Сдача квартиры или дома даже на короткий срок уже считается получением дохода, а значит, облагается налогом. Популярный вариант — оформить договор найма на 11 месяцев, чтобы не регистрировать его в Росреестре и не платить налог? Давайте разберёмся, как это работает на практике и что изменилось в 2026 году.

Когда возникает налоговое обязательство

Независимо от того, подписан договор найма жилья на 11 месяцев или на 5 лет, у собственника возникает доход, с которого нужно уплатить налог. Налоговая служба делает акцент не на форму договора, а на факт получения денег.

• Если вы получили арендную плату хотя бы за один день — это уже доход;
• Налог начисляется с полной суммы, полученной от жильца за весь период;
• Срок договора (11 месяцев, 6 или 12) влияет только на тип налогообложения, но не на обязанность платить.

Важно: даже если договор «без регистрации» или «устный» — налог всё равно должен быть уплачен.

Какие налоги платят арендодатели в 2026 году

Существует три основных режима, под которые можно подвести доход от сдачи жилья:

НДФЛ по прогрессивной шкале

• 13 % — на доход до 2,4 млн рублей за год;
• 15 % — на сумму сверх 2,4 млн рублей;
• Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года;
• Налог нужно уплатить до 15 июля.

Налог на профессиональный доход (НПД)

• 4 % — при сдаче физлицам;
• 6 % — при сдаче ИП или юрлицам;
• Доступен только при общем годовом доходе до 2,4 млн рублей;
• Нет отчётности: налог автоматически списывается через приложение «Мой Налог».

Патент для ИП

• Фиксированная сумма патента в каждом регионе своя;
• Доход ограничен 60 млн рублей в год;
• Не требует сдачи декларации.

Совет: при сдаче квартиры на 11 месяцев чаще всего выгоднее НПД, если ваш годовой доход не превышает 2,4 млн рублей, а жильё сдаётся физлицам.

Таблица: сравнение режимов для квартиры 40 000 руб./мес. за 11 месяцев (440 000 руб. доход)

Точную стоимость патента можно посмотреть на сайте ФНС региона.

Договор на 11 месяцев: мифы и реальность

Миф №1: «11 месяцев — и налог не нужно платить»

Неправда. Любой доход подлежит налогообложению. У налоговой есть доступ к банковским переводам, а с 2025 года, и к информации из онлайн-сервисов бронирования (Airbnb, Циан и др.).

Миф №2: «Если не регистрировать договор в Росреестре, ФНС не узнает»

Регистрация требуется только при договоре аренды сроком от 1 года. Но налогообязательность не зависит от госрегистрации: если деньги получены — налог есть.

Миф №3: «Можно подписать договор на 11 месяцев + 11 месяцев и не платить»

Такая «схема» не работает: при проверке налоговая суммирует доходы за весь календарный год и взыщет недоимку со штрафами.

Как правильно оформить сделку и платить налог

1. Выберите режим

   Если доход < 2,4 млн руб., оформите самозанятость и НПД через «Мой Налог».

2. Составьте договор найма

   Укажите срок 11 месяцев, паспортные данные сторон, точный адрес объекта, размер арендной платы и порядок оплаты ЖКУ.

3. Подайте уведомление в ФНС

   При НПД уведомление подаётся автоматически при регистрации в приложении. При НДФЛ — сдайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года за доходы 2026 года.

4. Платите налог

   • НПД — ежемесячно, не позднее 25-го числа следующего месяца;
   • НДФЛ — до 15 июля 2027 года.

5. Храните документы

   Договор найма, чеки/выписки по счёту, квитанции о коммунальных платежах — всё это пригодится при проверке.

Штрафы за неуплату налога

• 20 % от суммы недоимки (минимальный штраф);
• 40 %, если умышленное уклонение доказано;
• Пени, 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки;
• Доначисление налогов за три последних года.

В 2026 году ФНС усилила контроль за арендодателями через банки, онлайн-сервисы и контрагентов. Скрыть доход от сдачи квартиры практически невозможно.

Чек-лист для арендодателя 2026

Договор найма жилья на 11 месяцев облагается налогом в любом случае. Выбор между НДФЛ, НПД или патентом зависит от суммы дохода и вашей готовности вести учёт. Самый простой и выгодный путь — зарегистрироваться как самозанятый и платить 4 % от арендной платы через приложение «Мой Налог».

Помните: легализация аренды приносит бюджету более 100 млрд рублей ежегодно, а значит, проверки будут усиливаться. Платите налоги вовремя — и спите спокойно!