Договор найма (аренды) жилого помещения‚ принадлежащего государственному или муниципальному жилищному фонду социального использования‚ регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ)‚ Гражданским кодексом РФ (ГК РФ) и отдельными нормативными актами‚ в частности Постановлением Правительства РФ от  № 1318 (ред. от ) «Об регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования». Ниже представлена подробная характеристика такого договора: его правовая основа‚ стороны‚ содержание‚ порядок заключения‚ права и обязанности‚ а также типовые формы и порядок расторжения.

Правовая основа

• Жилищный кодекс РФ – статья 60 (договор социального найма) и статья 49 (предоставление жилого помещения по договору социального найма).
• Гражданский кодекс РФ – глава 35‚ статья 671‑672 (договор найма жилого помещения).
• Постановление Правительства РФ от  № 1318 – устанавливает требования к наймодателям‚ порядок заключения и оформления договора‚ а также перечень обязательных реквизитов.
• Типовой договор – утверждён Постановлением Правительства РФ от  № 315 (Приложение 4 к Постановлению). Вариант типового договора применяется для всех форм найма в государственном и муниципальном фонде.

Стороны договора

1. Наймодатель (арендодатель) – собственник помещения (государственный или муниципальный жилищный фонд) или уполномоченное им лицо (орган государственной власти‚ орган местного самоуправления‚ управомоченный представитель).
2. Наниматель (арендатор) – физическое лицо (гражданин РФ‚ лицо без гражданства‚ постоянно проживающее в России)‚ которое имеет право на получение жилого помещения в социальном использовании. Нанимателем может быть также лицо‚ получившее право пользования на основании решения суда‚ органов опеки‚ соцзащиты и т.п.

Предмет договора

Предметом договора является предоставление в пользование жилого помещения (квартира‚ жилая комната‚ жилой дом) из государственного или муниципального жилищного фонда за плату (арендную плату) или безвозмездно (в случае социального найма‚ когда арендная плата может быть нулевая или субсидируемой).

Основные положения типового договора

Содержание договора

• Наименование и реквизиты сторон.
• Описание жилого помещения (адрес‚ тип‚ площадь‚ количество комнат‚ состояние‚ наличие коммунальных услуг).
• Размер и порядок уплаты арендной платы (при наличии)‚ а также порядок индексации.
• Срок действия договора (для социального найма договор‚ как правило‚ бессрочный; при найме на определённый срок указывается дата начала и окончания).
• Права и обязанности сторон (см. раздел 5).
• Порядок изменения и расторжения договора.
• Ответственность сторон за нарушение условий договора.
• Порядок передачи помещения в субаренду (запрещено без согласия наймодателя).
• Приложения (технический паспорт‚ акт приёма‑передачи‚ согласие органов местного самоуправления и др.).

Формат и количество экземпляров

Договор составляется в письменной форме в трёх экземплярах:

• два экземпляра – хранятся у сторон;
• третий – в архиве зарегистрировавшего его расчётно‑справочного центра (для частного фонда) или в местном исполкоме (для государственного фонда).

Права и обязанности сторон

Обязанности наймодателя

• Предоставить жилое помещение в исправном состоянии‚ соответствующее санитарным и техническим нормам.
• Обеспечить доступ к коммунальным услугам (вода‚ газ‚ электроэнергия‚ отопление).
• Неукоснительно выполнять обязательства по ремонту‚ связанному с ухудшением состояния помещения‚ не зависящим от действий нанимателя.
• В течение месяца со дня заключения договора подать в органы исполнительной власти (орган местного самоуправления) сведения о заключённом договоре (пункт 8 типового договора).

Обязанности нанимателя

• Своевременно уплачивать арендную плату (если она предусмотрена) и коммунальные услуги.
• Содержать помещение в надлежащем состоянии‚ не допускать его порчи‚ проводить текущий мелкий ремонт за свой счёт.
• Не передавать помещение в субаренду без письменного согласия наймодателя.
• Своевременно информировать наймодателя о изменениях в составе семьи‚ которые могут повлиять на размер арендной платы.
• Сдавать помещение в том же состоянии‚ в каком оно было получено‚ за исключением естественного износа.

Порядок заключения договора

1. Подготовка и согласование проекта договора (используется типовая форма).
2. Сбор необходимых документов:
   • паспортные данные сторон;
   • документы‚ подтверждающие право собственности наймодателя (акт выдачи из государственного реестра);
   • справка о доходах (для определения права на социальный найм);
   • согласие органов местного самоуправления (при необходимости).
3. Подписание договора обеими сторонами в присутствии свидетелей (по желанию) и уполномоченного представителя органа власти.
4. Составление и подписание акта приёма‑передачи помещения.
5. Регистрация договора в установленном порядке (в архиве исполкома или расчётно‑справочном центре).

Срок действия и прекращение договора

Срок действия

Для договоров социального найма срок обычно не указывается – договор считается бессрочным. При найме на определённый срок в договоре фиксируются даты начала и окончания пользования.

Причины расторжения договора

• Согласие сторон.
• Смерть нанимателя (в случае наследования – новое лицо может продолжить договор при соблюдении условий).
• Нарушение обязательств (неуплата арендной платы‚ порча помещения‚ попытка субаренды без согласия).
• Изменение социального статуса нанимателя (потеря права на социальный найм).
• Решение органа‚ уполномоченного на выселение (например‚ в случае необходимости использования помещения для государственных нужд).

Порядок расторжения

1. Подготовка письменного уведомления о расторжении (за 30 дней‚ если иное не предусмотрено договором).
2. Согласование даты передачи помещения.
3. Составление акта сдачи‑приёма‚ в котором фиксируются состояние помещения и наличие задолженностей.
4. Возврат залога (если он был внесён) после вычета возможных задолженностей.

Пример типового договора (основные реквизиты)

Ниже приведён упрощённый образец типового договора (полный текст можно получить в официальных источниках – КонсультантПлюс‚ портал государственных услуг).

Договор № ___
г. ____________ "__" ___________ 2026 г.

Стороны договора
Наймодатель: ________________________‚ в лице _____________________ (уполномоченного органа)‚ действующего на основании _____________.
Наниматель: ________________________‚ паспорт: ____________‚ проживающий(ая) по адресу: ______________________.

Предмет договора
Наймодатель предоставляет в пользование Нанимателю жилое помещение: квартира № ___‚ общей площадью ___ м²‚ по адресу: ______________________.

Срок действия договора
Договор считается заключённым на бессрочной основе (социальный найм) / сроком с "__" ___________ 2026 г. по "__" ___________ 2028 г.

Арендная плата
Размер арендной платы составляет ___________ руб./мес. (в случае субсидии – 0 руб.).
Платёж производится ежемесячно до 10‑го числа текущего месяца на счёт ______________________.

Права и обязанности сторон
Обязанности Наймодателя: ...
Обязанности Нанимателя: ...

Порядок изменения и расторжения договора
Договор может быть изменён только по обоюдному письменному согласию сторон.
Расторжение договора производится в порядке‚ установленном ЖК РФ и настоящим договором.

Прочие условия
Споры‚ возникающие из настоящего договора‚ решаются в суде по месту нахождения недвижимости.
Настоящий договор составлен в трёх экземплярах‚ каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу.

Подписи сторон:
____________________/Наймодатель ____________________/Наниматель

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

1. Можно ли передать квартиру в субаренду? – Нет. Субаренда запрещена без письменного согласия наймодателя‚ иначе считается нарушением договора.
2. Какой размер арендной платы в социальном найме? – В большинстве случаев арендная плата либо отсутствует‚ либо устанавливается в размере‚ не превышающем 30 % от прожиточного минимума семьи.
3. Можно ли потребовать выселения без суда? – Нет. Выселение возможно только по решению суда или в порядке‚ установленном законодательством (например‚ при необходимости предоставления помещения для государственных нужд).
4. Нужен ли залог? – В договорах социального найма залог обычно не предусмотрен‚ но в коммерческих договорах наймодатель может потребовать залог в размере одной‑двух месячных арендных плат.
5. Куда подавать сведения о заключённом договоре? – В течение 1 месяца со дня заключения договора наймодатель обязан подать сведения в орган местного самоуправления (пункт 8 типового договора).

Договор найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда – важный юридический документ‚ который защищает интересы как наймодателя‚ так и нанимателя. Правильное оформление‚ соблюдение всех требований законодательства и чёткое понимание прав и обязанностей сторон позволяют избежать конфликтов и обеспечить стабильное проживание в социальном жилье.

При составлении договора рекомендуется использовать утверждённую типовую форму‚ а в случае возникновения вопросов – обращаться к юристам‚ специализирующимся на жилищном праве‚ либо к соответствующим государственным органам.