Что такое договор найма жилого помещения

Это письменное соглашение, по которому собственник (арендодатель) передаёт квартиру другому лицу (нанимателю) за плату во временное владение и пользование.

• Основание: гл. 35 Гражданского кодекса РФ.
• Максимальный срок: 5 лет (ст. 683 ГК РФ); если не указан, договор считается заключённым на 5 лет.
• Форма: письменная, подписывается обеими сторонами, заверяется нотариально по желанию.

Ключевые разделы договора

Объект и права собственника

В договоре обязательно указываются:

1. Полный адрес, этаж, площадь, количество комнат.
2. Кадастровый номер (берётся из ЕГРН).
3. Документ, подтверждающий право собственности: выписка ЕГРН не старше 30 дней или свидетельство о госрегистрации.

Стороны договора

Необязателен, но уменьшает риски арендодателя при неуплате.

Цена и порядок оплаты

• Фиксированная арендная плата в рублях.
• Срок оплаты: до 10-го числа каждого месяца, либо единовременно за весь год со скидкой.
• Способы перечисления: СБП, карта-на-карту, банковский счёт.
• Коммунальные платежи: чётко расписать, кто и сколько платит (обычно арендатор оплачивает по счётчикам).

Залог (ст. 694 ГК РФ)

Стандартный размер — 1–2 месячных платежа. Залог:

1. Возвращается в течение 10 дней после выселения при отсутствии задолженности и ущерба.
2. Может быть зачтён в счёт последнего месяца, если это прописать в договоре.

Чек-лист перед подписанием

Для арендатора:

• Убедитесь, что собственник действительно владеет квартирой (проверьте выписку ЕГРН на сайте rosreestr.gov.ru).
• Сфотографируйте все дефекты (царапины, пятна) и прикрепите фото к акту приёма-передачи.
• Уточните, разрешены ли кошки/дети/ночные вечеринки.

Для арендодателя:

• Запросите копию трудовой книжки или 2-НДФЛ — оцените платёжеспособность.
• Проверьте арендатора по базе ФССП (займёт 2 минуты).
• Установите видеонаблюдение только в общих местах (подъезд, двор) — внутри квартиры контроль запрещён.

Акт приёма-передачи: образец таблицы

Регистрация и налоги

Налоговые обязанности арендодателя

Начиная с 2023 года:

• Налоговый вычет без ИП — 13 % НДФЛ с суммы выручки.
• Патент на сдачу жилья (для ИП) стоит от 1 000 до 10 000 руб. в год в зависимости от региона.

Регистрационный учёт

Арендатор может прописаться временно без согласия собственника, если проживает >90 дней (ФЗ-524). Для собственника это не влияет на налоги, но может повлиять на коммунальные тарифы (например, отопление по количеству прописанных).

Расторжение договора: правила 2026 г.

1. Досрочное расторжение возможно при двустороннем соглашении в письменной форме.
2. Односторонний отказ допускается при серьёзном нарушении (ст. 687 ГК РФ) с уведомлением за 30 дней.
3. Возврат залога и расчёт коммунальных услуг оформляются отдельным актом.

Шаблон краткого договора (вставьте свои данные)

ДОГОВОР № ___
г. Москва, 20 апреля 2026 г.

Арендодатель: Иванов И.И., паспорт 45 00 123456, собственник квартиры по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д.1, кв. 1.
Арендатор: Петров П.П., паспорт 77 00 654321.
Предмет: сдача 1-комнатной квартиры 40 м² с мебелью и техникой.
Срок: с по .
Цена: 50 000 руб./мес. Залог: 50 000 руб.
Коммуналка: оплачивает арендатор по счётчикам.
Подписи: __________ /Иванов/ __________ /Петров/

Частые ошибки и как их избежать

• Устная договорённость. Не имеет юридической силы, всё фиксируйте письменно.
• Отсутствие акта приёма-передачи. При выезде спорить о повреждениях будет сложно.
• Неверный паспорт. Проверяйте срок действия документа и прописку;
• Ипотечная квартира без согласия банка. Банк может запретить сдачу (проверьте ипотечный договор).

Где скачать актуальный бланк

Бесплатный PDF-шаблон договора и акта приёма-передачи можно скачать на сайте Росреестра или в мобильном приложении «Госуслуги ЖКХ».