Залог недвижимости – один из самых надёжных способов обеспечения исполнения обязательств. Когда кредитор и должник являются физическими лицами‚ оформление договора требует особого внимания к деталям‚ поскольку в этом случае документ регистрируется в Росреестре‚ а его нотариальное удостоверение имеет важное значение для защиты прав сторон.

Что такое договор залога недвижимого имущества?

Договор залога – это гражданско-правовой акт‚ в котором одна сторона (залогодатель) передаёт в обеспечение исполнения обязательства другой стороне (залогодержателю) определённый предмет (в данном случае – недвижимое имущество). По закону предмет залога остаётся во владении залогодателя‚ но в случае неисполнения обязательства залогодержатель имеет право удовлетворить свой долг за счёт проданной в принудительном порядке недвижимости.

Правовая база

• Гражданский кодекс РФ‚ статья 339 – «Условия и форма договора залога»;
• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218‑ФЗ);
• Нотариальный закон РФ и Приказ Минюста России от № 140 «Об образцах договоров залога».

Стороны договора

В договоре участвуют два физических лица:

1. Залогодатель – собственник (или совладелец) недвижимости‚ предоставляющий её в обеспечение.
2. Залогодержатель – лицо‚ в пользу которого берётся залог (кредитор‚ инвестор и т.п.).

Предмет залога

В качестве предмета может выступать:

• Квартира (жилая или нежилая);
• Гараж‚ парковочное место;
• Дом‚ дача‚ коттедж;
• Иное недвижимое имущество‚ зарегистрированное в Росреестре.

В договоре обязательно указываются:

• Полный адрес и кадастровый номер;
• Площадь‚ тип помещения;
• Свидетельство о праве собственности (паспорт недвижимости).

Основные условия договора

Как оформить договор и зарегистрировать залог

1. Подготовка проекта договора. Можно воспользоваться готовым образцом (см. ниже) и подставить свои данные.
2. Нотариальное удостоверение. Договор подписывается у нотариуса. Стоимость услуги в Москве обычно составляет от 5 000 до 15 000 руб.‚ в зависимости от региона и сложности.
3. Подача документов в Росреестр. Нотариус направляет оригинал договора и копию паспорта залогодателя в регистрирующий орган. Регистрация занимает от 5 до 30 дней.
4. Получение выписки. После регистрации вы получаете выписку из ЕГРН‚ где указано‚ что объект находится в залоге.
5. Хранение оригинала договора. Оригинал хранится у нотариуса или в архиве обеих сторон.

Пример договора залога недвижимого имущества (физические лица)

ДОГОВОР ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
г. ____________ "__" ___________ 2026 г.

Мы‚ нижеподписавшиеся:
_______________ (Ф.И.О.)‚ паспорт: серия ___ № ________‚ выдан ________________‚ зарегистрированный по адресу: ____________________________________‚ именуемый в дальнейшем «Залогодатель»‚ с одной стороны‚
_______________ (Ф.И.О.)‚ паспорт: серия ___ № ________‚ выдан ________________‚ зарегистрированный по адресу: ____________________________________‚ именуемый в дальнейшем «Залогодержатель»‚ с другой стороны‚
заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Предмет залога
 1.1. Залогодатель передаёт в залог Залогодержателю недвижимое имущество‚ расположенное по адресу: ____________________________‚ кадастровый номер: ____________‚ площадь: ____ кв. м.‚ в собственность Залогодателя (документ: свидетельство о праве собственности № _______ от "__" _________ 20__ г.).
 1.2. Предмет залога используется Залогодателем в собственных целях‚ но не подлежит отчуждению‚ заложению и иному ограничению без письменного согласия Залогодержателя.

Обеспечиваемое обязательство
 2.1. Залогодатель обязуется вернуть Залогодержателю сумму ____________ (______________) рублей в срок до "__" ___________ 20__ г.
 2.2. Долг образуется в результате займа‚ заключённого между сторонами Договором займа № ____ от "__" ___________ 20__ г.


Срок действия залога
 3.1. Залог действует с момента подписания настоящего Договора до полного исполнения обязательства‚ но не более "__" (______) лет.

Права и обязанности сторон
 4.1. Залогодатель обязуется:
 ⎼ Своевременно выплачивать основную сумму и проценты;
 ー Не совершать действий‚ ухудшающих состояние заложенного имущества;
 ⎼ Уведомлять Залогодержателя о всех изменениях‚ касающихся имущества.
 4.2. Залогодержатель обязуется:
 ⎼ По получении полной выплаты освободить имущество от залога;
 ー При наступлении просрочки предоставить Залогодателю возможность погасить задолженность в течение 30 (тридцати) дней.
Условия реализации залога
 5.1. В случае неисполнения обязательств Залогодержатель вправе подать иск в суд о принудительной продаже заложенного имущества.
 5.2. Вырученные средства направляются в погашение долга‚ оставшаяся часть возвращается Залогодателю.
Регистрация договора
 6.1. Стороны соглашаются‚ что настоящий Договор подлежит государственной регистрации в Росреестре в соответствии с Федеральным законом № 218‑ФЗ.
 6.2. Расходы по регистрации (госпошлина‚ услуги нотариуса) несёт Залогодатель.

Прочие условия
 7.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору оформляются в письменной форме и подлежат регистрации.
 7.2. Споры‚ возникающие из Договора‚ решаются в суде по месту нахождения заложенного имущества.

Подписи сторон

Залогодатель: ______________________ / ______________________
Залогодержатель: __________________ / ______________________

Нотариальное удостоверение
(Заполняет нотариус)

Стоимость регистрации и нотариального удостоверения

• Госпошлина за регистрацию залога в Росреестре – 2 000 руб. (по тарифам 2026 года).
• Нотариальные услуги – от 5 000 руб. до 15 000 руб. в зависимости от региона и количества копий.
• Дополнительные расходы (почтовые отправления‚ копии) – около 500 руб..

Основные риски и как их минимизировать

1. Неправильное указание кадастрового номера. Проверьте данные в выписке из ЕГРН перед подписанием.
2. Отсутствие регистрации. Договор без государственной регистрации не имеет силы против третьих лиц.
3. Недостаточная проверка финансовой состоятельности залогодержателя. Рекомендуется запросить справку о доходах или кредитный отчет.
4. Неучтённые обременения. Убедитесь‚ что на объекте нет других залогов‚ арестов или ограничений.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли заключить договор залога без участия нотариуса?

Теоретически договор может быть заключён в простой письменной форме‚ однако для его государственной регистрации требуется нотариальное удостоверение. Без него залог не будет признан в суде и не будет иметь приоритет перед другими обременениями.

Сколько времени занимает регистрация залога в Росреестре?

Сроки зависят от загруженности регистрирующего органа‚ но в среднем – от 10 до 30 рабочих дней.

Можно ли использовать залог в качестве обеспечения нескольких займов?

Да‚ но каждый новый договор должен быть зарегистрирован отдельно‚ и в выписке из ЕГРН будет указано несколько обременений. Приоритет определяется датой регистрации.

Что происходит с залогом‚ если долг погашен досрочно?

Залогодатель имеет право потребовать у залогодержателя снятия обременения из реестра. Нотариус оформляет акт снятия‚ после чего в Росреестре вносятся изменения.

Договор залога недвижимого имущества между физическими лицами – надёжный инструмент обеспечения обязательств‚ но требует строгого соблюдения юридических формальностей. Правильный образец договора‚ его нотариальное удостоверение и своевременная регистрация в Росреестре защищают интересы обеих сторон и позволяют избежать многих рисков.

Если вам нужен готовый документ‚ вы можете скачать приведённый выше образец в формате DOCX или PDF с сайта любой нотариальной конторы‚ а также воспользоваться онлайн‑генераторами договоров‚ вводя свои данные в соответствующие поля.

Дата публикации: