Разница между «арендой» и «наймом»

Начнём с терминологии:

• Аренда — передача имущества временно в пользование по договору аренды (гл. 34 ГК РФ).
• Найм — передача имущества в пользование за плату по договору найма (гл. 35 ГК РФ).

В быту чаще всего используется слово «аренда», а в договоре можно встретить формулировку «договор найма нежилого помещения». С юридической точки зрения применяются нормы гл. 35 ГК РФ, если стороной-нанимателем выступает юрлицо, и гл. 34 ГК РФ, если наниматель — ИП или другое физлицо.

Кто может заключать договор?

Физическое лицо, собственник

Нежилое помещение всегда регистрируется на физическое лицо, поэтому:

• Физлицо вправе заключать договор как в личном качестве, так и указывая свой статус ИП; При этом:
• В договоре с ресурсоснабжающими организациями (Энергосбыт, Водоканал и т.д.) физлицо указывает свой статус ИП, если планирует вести предпринимательскую деятельность в помещении.

Юридическое лицо, наниматель

Компания (ООО, АО, филиал, представительство и др.) становится стороной-нанимателем. Учредительные документы, доверенность на подписание договора и выписка из ЕГРЮЛ обязательны.

Срок договора и требования к нотариату/госрегистрации

1. До 1 года — письменная форма достаточна, госрегистрация не требуется.
2. 1 год и более — по закону РФ необходимо государственная регистрация в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Подсказка: если стороны планируют переоформить договор ежегодно, можно избежать регистрации, но это создаёт риски для обеих сторон (земельный налог, потеря права аренды при продаже имущества и др.).

Обязательные разделы договора

Предмет договора

• Полный адрес и кадастровый номер помещения.
• Общая площадь, этаж, вспомогательные помещения.

Сроки и порядок передачи

• Дата подписания акта приёма-передачи.
• Состояние инженерных сетей, наличие оборудования.

Арендная плата

Возможны два варианта:

1. Фиксированная сумма (в рублях, индексация раз в год).
2. Переменная сумма + процент от выручки (если наниматель — магазин, кафе).

Важно: Физлицо обязано уплатить НДФЛ 13 % от полученного дохода (ст. 228 НК РФ). Если физлицо выступает ИП — возможен УСН 6 % или 15 %.

Коммунальные платежи

• Кто платит: наниматель (юрлицо).
• Как заключаются договоры: юрлицо заключает напрямую, либо компенсирует собственнику.

Права и обязанности сторон

• Собственник (физлицо) обязан передать помещение в исправном состоянии, не вмешивается в хозяйственную деятельность.
• Наниматель (юрлицо) обязан вести учёт расходов, не производить перепланировку без письменного согласия, возвращать помещение в первоначальном состоянии.

Расторжение и ответственность

• Неустойка за просрочку платежа — 0,1 % за каждый день.
• Возможность досрочного расторжения: по соглашению сторон или при существенном нарушении (ст. 619 ГК РФ).

Алгоритм оформления

1. Проверка правоустанавливающих документов у собственника (ЕГРН, выписка не старше 5 дней).
2. Подготовка договора в 2 экземплярах.
3. Подписание акта приёма-передачи (включая фото-, видео-фиксацию).
4. Если срок ≥ 1 год — подача на госрегистрацию через МФЦ/Росреестр (оплата 2000 ₽ госпошлина).
5. Уведомление ИФНС (для налоговых целей) — в течение 1 мес. после подписания.

Типичные ошибки и советы

Пример краткой формулировки

Договор найма нежилого помещения № -NN
г. Москва, 19 апреля 2026 г.
Арендодатель: Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 № 123456, ИНН 771234567890.
Наниматель: ООО «Компания Ромашка», ИНН 7701234567, ОГРН 1167700012345.
Предмет: Помещение площадью 150 м² по адресу: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д. 10, помещ. 5.
Срок: с по .
Арендная плата: 150 000 ₽ ежемесячно, оплата до 10-го числа месяца, следующего за расчётным.

Помните: перед подписанием проконсультируйтесь с юристом для адаптации шаблона под конкретные условия вашей сделки!