Оглавление

1. Особенности залога недвижимости между юрлицами
2. Структура типового договора
3. Предмет залога и его описание
4. Права и обязанности сторон
5. Регистрация и налоговые последствия
6. Готовый образец договора
7. Чек-лист для юриста

Договор залога жилого дома и земельного участка между юридическими лицами, это сделка, в рамках которой одно ООО/АО передаёт в обеспечение кредита принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество другому юрлицу (залогодержателю). Такой договор:

• регламентируется ГК РФ, ФЗ-102 «Об ипотеке» и ФЗ-218 «О госрегистрации»;
• обязательно подлежит государственной регистрации в Росреестре;
• может быть заключён только в письменной форме и, как правило, удостоверяется нотариусом.

Особенности залога недвижимости между юрлицами

Структура типового договора

Ниже приведён минимально необходимый набор разделов, с которым вы можете ознакомиться перед скачиванием полного шаблона в конце статьи.

1. Преамбула. Данные сторон: полные наименования, ИНН/ОГРН, адреса, ФИО руководителей, основания полномочий.
2. Предмет договора. Детальное описание недвижимости (см. раздел 4).
3. Размер и условия обеспечиваемого обязательства. Сумма кредита, процентная ставка, срок, условия досрочного погашения.
4. Права и обязанности сторон.
5. Страхование.
6. Ответственность сторон и порядок расторжения.
7. Заключительные положения.

Предмет залога и его описание

Чтобы избежать проблем при регистрации, в договоре обязательно указывают:

• кадастровый номер земельного участка и жилого дома;
• точный адрес;
• площадь, этажность, материал стен;
• инвентарный номер и данные ЕГРН;
• кадастровую и согласованную сторонами рыночную стоимость.

Пример фрагмента:

Предмет залога — жилой дом площадью 165,4 м², инв. № 77:55:0004010, литера «А», земельный участок 12 соток, кадастровый № 77:05:0004020:123, категория «Земли поселений для ИЖС», расположенный по адресу: Московская обл., г. Пушкино, ул. Лесная, д. 8.

Права и обязанности сторон

Обязанности залогодателя (ООО «Залогодатель»)

• сохранять имущество, производить текущий и капитальный ремонт;
• страховать объект на сумму не ниже размера обязательства;
• не отчуждать и не перезакладывать без письменного согласия залогодержателя;
• уведомлять о любых посягательствах третьих лиц в течение 3 рабочих дней;
• предоставлять доступ к объекту для осмотра не реже 1 раза в полгода.

Права залогодержателя (ОАО «Банк»)

• проверять документы и фактическое состояние объекта;
• в случае просрочки требовать обращения взыскания через суд или внесудебную реализацию;
• при нарушении условий, обратиться к нотариусу для вынесения исполнительной надписи и передать долг коллекторам.

Регистрация и налоговые последствия

1. Пошаговый путь:
1. Подготовить договор в 3 экземплярах (стороны + Росреестр).
2. Удостоверить подписи у нотариуса.
3. Подать заявление в МФЦ/Росреестр (срок рассмотрения до 7 рабочих дней).
4. Получить выписку ЕГРН с записью об ипотеке.
2. Налоговые моменты:
   • проценты по кредиту учитываются в составе расходов на прибыль (ст. 269 НК);
   • залогодержатель не платит НДС при получении заложенного имущества в счёт долга (Письмо Минфина № 03-07-11/10063).

Готовый образец договора

Ниже приведён минимально необходимый фрагмент договора залога, адаптированный к требованиям 2026 года. Полный шаблон (в формате .doc, 76 КБ) можно скачать бесплатно.

ДОГОВОР ЗАЛОГА № ___
г. Москва «19» апреля 2026 г.

ОАО «ФинансИнвест», в лице Генерального директора Иванова А.А.,
действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Залогодержатель»,
с одной стороны, и ООО «СтройСервис», в лице Генерального директора
Петрова П.П., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем
«Залогодатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны»,
заключили настоящий договор залога (далее – «Договор») о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА
Залогодатель передаёт в залог Залогодержателю следующее недвижимое имущество:
- Жилой дом, площадью 165,4 м², кадастровый номер 77:05:0004020:123, литера «А»,
 расположенный по адресу: Московская обл., г. Пушкино, ул. Лесная, д. 8.
- Земельный участок, общей площадью 1 200 м², кадастровый номер 77:05:0004020:124,
 категория: земли поселений, разрешённое использование: ИЖС.
Общая рыночная стоимость объекта залога по соглашению сторон составляет
 25 000 000 (двадцать пять миллионов) рублей.
...

Чек-лист для юриста перед подписанием

• ✓ Проверены выписки ЕГРН на предмет обременений и арестов.
• ✓ Согласованы размер обеспечиваемого долга, проценты, неустойки.
• ✓ Установлена обязательная страховка на имя залогодержателя.
• ✓ Договор подписан обеими сторонами и удостоверен нотариусом.
• ✓ Подготовлены 3 экземпляра для регистрации в Росреестре.
• ✓ Расчёты проведены через расчётный счёт (в соответствии с 54-ФЗ).

Важно! С 1 января 2026 года вступили в силу поправки к 218-ФЗ: заявление о регистрации ипотеки подаётся только в электронной форме через усиленную квалифицированную подпись. Проверьте, что у вашего МФЦ есть техническая возможность приёма ЭЦП.

Автор статьи: юридическая компания «Aмулекс». Последнее обновление: .