Вопросы налогообложения доходов физических лиц (ФЛ), получаемых от использования земельных участков и другого имущества, принадлежащего организациям, актуальны для большинства налогоплательщиков. В статье подробно рассмотрены:

• какие виды доходов относятся к этой категории;
• какие налоги при этом обязаны уплачивать физические лица;
• какие особенности существуют при аренде, сдаче в поднаем, дарении и продаже;
• практические рекомендации по оформлению и сдаче деклараций.

Основные понятия

Земля и имущество организаций – это объекты, находящиеся в собственности юридических лиц (коммерческих компаний, государственных и муниципальных учреждений, некоммерческих организаций). Физическое лицо может получать от них доход в следующих формах:

1. Арендные платежи (аренда земли, зданий, помещений, техники).
2. Доходы от поднаема (передача арендованного имущества третьим лицам).
3. Поступления от использования имущества по договору безвозмездного пользования (например, предоставление земельного участка под строительство).
4. Поступления от продажи (реализация) доли в земельном участке или ином имуществе, принадлежащем организации.
5. Дарения и наследование имущества, принадлежащего организации (в редких случаях, когда организация передает имущество в пользу ФЛ).

Виды доходов и их классификация

2.1 Арендные доходы

Арендные платежи, получаемые от организации‑арендодателя, относятся к доходам от реализации имущества и облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов).

2.2 Доходы от поднаема

Если ФЛ, арендующий имущество у организации, сдает его в поднаем третьим лицам, разница между полученным от поднаема доходом и уплаченным арендатору вознаграждением считается прибыли от предпринимательской деятельности. Налоговая ставка зависит от выбранного режима налогообложения (УСН 6 % или 15 %, ПСН, общий режим).

2.3 Безвозмездное пользование

Если организация предоставляет имущество безвозмездно, но с условием получения от ФЛ определённого вознаграждения (например, доля от прибыли проекта), такой доход также считается прибылью от реализации имущества и облагается НДФЛ по ставке 13 %.

2.4 Продажа и отчуждение имущества

При продаже земельного участка или другого имущества, принадлежащего организации, ФЛ получает доход в виде разницы между продажной ценой и справедливой рыночной стоимостью (СМР) на момент получения имущества. Налоговая база определяется по формуле:

Налоговая база = Цена продажи – (СМР + затраты, подтверждённые документально)

Ставка НДФЛ – 13 % (резиденты) или 30 % (нерезиденты).

2.5 Дарения и наследство

Дарения, получаемые от организации, облагаются НДФЛ в случае, если стоимость подарка превышает необлагаемый минимум (в 2026 году – 4 000 руб.). При получении в наследство налог не взимается, однако при последующей продаже имущества возникает налог на полученную прибыль.

Налоговое регулирование

3.1 Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Для большинства видов доходов, указанных выше, применяются стандартные ставки НДФЛ:

• 13 % – резиденты РФ (постоянные жители, находящиеся на территории более 183 дней в году);
• 30 % – нерезиденты (иные налогоплательщики, не подпадающие под статус резидента).

3.2 Налог на добавленную стоимость (НДС)

Если ФЛ является плательщиком НДС (например, зарегистрирован как индивидуальный предприниматель на общей системе налогообложения), арендные платежи могут подпадать под НДС по ставке 20 %. В этом случае:

1. Организация‑арендодатель выставляет счёт‑фактуру с НДС;
2. ФЛ уплачивает НДС вместе с арендой, но имеет право на вычет (при условии использования имущества в своей предпринимательской деятельности).

Для физических лиц, не являющихся плательщиками НДС, арендные платежи без НДС.

3.3 Особенности при применении УСН (упрощённой системы налогообложения)

Если ФЛ зарегистрирован как ИП на УСН, доходы от аренды и поднаема можно включать в налоговую базу по:

• УСН «Доходы» – ставка 6 %;
• УСН «Доходы минус расходы» – ставка 15 % (при наличии подтверждённых расходов).

Порядок расчёта и уплаты налогов

4.1 Сроки подачи деклараций

Декларация по форме 3‑НДФЛ подаётся в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за отчётным (для доходов, полученных в 2025 году – до 30 апреля 2026 года). При наличии налоговых обязательств по НДС – декларация по форме 1100К подаётся до 25 числа месяца, следующего за отчётным.

4.2 Расчёт налога

Пример расчёта НДФЛ по арендному доходу:

Арендная плата за год: 1 200 000 руб.
Ставка НДФЛ (резидент): 13 %
Налог к уплате = 1 200 000 × 13 % = 156 000 руб.

4.3 Уплата налога

Налог уплачивается в течение месяца, следующего за получением дохода. При получении доходов в течение года можно воспользоваться авансовой системой (ежеквартальные авансы). Платёж производится через банковскую карту, онлайн‑банк или в отделении налоговой.

Специфические ситуации

5.1 Аренда земельных участков, принадлежащих государственным и муниципальным организациям

Для таких арендных договоров действуют особые правила:

• Ставка НДФЛ может быть снижена до 6 % в рамках льготных режимов (при условии, что арендатор использует землю под сельское хозяйство).
• Организации‑арендодатели обязаны предоставлять справку о размере арендных платежей для целей налоговой отчётности.

5.2 Дарение земельного участка от организации

Если организация передаёт землю в дар физическому лицу, то:

1. Составляется договор дарения, который подлежит государственной регистрации.
2. Получатель обязан уплатить НДФЛ, если стоимость подарка превышает 4 000 руб.
3. При последующей продаже полученного участка налог рассчитывается от разницы между продажной ценой и стоимостью, указанной в договоре дарения.

5.3 Продажа имущества, полученного в результате наследования

Налог уплачивается только при реализации имущества, а не в момент наследования. При продаже учитывается рыночная стоимость на дату получения наследства.

Практические рекомендации

• Сохраняйте все договорные документы (арендные договоры, договоры поднаема, акты приёма‑передачи). Они нужны для подтверждения расходов и доходов.
• Ведите книгу учёта доходов и расходов, особенно если вы зарегистрированы как ИП.
• При аренде у государственных органов уточняйте наличие льготных ставок НДФЛ.
• Если получаете доходы от нескольких организаций, объединяйте их в одной декларации 3‑НДФЛ, но учитывайте разные налоговые базы.
• Для избежания штрафов следите за сроками подачи деклараций и уплаты налогов.
• При сомнениях в правомерности налоговой базы обращайтесь к налоговому консультанту или в ФНС.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

7.1 Нужно ли платить НДФЛ, если арендная плата ниже прожиточного минимума?

Налог уплачивается независимо от суммы дохода. Однако если годовой доход ФЛ не превышает 2 400 000 руб. (порог для применения УСН), можно рассмотреть переход на УСН «Доходы» со ставкой 6 %.

7.2 Можно ли уменьшить налоговую базу за счёт расходов на содержание арендуемого имущества?

Да, если ФЛ зарегистрирован как ИП и использует УСН «Доходы минус расходы», документально подтверждённые расходы (ремонт, коммунальные услуги) уменьшают налоговую базу.

7.3 Какой документ подтверждает стоимость дарённого земельного участка?

Стоимость фиксируется в договоре дарения, а также в акте оценки, проведённом аккредитованным оценщиком, если стоимость превышает 100 000 руб.

7.4 Облагаются ли налогом доходы от поднаема, если арендатор – физическое лицо?

Да. Разница между полученным от поднаема доходом и уплаченной арендой считается доходом от предпринимательской деятельности и подлежит налогообложению в зависимости от выбранного налогового режима.

7.5 Нужно ли платить НДС, если я получаю арендную плату от организации?

Только если вы являетесь плательщиком НДС (например, ИП на общей системе налогообложения). В противном случае НДС не начисляется.

Доходы физических лиц от использования земли и имущества организаций могут принимать различные формы, каждая из которых имеет свои налоговые нюансы. Правильное оформление договоров, своевременная подача деклараций и тщательный учёт расходов позволяют минимизировать налоговую нагрузку и избежать штрафов. При сложных ситуациях рекомендуется обращаться к профессиональному налоговому консультанту.

Помните: налоговое законодательство постоянно меняется, поэтому актуальность информации необходимо проверять каждый год.