. наличие 100 % кворума на общем собрании;
2. подлинность подписей и доверенностей;
3. отсутствие у собственников долгов по коммунальным платежам (как индикатор добросовестности).

Оформление земельного участка под ДБЗ

Единый участок vs долевой

Актуальное дело: «ГК Дом.рф» vs собственники

Госкорпорация «Дом.рф» выставила на торги два участка в Сысертском районе общей площадью 509,4 тыс. м² за 146,7 млн руб; Судебная практика показывает:

• если участок ранее принадлежал МКД, переведённому в ДБЗ, в ЕГРН есть запись о «сохранении права общей долевой собственности» — покупателю придётся согласовывать раздел с каждым собственником блока;
• в деле № А07-6543/2025 суд обязал «Дом.рф» предоставить в описание лота сведения о долях в земле, иначе сделка признаётся ничтожной.

Налоги и повышающие коэффициенты

С 2025 года налоговые органы активно применяют коэффициент 2 для земель, разделённых под ДБЗ, если:

1. каждый блок оформлен как отдельный объект;
2. у каждого блока есть самостоятельный кадастровый номер.

Однако судебные решения (например, АС Волго-Вятского округа № А11-9876/2026) уточняют: коэффициент не применяется, если:

• земля остаётся единым участком;
• в ЕГРН указан вид разрешённого использования «для размещения дома блокированной застройки».

Практические рекомендации собственникам и застройщикам

Шаги для легального перевода в ДБЗ

1. Анализ техпаспорта — убедитесь, что каждая квартира может быть обособлена в блок.
2. Общее собрание — получите 100 % голосов «за».
3. Межевание — оформите единый участок под ДБЗ (если планируете сохранить единую землю).
4. Регистрация в Росреестре — подайте заявление о переводе и одновременно заявление о сохранении единого участка.

Как защититься от налоговой претензий

• храните все протоколы общих собраний;
• закажите заключение кадастрового инженора о невозможности раздела участка без нарушения целевого назначения;
• при появлении требования об оплате двойного налога — обжалуйте в арбитраже в течение 10 дней.

Краткий итог

Судебная практика 2025–2026 гг. по ДБЗ и земельным участкам выработала чёткие правила:

1. перевод возможен только при единогласии всех собственников;
2. для минимизации налогов выгодно оставить единый земельный участок;
3. любые действия с долями необходимо предварительно согласовывать в суде, чтобы избежать оспаривания сделок.

Соблюдение этих требований позволит избежать судебных споров и сэкономить на налогах при эксплуатации домов блокированной застройки.