Актуальный образец 2026 года — скачать DOC/PDF, правила заполнения, пошаговая инструкция и типовые ошибки.

Что такое договор обмена между собственниками?

Договор обмена (мены) жилыми помещениями, это двусторонняя возмездная сделка, в рамках которой каждая сторона одновременно выступает и как «продавец», и как «покупатель».
В отличие от приватизированного жилья, при обмене по договору социального найма передаётся только право пользования, а при обмене между собственниками — полное право собственности.

Когда применяется обмен вместо купли-продажи?

• Недостаток денежных средств на «параллельную» покупку.
• Налоговая выгода: при равноценном обмене НДФЛ с продажи не возникает (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
• Желание сохранить «семейную» прописку (например, при переезде в соседний район).

Правовая база 2026 года

Кто может быть стороной договора?

1. Физлица-налоговые резиденты РФ, достигшие 18 лет.
2. Супруги — при наличии нотариального согласия второго супруга.
3. Несовершеннолетние — только с разрешения органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
4. Индивидуальные предприниматели (ИП) — жильё должно быть неиспользовано в предпринимательской деятельности.

Какие документы нужны к договору?

• Выписка из ЕГРН не старше 5 дней.
• Кадастровые паспорта на объекты (или кадастровые выписки).
• Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ (месяц).
• Технический план/паспорт БТИ.
• Разрешение органа опеки (если есть дети).
• Согласие супруга/супруги (нотариальное).

Образец договора мены жилыми помещениями между физлицами

Реквизитная часть

г. Москва
«19» апреля 2026 г.

Стороны

СТОРОНА 1 (ПЕРВАЯ):
Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 № 123456, выдан ОВД г. Москвы , адрес регистрации: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 1.

СТОРОНА 2 (ВТОРАЯ):
Петрова Мария Сергеевна, паспорт 46 00 № 654321, выдан ОВД г. Санкт-Петербурга , адрес регистрации: 190000, г. Санкт-Петербург, ул. Невская, д. 2, кв. 2.

Объекты обмена

Основные условия

1. Стороны признают объекты равноценными, доплата не предусмотрена.
2. Право собственности переходит к моменту государственной регистрации перехода права (ФЗ-218).
3. Каждая сторона обязана передать объект «с полным комплектом документов» и свободным от третьих лиц (ст. 460 ГК РФ).
4. Риск случайной гибели объекта несёт собственник до момента регистрации.
5. Срок регистрации — не позднее 30 календарных дней с даты подписания акта приёма-передачи.

Процедура

Шаг 1. Подготовка

• Сбор документов (см. п. 5).
• Проверка объектов на залог, аресты (публичная кадастровая карта).

Шаг 2. Подписание договора

• Форма — письменная, в 3 экземплярах: по одному для сторон, один, в Росреестр.
• Нотариальное удостоверение — обязательно, если в объектах доля несовершеннолетнего или доля супруга (ст. 42 ФЗ-218).

Шаг 3. Акт приёма-передачи

АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ
г. Москва, 04 мая 2026 г.
...
Сторона 1 передала, а Сторона 2 приняла квартиру № 1 без материальных замечаний.
Подписи:
Сторона 1: _____________ /Иванов И.И./
Сторона 2: _____________ /Петрова М.С./

Шаг 4. Регистрация

• МФЦ или Единый портал госуслуг (gosuslugi.ru).
• Срок регистрации, 7 рабочих дней.

Самые частые ошибки при обмене

Налоги и сборы 2026

• Госпошлина за регистрацию перехода права — 2 000 ₽ с каждой стороны (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
• Нотариус — 0,5 % стоимости, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽ (ст. 333.24 НК РФ).
• НДФЛ, не платится, если:
  • объекты равноценны;
  • собственность более 3 (для единственного жилья) или 5 лет.

Где скачать бланк (DOC, PDF)

Скачать в формате Word (DOC)
Скачать в формате PDF

Обмен квартир между собственниками — это законный, быстрый и налогово выгодный способ «переехать без денег».
Главное: проверить юридическую чистоту объектов, собрать полный пакет документов и при необходимости получить согласия/разрешения.
Подписанный и зарегистрированный договор обмена полностью заменяет договор купли-продажи и даёт новым владельцам полный пакет прав.