Содержание

1. Что такое цессия в долевом строительстве и зачем она нужна
2. Когда допустимо уступить права по ДДУ
3. Пошаговая инструкция по оформлению
4. Образец (шаблон) договора цессии по ДДУ
5. Налоговые последствия для сторон
6. Риски и способы их минимизации
7. Чек-лист перед подписанием

Что такое цессия в долевом строительстве

Цессия (уступка прав требования) — это соглашение, по которому дольщик (цедент) передаёт другому лицу (цессионарию) все свои права требования к застройщику по договору долевого участия (ДДУ).

Основная цель — выйти из долевого строительства, получив деньги от нового инвестора, не дожидаясь окончания строительства.

Кому выгодна цессия?

• Цеденту — быстро получает деньги, избегает риска не сдать объект.
• Цессионарию — покупает квартиру «по ценам прошлого года», экономя 10-30 %.
• Застройщику — не теряет покупателя, сохраняет оборотные средства.

Когда допустимо уступить права по ДДУ

Пошаговая инструкция по оформлению

1. Согласование с застройщиком
   
   Договор ДДУ может содержать запрет на уступку (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Если запрет есть — нужно письменное согласие застройщика.
2. Проверка объекта и документов
   • ЕГРН: отсутствие арестов, залогов.
   • Разрешение на строительство (СРО, РСН).
   • Справка из Фонда ДДУ: факт зачисления денег.
3. Оценка и согласование цены
   
   Рекомендуется заключать предварительный договор залога или задаток (письменно, нотариально).
4. Подписание договора цессии
   
   Обязательно нотариальное удостоверение с 2023 г. (ФЗ-353).
5. Регистрация в Росреестре
   
   Срок: 5 раб. дней, госпошлина 2 000 руб. (юр. лица 22 000 руб.).
6. Уведомление застройщика и Фонда ДДУ

Образец (шаблон) договора цессии по ДДУ

Ниже приведён минимально необходимый объём. В реальном договоре рекомендуется детализировать условия.

ДОГОВОР УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ № 20-26/ЦЕС
г. Москва 20 апреля 2026 г;

Цедент: Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 123456, выдан ОВД г. Москвы,
зарегистрирован: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д; 1, кв. 1,
далее — «Цедент».

Цессионарий: Петров Петр Петрович, паспорт 77 77 654321, выдан УВД г. Москвы,
зарегистрирован: 123456, г. Москва, ул. Гагарина, д. 2, кв. 2,
далее — «Цессионарий».

Застройщик: ООО «СтройМегаПроект», ОГРН 1127746321654, ИНН 7702123456,
юр. адрес: 123456, г. Москва, ул. Строителей, д. 10,
далее — «Застройщик».

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Цедент уступает, а Цессионарий принимает права требования к Застройщику по ДДУ
№ 123/2023-ДДУ от , зарегистрированному в ЕГРН под № 77-77-77/456-2023,
в отношении квартиры № 45, площадью 56,7 м², расположенной в доме 2 очереди
ЖК «Солнечный», по адресу: г. Москва, ул. Солнечная, д. 5, корп. 2.

ЦЕНА
Цена уступки: 6 500 000 (Шесть миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек.
Передача денег осуществляется в день нотариального удостоверения
с использованием банковской ячейки/аккредитива.
ПОРЯДОК ПЕРЕХОДА ПРАВ
В течение 3 (трёх) дней после подписания договора стороны подают совместное
заявление в Росреестр о внесении изменений в ЕГРН.
Все риски случайной гибели или повреждения объекта переходят к Цессионарию
с момента регистрации переуступки.

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН
Цедент обязуется:
 а) передать оригинал ДДУ и все дополнительные соглашения;
 б) уведомить Застройщика о переуступке в течение 5 дней.
Цессионарий обязуется:
 а) своевременно перечислить сумму цессии;
 б) нести все обязательства по оплате коммунальных услуг и взносов после
 регистрации переуступки.
НАЛОГИ И ГОСПОШЛИНЫ
Налог на доходы физлиц (НДФЛ) с разницы между ценой цессии и фактически
оплаченными по ДДУ средствами несёт Цедент (ст. 214.1 НК РФ).

ПОДВЕДОМСТВЕННОСТЬ СПОРОВ
Все споры решаются в Арбитражном суде г. Москвы.
Подписи:
__________________ /Иванов И.И./
__________________ /Петров П.П./
Удостоверено нотариусом: _____________ (печать, подпись)

Налоговые последствия для сторон

• Цедент (физлицо) платит НДФЛ 13 % с прибыли (цена цессии — Расходы по ДДУ — Имущественный вычет 1 млн руб.).
• Цессионарий НДФЛ при последующей продаже квартиры будет считать от своей цены приобретения (цессии).
• Юр. лица, учитывают доходы/расходы по КВД 91 «Прочие доходы и расходы».

Риски и способы их минимизации

Чек-лист перед подписанием договора цессии

• ☐ Проверены документы на застройщика (ЕГРЮЛ, лицензия, СРО).
• ☐ Получено согласие застройщика/банка (при необходимости).
• ☐ ЕГРН: отсутствие обременений, арестов, ограничений.
• ☐ ДДУ зарегистрирован в Росреестре.
• ☐ Есть выписка из Фонда ДДУ о зачислении денег.
• ☐ Стороны подготовили паспорта, ИНН, СНИЛС, налоговые отчёты.
• ☐ Определён способ расчётов (банковская ячейка, аккредитив).
• ☐ У нотариуса проверена подлинность документов и подписей.