Сдача квартиры в аренду – популярный способ получения дополнительного дохода. С 2026 года процесс оформления аренды упростился: договор аренды квартиры теперь можно подписать через портал Госуслуги. Это особенно удобно для самозанятых, которые часто работают без юридического лица и нуждаются в простом, но юридически надёжном документе.
Правовая база для самозанятых арендодателей
Для оформления договора аренды необходимо учитывать несколько нормативных актов:
- Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая) – общие положения о договоре аренды.
- Федеральный закон № 422‑ФЗ «О государственном регулировании деятельности по предоставлению жилищных услуг».
- Налоговый кодекс РФ – порядок налогообложения доходов от сдачи недвижимости в аренду.
- Регулирующие акты Минфина, в частности проект формы договора аренды государственной недвижимости, опубликованный на сайте regulation.gov.ru. Хотя он относится к государственной недвижимости, он демонстрирует тенденцию к унификации форм договоров, что в дальнейшем может отразиться и на частных сделках.
Почему самозанятый предпочитает цифровой портал Госуслуги?
- Удобство. Весь процесс – от создания проекта договора до его подписания – происходит онлайн, без необходимости посещать нотариуса.
- Скорость. Подписание происходит в течение нескольких минут, а документ сразу сохраняется в личном кабинете.
- Юридическая сила. Электронная подпись, подтверждённая через Госуслуги, имеет ту же юридическую силу, что и подпись на бумажном документе.
- Прозрачность. Все изменения фиксируются в системе, что упрощает контроль за соблюдением условий договора.
Кто может выступать арендодателем‑самозанятым?
Самозанятый – физическое лицо, зарегистрированное в системе «Самозанятый» (налоговый режим «Налог на профессиональный доход»). Для сдачи квартиры в аренду такие лица должны:
- Иметь право собственности (или быть совладельцем) на жилое помещение.
- Зарегистрировать доход от аренды в качестве дохода от сдачи имущества в аренду (пункт 2 «Иные доходы» в декларации «НПД»).
- Убедиться, что квартира соответствует требованиям по безопасности и санитарным нормам (требования прописаны в Жилищном кодексе РФ).
Какие разделы обязательно должны быть в договоре аренды?
Ниже перечислены ключевые пункты, которые следует включить в договор, чтобы он был полностью юридически корректным:
- Наименование договора – «Договор аренды жилого помещения».
- Стороны договора – полные ФИО, паспортные данные, ИНН, СНИЛС (для арендодателя‑самозанятого) и арендателя.
- Предмет договора – точный адрес квартиры, площадь, описание (этаж, количество комнат, наличие мебели).
- Срок аренды – указание даты начала и окончания, а также порядок продления.
- Арендная плата – размер, способ и сроки оплаты (например, ежемесячно до 5‑го числа).
- Платежные реквизиты – банковский счёт арендодателя‑самозанятого (можно указать номер карты).
- Обязанности сторон – поддержание квартиры в надлежащем состоянии, оплата коммунальных услуг, запрет на субаренду без согласия.
- Ответственность сторон – штрафы за просрочку оплаты, возмещение ущерба.
- Порядок расторжения договора – уведомление за 30 дней, основания для досрочного расторжения.
- Прочие условия – порядок передачи ключей, порядок проведения осмотра квартиры, порядок внесения изменений в договор.
- Подписи сторон – электронные подписи через портал Госуслуги.
Образец договора (для копирования в личный кабинет Госуслуг)
ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № ___ г. ____________ «___» __________ 2026 г. СТОРОНЫ ДОГОВОРА Арендодатель (самозанятый): ________________________________ (ФИО), паспорт: ______________________, ИНН: ____________, СНИЛС: ____________, зарегистрирован в системе «Самозанятый» (№ регистрации: ____________). Арендатор: _______________________________________________ (ФИО), паспорт: ______________________, ИНН: ____________, адрес регистрации: ____________. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает в аренду жилое помещение, расположенное по адресу: _______________________________, кв. ___, этаж ___, общая площадь ___ м², состоящее из ___ комнат, с мебелью: _______________________________. СРОК АРЕНДЫ Договор заключается на срок с «___» __________ 2026 г. по «___» __________ 2027 г. По истечении срока договор может быть продлён по взаимному согласию сторон, оформленным письменно. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ Арендная плата составляет ____________ (__________________) рублей в месяц. Оплата производится ежемесячно не позднее 5 (пятого) числа текущего месяца на банковский счёт Арендодателя: _______________________________, к/с ______________________, БИК ______________________. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН Арендодатель обязуется: ‒ Предоставить помещение в надлежащем состоянии, пригодном для проживания. ‒ Обеспечить доступ к коммунальным услугам (вода, электричество, газ, отопление). Арендатор обязуется: ⸺ Своевременно вносить арендную плату. ⸺ Оплачивать коммунальные услуги самостоятельно. ⸺ Не производить перепланировку и не сдавать помещение в субаренду без письменного согласия Арендодателя. ‒ Содержать помещение в чистоте и порядке, возмещать причинённый ущерб. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН За просрочку оплаты арендной платы Арендатор уплачивает штраф в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки. В случае повреждения имущества Арендатор возмещает стоимость ремонта в полном объёме. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА Договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон с уведомлением за 30 (тридцать) календарных дней. Договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в случае: ‒ Неуплаты арендной платы более 30 (тридцати) дней; ‒ Нарушения условий проживания (шум, незаконные действия и т.п.). ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ Ключи от помещения передаются Арендатору в момент подписания договора. По окончании срока аренды Арендатор обязуется вернуть помещение в том же состоянии, за исключением нормального износа. Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны только в письменной форме, подписанной обеими сторонами через портал Госуслуги. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН Арендодатель: _______________________________ ИНН: ___________ СНИЛС: ___________ банковский счёт: ____________________________ Арендатор: _______________________________ ИНН: ___________ СНИЛС: ___________ банковский счёт (при необходимости): ____________________________ ПОДПИСИ СТОРОН Арендодатель (самозанятый): ______________________ (ЭЦП через Госуслуги) Арендатор: ______________________ (ЭЦП через Госуслуги)
Как оформить договор через портал Госуслуги
- Войдите в личный кабинет gosuslugi.ru с использованием СКЗИ (система ключевых знаков).
- Выберите раздел «Документы» → «Создать документ» → «Договор аренды жилого помещения». При необходимости используйте готовый шаблон, указав статус «самозанятый» в поле «Тип арендодателя».
- Заполните все обязательные поля (данные сторон, адрес, сумма и сроки).
- Приложите копию паспорта арендатора и свидетельство о регистрации в системе «Самозанятый» (скриншот из личного кабинета).
- Проверьте корректность данных и нажмите «Подписать документ» – подпись будет произведена с помощью вашей электронной подписи, привязанной к аккаунту Госуслуг.
- После подписания обе стороны получат PDF‑копию договора в личный кабинет и по электронной почте.
Налоговые нюансы для самозанятого арендодателя
- Доход от сдачи квартиры считается профессиональным доходом и облагается налогом по ставке 4 % (для резидентов РФ) или 6 % (при получении от юридических лиц).
- В декларации «НПД» указывайте пункт «Доход от сдачи имущества в аренду». При этом нет необходимости платить страховые взносы.
- Если арендная плата превышает 2,4 млн рублей в год, рекомендуется рассмотреть переход на упрощённую систему налогообложения (УСН) для снижения налоговой нагрузки.
Полезные рекомендации
- Проведите осмотр квартиры совместно с арендатором и зафиксируйте состояние в акте приёма‑передачи (можно добавить в приложение к договору).
- Сохраняйте копии всех сообщений и платежных поручений – они могут понадобиться в случае спора.
- Установите в договор пункт о запрете содержания животных (если это важно для вас).
- Регулярно проверяйте статус своей регистрации в системе «Самозанятый», чтобы избежать ошибок в налоговой отчётности.
Для самозанятых сдавать квартиру в аренду стало проще благодаря цифровому сервису Госуслуги. Правильно составленный договор, включающий все обязательные пункты, гарантирует юридическую защиту обеих сторон и упрощает налоговый учёт. Используйте приведённый образец, адаптируйте его под свои условия и оформляйте договор онлайн – это быстро, безопасно и полностью соответствует современным требованиям законодательства.
Дата последнего обновления статьи: