В 2026 году вопрос налогообложения при продаже квартиры, в которой были выполнены неотделимые улучшения, приобретает особую актуальность․ Налоговая служба РФ всё чаще обращает внимание на договоры, где стороны пытаются «разбить» цену недвижимости на «цену самой квартиры» и «цену неотделимых улучшений»․ В этой статье мы подробно разберёмся, какие последствия ждут продавца и покупателя, если в договоре купли-продажи присутствует отдельный пункт о неотделимых улучшениях․

Что считается «неотделимыми улучшениями»

• Электрика (замена проводки, установка точечных светильников, штробление стен)․
• Сантехника (замена труб, установка встроенных фильтров, «теплые полы» в ванной)․
• Инженерные системы (кондиционирование, сплит-системы, вентиляция с выводом в несущие конструкции)․
• Отделка (наливные полы, керамогранит, гипсовая стяжка, встроенные шкафы-купе вплоть до потолка)․
• Перепланировка (объединение комнат сносятся ненесущие стены, устройство арок, выравнивание оконных проёмов)․

Важно: если конструкцию можно демонтировать без ущерба для квартиры (например, бытовую технику, мебель, карнизы), она не считается неотделимым улучшением и не влияет на налоговый расчёт․

Зачем в договоре выделять «улучшения» отдельной строкой?

На практике наиболее распространены две причины:

1. Уменьшение налоговой базы продавца․ Часть цены указывают как «стоимость квартиры», а вторую часть (за улучшения) оформляют как компенсацию расходов, которые не входят в налогооблагаемую базу по НДФЛ․
2. Занижение кадастровой стоимости․ Если кадастровая стоимость квартиры значительно ниже рыночной, продавец может попытаться «выпасть» из контроля ФНС, распределяя цену между квартирой и «улучшениями»․

Однако с вступили в силу изменения в ст․ 217․1 НК РФ и Федеральный закон № 389-ФЗ: налоговый вычет за улучшения разрешён только при наличии документально подтверждённых расходов, а сама сумма не может превышать 20 % от кадастровой стоимости объекта․

Налоговые последствия для продавца

НДФЛ при продаже

Ставка НДФЛ для резидентов РФ остаётся 13 % (15 % — для доходов сверх 5 млн руб․ в год)․ База рассчитывается по формуле:

Доход от продажи – Стоимость приобретения (по договору) – Документально подтверждённые расходы на неотделимые улучшения – Имущественный вычет 1 млн руб․

Пример:

• Квартира продана за 9 000 000 руб․
• В договоре отдельно указаны «неотделимые улучшения» на 1 200 000 руб․
• У продавца есть чеки на материалы и акты выполненных работ на 1 000 000 руб․
• Кадастровая стоимость квартиры без учёта улучшений, 7 500 000 руб․

Максимум, что можно вычесть за улучшения, 20 % от 7 500 000 = 1 500 000 руб․ Продавец подтвердил только 1 000 000 руб․, значит, к вычету принимается именно 1 000 000 руб․

Доначисление и штрафы

Если ФНС посчитает, что цена «улучшений» завышена или не подтверждена документально:

• Доначислят НДФЛ 13 % на неподтверждённую сумму;
• Штраф 20 % от неуплаченного налога;
• Пени 1/300 ключевой ставки ЦБ (19 % годовых на 04/2026) за каждый день просрочки․

Налоговые последствия для покупателя

На покупателя «улучшения» влияют косвенно:

1. Имущественный вычет при покупке (п․ 3 ст․ 220 НК РФ) распространяется только на стоимость самой квартиры, но не на неотделимые улучшения․ Если в договоре квартира указана за 7 млн, а улучшения за 2 млн, покупатель получит вычет только с 7 млн × 13 % = 910 000 руб․
2. Будущий налог при продаже․ Через 3–5 лет покупатель тоже захочет продать квартиру․ Его расходы при приобретении будут равны только стоимости квартиры без улучшений․ В результате НДФЛ при последующей продаже может вырасти․

Как правильно оформить «неотделимые улучшения» в договоре

Минимальный набор документов

• Договор купли-продажи с отдельной строкой: «Стоимость неотделимых улучшений составляет … руб․»;
• Акт приёма-передачи (форма № KS-11), где перечислены все улучшения;
• Копии договоров подряда, акты выполненных работ, чеки на материалы, платёжные поручения;
• Технический план БТИ или заключение кадастрового инженера о фактическом состоянии объекта․

Пример фрагмента договора

«Предмет договора: Квартира № 45 общей площадью 65,4 м² … Стоимость квартиры составляет 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек․ Стоимость неотделимых улучшений (замена электрики, сантехники, устройство тёплого пола, шумоизоляция полов, встроенные шкафы-купе) составляет 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей 00 копеек․ Общая цена договора — 8 200 000 (восемь миллионов двести тысяч) рублей 00 копеек»․

Частые ошибки и как их избежать

Алгоритм действий продавца перед сделкой

1. Получить кадастровую выписку ЕГРН (форма Выписка ЕГРН-2) на дату продажи․
2. Собрать все первичные документы по улучшениям (договоры подряда, чеки, накладные, акты)․
3. Оценить, не превышает ли стоимость улучшений 20 % кадастровой стоимости․
4. Внести данные в договор, указать расчётный счёт для оплаты «улучшений»․
5. Уведомить налоговую о сделке через 3-NDFL не позднее 30 апреля следующего года․

Договор о неотделимых улучшениях может законно уменьшить НДФЛ продавца, но только при условии строгого соответствия требованиям НК РФ и наличия документального подтверждения расходов․ Главное правило 2026 года: «За улучшения можно вычесть только то, что реально потрачено и зафиксировано в ЕГРН»․

Обратитесь к кадастровому инженеру и налоговому консультанту за 2–3 недели до сделки, чтобы избежать доначислений и штрафов․