Случается, что человек, у которого на имуществе числятся долги, всё же заключает договор купли-продажи․
Спустя месяц-другой покупатель узнаёт о долгах, а за ними приходят судебные приставы, финансовые управляющие или банк-кредитор․
Всё это в 2025 году регулируется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»,
Законом № 127-ФЗ о банкротстве и рядом разъяснений Верховного Суда․
Ниже ‒ развёрнутая инструкция, как не «попасть» ни продавцу, ни покупателю․

Какие «долги» могут «ехать» вместе с квартирой

• Задолженность по ЖКХ – коммунальные платежи, капремонт, электричество, вода, ТКО․
• Кредит под залог квартиры – ипотека, залоговое обязательство в пользу банка․
• Арест по исполнительному производству – постановление судебного пристава․
• Долги в рамках банкротства должника – когда квартира попадает в конкурсную массу․
• Налоговые претензии – неуплаченный НДФЛ, налог на имущество и земельный налог․

Может ли должник вообще продать квартиру?

2․1․Когда можно продать без согласия кредитора/пристава

Если залог не зарегистрирован в ЕГРН или арест снят, продавец свободен․
Важно: в договоре купли-продажи обязательно должен быть пункт «о том, что квартира свободна от обременений»․
Если продавец утаил арест/залог, покупатель вправе требовать расторжения договора и возврата денег + убытков (ст․ 450, 461 ГК РФ)․

2․2․Когда нужно согласие или сначала погашение долга

1. Ипотека – требуется письменное согласие банка (ст․ 346 ГК РФ)․ Обычно банк требует одновременно погасить кредит из выручки․
2. Арест приставов – снять арест можно, либо выплатив долг, либо договорившись о депонировании суммы на счёт ФССП․
3. Банкротное производство – сделка возможна только с разрешения финансового управляющего и собрания кредиторов (ст․ 61․1 Закона № 127-ФЗ)․

Реальный кейс-2025: «Счастная против Чигарчаковой»

В августе 2023 г․ Екатерина Счастная продала квартиру Татьяне Чигарчаковой․
Через 3 месяца на Счастную подали в суд о банкротстве (дело № А56-96799/2023)․
Финансовый управляющий заявил в суд требование признать сделку недействительной, поскольку:

• цена была на 23 % ниже рыночной;
• деньги не поступили на счёт должника, а «ушли» в наличные․

Арбитражный суд СЗО отказал в удовлетворении иска: покупатель добросовестный,
передал деньги через банковский аккредитив, а отчёт оценщика не доказал занижения цены․

Пошаговый алгоритм для продавца-должника

1. Запросить выписку из ЕГРН – отображает залоги, аресты и обременения․
2. Считать долги:
   • ЖКХ – запросить справку у УК/ТСЖ;
   • ипотечный кредит – банк выдаёт справку о текущем остатке;
   • арест приставов – проверка на сайте fssprus․ru․
3. Выбрать модель продажи:
   • «Чистая квартира» – сначала погашение долга, потом сделка․
   • С продажей «по цепочке» – деньги покупателя идут на закрытие ипотеки (эскроу-счёт)․
   • С дисконтом – покупатель берёт на себя долги; прописывается в договоре․
4. Уведомить залогодержателя/пристава и получить согласие или реестр требований․
5. Оформить сделку через нотариуса при аресте или залоге – это обязательно (ст․ 164․1 ГК РФ)․

Что делать покупателю, чтобы не «купить» чужую проблему

Короткий чек-лист покупателю:

1. Получить свежую (не старше 3 дней) выписку ЕГРН․
2. В договоре прописать пункт: «Продавец гарантирует отсутствие долгов и обязуется погасить их до регистрации перехода права»․
3. Расчёты только через банковский аккредитив/депозит нотариуса․
4. Застраховать титул (страховка «от потери права»)․

Налоговые последствия для продавца с долгами

Даже если квартира продана «в минус» из-за долгов, НДФЛ 13 % с разницы «цена продажи ‒ цена покупки» рассчитывается без учёта суммы долга․
Например: продали за 5 млн руб․, купили когда-то за 4 млн руб․, долг ЖКХ 300 тыс․ руб․
Налог: (5 000 000 – 4 000 000) × 13 % = 130 000 руб․
Совет: в 3-НДФЛ можно включить документально подтверждённые расходы на погашение долгов, если они оформлены как «расходы на достижение дохода»․

Частые ошибки и советы юристов

• Ошибка: «Долг за ЖКХ не переходит, пусть ТСЖ само разбирается»․
  
  Правда: при непогашении долга свыше 3 месяцев ТСЖ вправе обратить взыскание на нового собственника через суд (ст․ 153 ЖК РФ)․
• Ошибка: Покупатель «гасит» долг напрямую продавцу наличными․

  Правда: лучше перечислить на спецсчёт приставов/ТСЖ, иначе риск мошенничества․

• Ошибка: Считать, что банкротство «автоматически» отменит продажу․
  
  Правда: сделка может быть оспорена только в течение 3 лет и при доказанной недобросовестности (п․ 2 ст․ 61․4 Закона № 127-ФЗ)․

Если вы ‒ ПРОДАВЕЦ:
• Получи выписку → погаси долги → уведоми пристава/банк → продавай через нотариуса․
Если вы ‒ ПОКУПАТЕЛЬ:
• Проверь всё → зафиксируй условия в договоре → держи деньги до регистрации права․

Дата актуализации: 19 апреля 2026 г․
Судебная практика и законодательство быстро меняются – перед сделкой лучше получить индивидуальную консультацию квалифицированного юриста по недвижимости и банкротству․