Продажа жилой недвижимости в России считается налогооблагаемым доходом․ Однако не каждый владелец обязан платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)․ Данная статья подробно разберёт, когда налог обязателен, как его рассчитать, какие существуют льготы и как правильно подать декларацию в 2026 году․

Правовая база

• Налоговый кодекс РФ, статья 224 – «Налог на доходы физических лиц с продажи недвижимости»․
• Федеральный закон № 13‑НДФЛ (введён в действие с 2025 года) – определяет новые сроки владения (3 и 5 лет) и прогрессивную шкалу ставок․
• Постановление ФНС России от 30 марта 2026 г․ № ММ‑30‑2/2026 – утверждена обновлённая форма декларации 3‑НДФЛ․

Ставка налога в 2026 году

С 2025 по 2026 год налог стал прогрессивным в случае превышения определённого порога (в 2025 году – 5 млн руб․, в 2026 году – 6 млн руб․), но для большинства продавцов ставка остаётся 13 %․

Когда налог не платится?

Срок владения

• 5 лет – полное освобождение от НДФЛ при продаже любой жилой недвижимости, если вы владели ей непрерывно․
• 3 года – освобождение при условии, что квартира была единственным жильём продавца на момент продажи․

Иные льготы

• Продажа единственного жилого помещения, приобретённого до 1 января 2016 года, и находившегося в собственности не менее 3 лет․
• Продажа недвижимости, полученной в наследство или по субъективному праву дарения, если собственник владел ею более 5 лет․
• Продажа квартиры, полученной в результате раздела совместного имущества (развод, наследство) – налог не взимается, если срок владения от 3 лет․
• Для жены, если квартира не является её единственным жильём, налог считается только с половины суммы сделки․

Налоговый вычет «1 млн руб․»

Если вы не попадаете под льготы по сроку владения, вы всё‑равно можете уменьшить налогооблагаемую базу на 1 000 000 рублей․ Вычет применяется к разнице между ценой продажи и ценой покупки, а не к полной стоимости сделки․

Как рассчитать налог (пошагово)

1. Определите доход от продажи:

   Доход = Цена продажи – Цена покупки

2. Если вы продаёте единственное жильё и владели им более 3 лет, переходите к пункту 7 (налога нет)․
3. Если срок владения менее 3 (или 5) лет, вычтите налоговый вычет 1 млн руб․:
   
   Налогооблагаемая база = Доход – 1 000 000 ₽
4. Если вы женаты, а квартира не является её единственным жильём, умножьте базу на 0,5 (платится только с половины суммы)․
5. Примените ставку налога (13 % для резидентов, 30 % для нерезидентов):
   
   Налог = Налогооблагаемая база × Ставка
6. Если полученный налог отрицательный (база < 0), налог платить не нужно․
7. Убедитесь, что не превышен порог прогрессивной шкалы (с 2025 года – 5 млн руб․)․ При превышении ставка может увеличиться до 15 % (для резидентов)․

Сроки уплаты и подачи декларации

• Налог подлежит уплате не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи (для сделок, совершённых в 2025 году – до 15 июля 2026 года)․
• Заполняется декларация 3‑НДФЛ (обновлённый образец, обязательный с 2026 года)․ Форма доступна на сайте ФНС․
• Декларацию можно подать:
  • Лично в налоговый орган (по адресу вашего налогового участка);
  • Через личный кабинет налогоплательщика на nalog․ru;
  • С помощью электронного сервиса «Госуслуги»․
• Оплата производится банковским переводом, через онлайн‑банк, терминалы или в отделениях банка с указанием кода назначения 1010 (для НДФЛ)․

Как избежать налога (практические рекомендации)

1. Планируйте срок владения․ Если возможно, держите жильё минимум 5 лет – полностью избавляетесь от НДФЛ․
2. Если вы владелец более одного объекта, используйте льготу «единственное жильё» для того объекта, который действительно является вашим основным местом жительства․
3. При продаже квартиры, полученной в наследство, учитывайте, что срок владения считается от даты смерти наследодателя․
4. Если планируете продажу в текущем году, проверьте, не превысите ли вы порог в 5 млн ₽ (прогрессивная шкала)․
5. При наличии субъекта‑совладельца (супруг/супруга) учитывайте возможность уплаты налога только с ½ суммы – это может существенно снизить налоговую нагрузку․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если я продал квартиру через агентство?

Да․ Налог взимается с продавца независимо от того, через кого была проведена сделка․ Агентство лишь получает свою комиссию․

Как узнать, считается ли квартира моим «единственным жильём»?

Это жильё, в котором вы регистрируетесь по месту жительства и фактически проживаете более 183 дней в году; Если у вас есть другая квартира, но вы в ней не живёте, первая считается единственным жильём․

Что делать, если я не успел подать декларацию в срок?

Налоговый орган может начислить пеню (0,5 % от суммы налога за каждый полный месяц просрочки)․ Рекомендуется подать декларацию как можно скорее и оплатить налог с начисленной пеней․

Можно ли уменьшить налог, приложив договор купли‑продажи и справку о расходах?

Да․ В декларацию можно включить подтверждающие документы: договор купли‑продажи, справку о стоимости ремонта (если он был проведён за ваш счёт) – они могут уменьшить налогооблагаемую базу, но только в пределах 1 млн ₽ вычета․

Какой налог платить, если я продал квартиру за рубежом?

Если объект находится в России, налог уплачивается в РФ независимо от места вашего проживания․ Если квартира находится за границей, налог в РФ не взимается, но может возникнуть обязанность в стране, где находится имущество․

Налог с продажи квартиры – это обязательный платеж, но существует несколько чётко прописанных способов его избежать или существенно сократить․ Ключевые факторы – срок владения (3 или 5 лет), статус «единственного жилья», наличие налогового вычета в 1 млн ₽ и своевременное заполнение декларации 3‑НДФЛ;

Если вы планируете продажу недвижимости в ближайшее время, рекомендуется:

1. Проверить срок владения и статус единственного жилья․
2. Подготовить документы о покупке (договор, выписку из ЕГРН)․
3. Вычислить потенциальный налог с помощью приведённой выше формулы․
4. В случае необходимости подать декларацию 3‑НДФЛ до 15 июля следующего года․

Только так можно уверенно и без лишних расходов выполнить налоговые обязательства перед государством․

Обновлено: 19 апреля 2026 г․ На основе официальных данных ФНС России, публикаций СМИ (Lenta․ru, РБК, Домклик) и практических рекомендаций налоговых консультантов․