Сдача или съём жилья без грамотно составленного договора найма, это дорога к судебным тяжбам и финансовым потерям.
Ниже вы найдёте актуальную (на 19 апреля 2026 г.) инструкцию по заключению договора найма квартиры между двумя физическими лицами: от ключевых статей закона до пошаговой проверки документов.
Зачем вообще нужен письменный договор?
- Защита прав. Наймодатель получает юридическое подтверждение права требовать своевременной оплаты‚ наниматель — гарантии проживания на весь срок.
- Регистрация. При сроке ≥ 12 месяцев договор подлежит государственной регистрации через Росреестр (ст. 675 ГК РФ). Без регистрации он недействителен в отношениях с третьими лицами.
- Возврат налогов; Наймодатель‚ сдавая жилье официально‚ может платить налог 13 % и спать спокойно‚ не опасаясь проверок ФНС.
Что обязательно включить в договор
Стороны
- Наймодатель — собственник или его законный представитель.
- Наниматель, гражданин (или несколько)‚ которые будут проживать.
- Паспортные данные‚ адреса‚ телефоны‚ СНИЛС — для идентификации.
Объект
Полный адрес‚ кадастровый номер‚ площадь‚ количество комнат‚ этаж‚ наличие мебели и техники.
Приложите опись имущества (фото + акт приёма-передачи). Это избавит от споров о «пропавшем» холодильнике.
Срок
Укажите точные даты начала и окончания. Если хотите автоматически продлевать договор‚ добавьте пункт о «пролонгации на тех же условиях».
Плата и порядок оплаты
- Размер арендной платы (в рублях‚ без НДС, физлицо не плательщик НДС).
- КПУ счётчики: кто оплачивает коммунальные услуги.
- Депозит (залог) за последний месяц — до 1 месячной оплаты.
- Способ оплаты: перевод на карту‚ наличные с распиской‚ онлайн-банк.
Права и обязанности
- Наймодатель обязан не чинить препятствий для проживания‚ поддерживать жильё в пригодном состоянии.
- Наниматель не вправе без письменного согласия сдавать квартиру субарендаторам‚ перепланировать‚ нарушать «тишину» с 23:00 до 07:00.
Прописка и регистрация
С 2023 г. владельцы могут подавать уведомление о прибытии нанимателя через Госуслуги. Договор — основание для временной регистрации на срок действия договора.
Расторжение и штрафы
Укажите предупредительный срок (обычно 30 дней)‚ неустойку за просрочку оплаты (0‚1 % за каждый день)‚ обязательства сторон при досрочном выезде.
Шаблон: пошаговое оформление
Шаг 1. Проверьте документы
- Свидетельство о праве собственности / ЕГРН.
- Согласие супруга/супруги (если жильё куплено в браке).
- Паспорта сторон + СНИЛС (для регистрации договора).
Шаг 2. Сформируйте договор в онлайн-конструкторе
Сервисы «Договор.ру»‚ «Правовед» или «Гарант» позволяют за 10 минут сгенерировать договор найма в PDF и DOCX. Выберите:
- Тип: «Найм жилого помещения между физлицами».
- Укажите параметры‚ рассчитайте автоматически сумму залога.
- Скачайте документы и распечатайте в 2 экземплярах.
Шаг 3. Подписание и регистрация
- Обе стороны подписывают каждую страницу.
- Если срок ≥ 1 год — нотариус не обязателен‚ но нужно подать заявление в МФЦ/Росреестр (электронно через Госуслуги или лично).
- Оплатите госпошлину 2 000 руб. (для физлиц) и получите отметку в ЕГРН.
Типовой текст (фрагмент)
ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № ___ г. Москва «__» ______ 2026 г. Наймодатель: Иванов Иван Иванович‚ паспорт 45 00 123456‚ выдан г. … Наниматель: Петров Петр Петрович‚ паспорт 77 88 987654‚ выдан г. … Предмет договора Наймодатель передаёт‚ а Наниматель принимает в срок с «01» мая 2026 г. по «30» апреля 2027 г. квартиру … Арендная плата Размер – 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей в месяц …
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как исправить |
|---|---|---|
| Устное соглашение | Сложно доказать факт оплаты‚ выселение через суд без документов | Оформляйте только в письменной форме |
| Нет акта приёма-передачи | Споры о внесённом залоге и состоянии квартиры | Составляйте акт с фото в день заселения |
| Срок ≥ 1 год без регистрации | Договор не действует против третьих лиц | Подайте в Росреестр до начала аренды |
Контрольный чек-лист перед подписанием
- ☐ Проверены ЕГРН и выписка о собственнике на
- ☐ Внесены все паспортные данные сторон
- ☐ Указан точный срок и адрес
- ☐ Описаны условия залога и коммунальных платежей
- ☐ Подписан акт приёма-передачи (2 экз.)
- ☐ При необходимости — заявление в МФЦ на регистрацию
Где получить помощь онлайн
Бесплатные шаблоны: dogovor-ru.ru — конструктор договоров найма и поставки.
Юридическая консультация: сервисы «Правовед» и «Юрист24» (от 500 руб за доработку).
Регистрация: сайт Росреестра и Госуслуги, онлайн подача без очередей.