Сдача декларации 3-НДФЛ при продаже жилья — обязательное условие для владельцев, чьи объекты были в собственности меньше минимального срока. В 2026 году действует обновлённая форма декларации, утвержденная приказом ФНС России от № ЕД-7-11/913, а также новая многоступенчатая шкала НДФЛ. Ниже — подробная инструкция, как указать доход от продажи квартиры, выбрать код дохода и оптимизировать налог.
Когда подавать 3-НДФЛ при продаже квартиры в 2026 году
- Обязанность подать декларацию, если с момента приобретения до даты продажи прошло меньше:
- 5 лет — для квартир, приобретённых после ;
- 3 года — для жилья, полученного по наследству, дару от близкого родственника, приватизации или договору пожизненного содержания.
- Срок подачи: до 30 апреля 2027 года (за доходы 2026 года).
- Уплата налога: до 15 июля 2027 года;
Код дохода в 3-НДФЛ при продаже квартиры
В приложении 1 к декларации используется код дохода из справочника ФНС:
- 01 — «Доход от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, земельных участков»;
- 02 — «Доход от продажи доли в указанных объектах»;
- 03, «Доход от продажи иного недвижимого имущества» (если объект не относится к жилому фонду).
Если вы продаёте долю в квартире, указывайте код 02, а не «01».
Как уменьшить налогооблагаемую базу
В 2026 году можно применить один из двух взаимоисключающих вычетов:
3.1 Имущественный вычет в размере 1 млн ₽
- Применяется к любому недвижимому имуществу, в т.ч. к долям.
- Формула: (Цена продажи – 1 000 000 ₽) × ставка НДФЛ.
3.2 Расходы на покупку (документально подтверждённые)
- Можно заявить все расходы, связанные с приобретением продаваемой квартиры: цена договора, проценты ипотеки, нотариальные услуги, ремонт.
- Формула: (Цена продажи – Подтверждённые расходы) × ставка НДФЛ.
Пример:
Продана квартира за 4 500 000 ₽, купленная за 3 000 000 ₽ (есть квитанции и договор). Налог = (4 500 000 – 3 000 000) × 13 % = 195 000 ₽. Если бы применяли вычет 1 млн ₽, налог составил бы 455 000 ₽. Поэтому выгоднее уменьшать на фактические расходы.
Пошаговое заполнение 3-НДФЛ в 2026 году
- Раздел 1 — указываем ИНН, код налогового органа, КБК 182 1 01 02030 01 1000 110.
- Раздел 2 — вводим итоговый налог к уплате.
- Приложение 1 — строка 020: код дохода (01, 02 или 03), строка 070: цена продажи.
- Приложение 6 — выбираем тип имущественного вычета:
- подпункт 1.1 — вычет 1 млн ₽;
- подпункт 1.2 — расходы на покупку.
- Отчёт о продавце — ФИО, паспорт, адрес.
Новая прогрессивная шкала НДФЛ в 2026 году
| База (в год) | Ставка |
|---|---|
| До 2,4 млн ₽ | 13 % |
| От 2,4 млн ₽ до 5 млн ₽ | 15 % |
| Свыше 5 млн ₽ | 18 % |
Налог рассчитывается «сверху» только на сумму, превышающую порог. Например, при доходе 6 млн ₽: 2,4 × 13 % + 2,6 × 15 % + 1 × 18 %.
Частые ошибки и как их избежать
Как подать 3-НДФЛ в 2026 году
Доступны три канала:
- Личный кабинет налогоплательщика на сайте lkfl.nalog.ru — быстрее всего, автоматическая проверка ошибок.
- Приложение «ФНС: проверь себя» — мобильная подача со сканированием документов.
- Бумажный вариант — в любой ИФНС или МФЦ (необходима бумага формата А4).
Чек-лист документов, которые приложить к декларации
- Договор купли-продажи (при продаже).
- Договор покупки + платёжные документы (если уменьшаем на расходы).
- Справка о правах собственности (ЕГРН).
- Паспорт.
- Справка 2-НДФЛ (если есть другие доходы).
Ключевые выводы
При продаже квартиры в 2026 году важно:
Определить минимальный срок владения;
Правильно выбрать код дохода (01 или 02);
Сравнить выгоду вычета 1 млн ₽ и вычета по расходам;
Учесть новую прогрессивную шкалу НДФЛ;
Подать 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года.
Соблюдение этих правил позволит избежать переплаты налога и штрафных санкций.