Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Если вы собираетесь одолжить или занять крупную сумму у родственника‚ друга или коллеги под залог квартиры‚ дома или земельного участка‚ главное — не ограничиваться «устной договорённостью». Правильно составленный договор займа под залог недвижимости между физическими лицами защитит обе стороны и позволит без проблем обратиться в суд при возникновении споров.
Когда нужен именно договор займа‚ а не простая расписка
- Если сумма займа превышает 10 000 ₽‚ договор обязательно должен быть письменным (ст. 808 ГК РФ).
- Если предметом залога является недвижимость‚ договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и регистрации в Росреестре (ст. 339.1 ГК РФ).
- Расписка пригодится только как дополнительное доказательство передачи денег‚ но не заменит полноценный договор залога.
Какие бывают займы под залог недвижимости
- Ипотечный (долгосрочный) заём: под залог квартиры или дома выдаётся крупная сумма‚ оформляется в Росреестре как ипотека.
- Краткосрочный заём: до 1 года‚ залог оформляется в виде закладной (обременение на 1–3 года).
- Безотзывный заём: заёмщик не может досрочно погасить долг без согласия займодателя.
Нужен ли нотариус и какие документы подготовить
Да‚ нотариальная форма обязательна‚ если объект залога — недвижимость. Что потребуется:
- Заёмщик и займодатель: паспорта‚ ИНН.
- Документы на квартиру/дом/землю: ЕГРН-выписка не старше 5 дней‚ правоустанавливающие документы.
- Оценка рыночной стоимости от независимого оценщика (если сумма займа > 3 млн ₽ или стороны требуют).
- Согласие супруга/супруги заёмщика (если имущество приобретено в браке).
- Реквизиты счёта для перечисления денег (или подтверждение при передаче наличных по акту).
Ключевые пункты договора: чек-лист
- Предмет договора: точный адрес квартиры‚ кадастровый номер‚ доля в праве.
- Сумма и валюта займа: прописью и цифрами (₽‚ $‚ €).
- Срок возврата: конкретная дата или «по требованию в течение N дней».
- Процентная ставка: фиксированная или плавающая (ставка ЦБ + N %).
- Обязанности сторон: кто оплачивает нотариуса‚ госпошлину‚ страховку.
- Порядок погашения: единовременно‚ аннуитетом или дифференцированными платежами.
- Ответственность и неустойка: % за просрочку‚ штрафы.
- Залоговое обременение: описание‚ номер закладной‚ срок регистрации.
- Досрочное погашение: возможность и условия.
- Форс-мажор и споры: подсудность (городской суд или арбитраж).
Шаг за шагом: алгоритм оформления
| Этап | Как происходит | Срок | Цена |
|---|---|---|---|
| Подготовка документов | Собираем паспорта‚ выписки‚ оценку | 1–2 дня | 2 000–5 000 ₽ (оценка) |
| Нотариальное удостоверение | Нотариус сверяет документы‚ читает договор‚ заверяет подписи | 1 час | 0‚5 % от суммы займа‚ но не менее 1 500 ₽ |
| Регистрация в Росреестре | Нотариус сам подаёт электронную заявку | 3–7 рабочих дней | 2 000 ₽ госпошлина |
| Передача денег | Акт приёма-передачи или банковский перевод | В день регистрации | 0 ₽ (если перевод по СБП) |
Скачать актуальный бланк договора
Ниже приведён образец договора займа под залог недвижимости между физическими лицами, в формате MS Word (*.docx). Шаблон составлен с учётом:
- требований ГК РФ и ФЗ-102 «Об ипотеке»;
- последних изменений 2025–2026 гг.;
- рекомендаций ФНП и Росреестра.
Скачать договор (файл .docx)
Краткий фрагмент образца
ДОГОВОР № ___ ЗАЙМА ПОД ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ г. Москва 19 апреля 2026 г. Займодатель: Иванов И.И.‚ паспорт 45 00 000000‚ выдан… Заёмщик: Петров П.П.‚ паспорт 77 00 000000‚ выдан… Предмет договора Займодатель передаёт Заёмщику денежные средства в размере 2 000 000 ₽ (Два миллиона рублей 00 копеек)… Залоговое имущество В обеспечение обязательств по настоящему договору Заёмщик передаёт в залог квартиру по адресу: г. Москва‚ ул. Ленина‚ д. 10‚ кв. 45‚ кадастровый номер 77:01:0004010:1234…
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка: не указали‚ кто платит нотариуса.
Решение: вписать в п. 14 «Расходы на нотариальное удостоверение и регистрацию несёт Заёмщик». - Ошибка: забыли зарегистрировать залог.
Решение: проверьте выписку ЕГРН через 7 дней после нотариуса. - Ошибка: передали деньги до регистрации.
Решение: делайте перевод только после постановки на кадастровый учёт обременения.
Юридические советы от экспертов службы Правового консалтинга
- Если объект находится в ипотеке у банка‚ обязательно получите письменное согласие банка на вторичный залог.
- Если заёмщик — ИП или самозанятый‚ в договоре оговорите «целевое использование» денег (например‚ «пополнение оборотных средств»)‚ чтобы избежать претензий ФНС.
- Рекомендуем добавить пункт о возможности «досудебного взыскания» через нотариальную надпись, так вы сэкономите 2–3 месяца на суде.
Где получить помощь
Если остались вопросы:
- Запишитесь на онлайн-консультацию нотариуса через Госуслуги.
- Позвоните в горячую линию Росреестра: ###-###-####.
- Скачайте актуальный шаблон вместе с чек-листом документов по ссылке выше.
Материал подготовлен на основе актов ГК РФ‚ Постановления Пленума ВС РФ № 6 от и разъяснений Минюста РФ на г.