Даже если вы сдаёте однокомнатную «хрущёвку» или элитный пентхаус, без нужного пакета бумаг сделка будет считаться недействительной или чреватой штрафами. Ниже ‒ самый актуальный на 19 апреля 2026 года перечень документов, которые должен иметь каждый арендодатель.
Подтверждение вашего права собственности
- Выписка из ЕГРН/ЕГРН-2 (до 3-х дней делается на rosreestr.gov.ru или через МФЦ);
- Свидетельство о праве собственности старого образца ‒ тоже принимают;
- Договор купли-продажи, дарения, приватизации ‒ если объект только куплен и выписка ещё не готова.
Важно! Если квартира в ипотеке, с 2024 года обязательно предоставлять письменное разрешение банка на сдачу жилья в аренду.
Личные документы собственника
- Паспорт РФ (оригинал + 2 копии для договора и регистрации);
- ИНН ‒ потребуется при сдаче декларации 3-НДФЛ;
- СНИЛС ‒ если арендатор хочет прописаться (совсем не обязательно).
Если собственников несколько
Нужно:
- нотариально заверенное согласие каждого совладельца;
- или оформить один договор, где будут подписи всех собственников.
Доверенность на представителя
Если квартиру сдаёт агентство или родственник:
- Нотариальная доверенность с указанием права заключать договоры найма и получать деньги;
- Паспорт представителя.
Документы на коммунальные услуги
| Документ | Для чего нужен |
|---|---|
| Последние квитанции ЖКХ | Подтверждать отсутствие долгов перед нанимателем |
| Справка об отсутствии задолженности | Выдаётся УК или ГИС ЖКХ |
| Энергопаспорт / технический план | Требуются при сдаче комнат в коммуналке |
Ключевой документ, договор найма жилого помещения
Что обязательно включить:
- Паспортные данные сторон;
- Адрес, площадь, количество комнат, наличие мебели и техники;
- Срок договора (рекомендуют 11 месяцев с автопродлением, чтобы не попадать под ФЗ-54);
- Размер арендной платы и порядок индексации;
- Обязанности по коммунальным платежам;
- Размер залога (депозита) — обычно 1 месяц;
- Акт приёма-передачи с фото/видео состояния квартиры.
Налоги: что платить в 2026 году
- НПД (профессиональный доход) — 4 % при сдаче физлицам, 6 % юрлицам. Оформляется через «Мой налог» без ИП.
- ИП на УСН «Доходы» — 6 % + фиксированные взносы ≈ 49 тыс. руб./год.
- 3-НДФЛ — 13 %, если не регистрируете спецрежим (с 2025 г. действует прогрессивная шкала 13 %/15 %).
С онлайн-касса ККТ не нужна при сдаче жилья физлицам (54-ФЗ, п. 2 ст. 2).
Дополнительные документы (по желанию)
- Страховой полис, добровольная страховка имущества от залива или порчи;
- Фотопротокол квартиры — снимки всех дефектов и счётчиков при заезде/выезде;
- Справка о несудимости — выдаёться за 3 дня на Госуслугах, повышает доверие арендаторов.
Перечень на «один лист»
Распечатайте и держите в папке:
- Выписка ЕГРН (1 лист);
- Паспорт собственника (копия);
- Нотариальное согласие совладельца (если есть);
- Доверенность (если сдаёт представитель);
- Последняя квитанция ЖКХ;
- Договор найма (2 экз.);
- Акт приёма-передачи (1 экз.).
Пошаговый алгоритм подготовки
- Шаг 1; Заказываете выписку ЕГРН (онлайн за 300 ₽).
- Шаг 2. Собираете остальные документы за 1-2 дня.
- Шаг 3. Подписываете договор и акт приёма-передачи.
- Шаг 4. В течение 10 дней регистрируете арендатора через Госуслуги (по желанию).
- Шаг 5. До 30 апреля следующего года сдаёте 3-НДФЛ или платите НПД.
Правильно оформленный пакет документов сокращает риски на 90 % и увеличивает доверие арендаторов. Уделите 1-2 часа на подготовку бумаг — и получите стабильный доход без судов и штрафов.