Важно! В 2026 году действуют новые правила обязательной регистрации договоров аренды, если срок найма превышает 11 месяцев или продлевается более 1 года суммарно. Нотариальное удостоверение по-прежнему не требуется, но соблюдение письменной формы и включение обязательных реквизитов — обязательно.
Содержание статьи
- Что такое договор найма жилого помещения
- В чём отличие договора аренды от договора найма
- Обязательные элементы договора
- Готовый образец договора аренды квартиры 2026
- Залог (депозит): как правильно прописать
- Акт приёма-передачи и опись имущества
- Как расторгнуть договор досрочно
- Нужна ли регистрация в Росреестре
- Где скачать актуальный шаблон в PDF/DOCX
Что такое договор найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения (часто в быту называют «договор аренды квартиры») — это соглашение, по которому собственник (наймодатель) передаёт за плату во временное владение и пользование жилое помещение другому лицу (нанимателю) для проживания (ст. 671–700 ГК РФ).
- Может заключаться как между физическими, так и между физическим и юридическим лицом.
- Максимальный срок без регистрации — 11 месяцев. При большем сроке договор подлежит госрегистрации в Росреестре.
В чём отличие договора аренды от договора найма
| Признак | Договор найма (жилое помещение) | Договор аренды (нежилое помещение) |
|---|---|---|
| Цель использования | Только проживание | Любая деятельность, кроме проживания |
| Нормативное регулирование | ГК РФ, п. 1–3 ст. 671–700 | ГК РФ, гл. 30, ст. 606–625 |
| Коммерческий статус | Не предусматривает статус ИП | Возможен учёт в налоговом режиме |
Обязательные элементы договора
Согласно ст. 431 ГК РФ договор должен содержать:
- Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, паспорт, адрес регистрации.
- Полный адрес квартиры: город, улица, дом, корпус, квартира, кадастровый номер.
- Срок найма: точные даты начала и окончания (или указание «на неопределённый срок»).
- Размер арендной платы: сумма, валюта, способ оплаты, даты платежей, индексация.
- Размер и условия залога (депозита): какие траты покрываются, срок возврата.
- Условия коммунальных платежей: кто и что оплачивает (вода, электричество, интернет).
- Права и обязанности сторон: запрет на передачу третьим лицам, запрет курения/животных и т.д.
- Ответственность за повреждения имущества.
- Порядок расторжения и пролонгации.
- Адреса и банковские реквизиты для перечисления платежей.
Готовый образец договора аренды квартиры 2026
Ниже приведён минимально необходимый шаблон, который можно копировать в Word или Google Docs и корректировать под свои параметры.
ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № _____ г. Москва «____» __________ 2026 г. Наймодатель: Иванов Сергей Петрович, паспорт 45 02 654321, выдан ОУФМС России по г. Москве, зарегистрирован по адресу: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45, именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и Наниматель: Смирнова Анна Андреевна, паспорт 77 05 987654, выдан ОУФМС России по г. Москве, зарегистрирована по адресу: 123456, г. Москва, ул. Пушкина, д. 5, кв. 12, именуемая в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем: ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА Наймодатель передает, а Наниматель принимает во временное владение и пользование жилое помещение — квартиру общей площадью 45,6 кв.м, расположенную по адресу: 123456, г. Москва, ул. Примерная, д. 25, кв. 78, кадастровый номер 77:03:0004010:12345 (далее — Квартира). СРОК НАЙМА Настоящий договор заключён на срок с «15» июня 2026 г. по «14» июня 2027 г. (12 месяцев). АРЕНДНАЯ ПЛАТА Наниматель обязуется ежемесячно выплачивать Наймодателю арендную плату в размере 60 000 (шестидесяти тысяч) рублей 00 копеек. Оплата производится авансом до 25-го числа текущего месяца на расчётный счёт: указать реквизиты. ЗАЛОГ (ДЕПОЗИТ) При подписании договора Наниматель вносит залог в размере одного месячного платежа — 60 000 руб. Залог возвращается в течение 7 банковских дней после подписания акта возврата квартиры при отсутствии задолженностей и повреждений. КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ Наниматель самостоятельно оплачивает электроэнергию, холодное/горячее водоснабжение, отопление, интернет. Остальные расходы (ТКО, капремонт) — Наймодатель. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ Наймодатель обязан: - обеспечить беспрепятственный доступ к Квартире; - поддерживать конструктивные элементы дома в исправном состоянии. Наниматель обязан: - своевременно вносить плату; - не передавать Квартиру третьим лицам без письменного согласия Наймодателя; - не производить перепланировку. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН За просрочку платежа взимается пеня в размере 0,1% за каждый день просрочки. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА Каждая из сторон вправе досрочно расторгнуть договор, предупредив другую сторону письменно за 30 календарных дней. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ Настоящий договор составлен в 2 (двух) подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу; АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН Наймодатель: Иванов С.П., тел. +7 -99 000-00-00, e-mail: owner@mail.ru Наниматель: Смирнова А.А., тел. +7 -99 111-11-11, e-mail: tenant@mail.ru Стороны подтверждают, что условия настоящего договора им понятны и принимаются без возражений. Подписи: _______________/Иванов С.П./ _______________/Смирнова А.А./
Залог (депозит): как правильно прописать
- Размер. Обычно 1–2 месячные ставки.
- Целевое назначение. Покрытие долгов, коммунальных штрафов, ущерба сверх нормального износа.
- Срок возврата. 5–10 рабочих дней после подписания акта возврата.
- Удержание. Пропишите, что удержание осуществляется только при наличии подписанного акта и счётов-фактур.
Акт приёма-передачи и опись имущества
Договор без акта приёма-передачи — это риск для обеих сторон. В акте фиксируют:
- Состояние стен, полов, сантехники, бытовой техники.
- Показания счётчиков (воды, электричества, газа).
- Фото/видео повреждений или дефектов.
- Подписи сторон и дату.
Шаблон акта: «В квартире имеется стиральная машина LG F2V5HS0W, год выпуска 2024, в рабочем состоянии, царапин нет; счётчик холодной воды — 123,45 м³…» и т.д.
Как расторгнуть договор досрочно
Расторжение возможно:
- По соглашению сторон — простое письменное соглашение.
- Односторонний отказ — требуется 30-дневное письменное предупреждение (если не указано иное).
- Судебный порядок — при систематической неуплате, порче имущества, проживании третьих лиц без согласия и т.д.
Нужна ли регистрация в Росреестре
С 2025 года договоры найма жилых помещений сроком свыше 11 месяцев подлежат обязательной госрегистрации. Подача заявления возможна:
- через МФЦ (услуга бесплатна, госпошлина — 2 000 руб. для физлиц);
- через электронную подпись на портале Росреестра.
Если срок 11 месяцев и меньше, регистрация не нужна, но договор всё равно должен быть письменным.
Где скачать актуальный шаблон в PDF/DOCX
- Яндекс Аренда / Яндекс Документы — шаблон договора найма жилого помещения.
- Fastdoc.ua — конструктор документов на русском языке (выбрать «Договор аренды квартиры»).
- Конструктор Договор.ру, экспорт в PDF и Word за 5 минут.
- РБК Недвижимость, архив типовых шаблонов с комментариями юристов.
Совет: перед подписанием распечатайте договор в 2 экземплярах, подпишите каждый лист (не только последний), заверьте у нотариуса доверенность (если подписывает представитель собственника) и обязательно составьте акт приёма-передачи.
Правильно оформленный договор найма квартиры — это гарантия спокойствия и для собственника, и для арендатора. Вкладывая 15 минут на заполнение шаблона, вы экономите десятки часов и тысячи рублей в будущем.