Договор мены, это двусторонняя сделка, в рамках которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое. С юридической точки зрения согласно ст. 567–571 ГК РФ это разновидность договора купли-продажи: каждый участник одновременно выступает и продавцом, и покупателем.

Когда применяют договор мены

• Одновременный обмен квартиры на дом, комнаты на квартиру, доли на целый объект и т. д.
• Недвижимость обменивается без денежного расчёта или с доплатой за разницу в цене.
• Объекты находятся в частной собственности (приватизированные, купленные, полученные по наследству).
• Стороны — физлица, ИП или юрлица, но объектом мены являются именно жилые помещения.

Образец договора мены жилого дома на квартиру (2026)

Реквизиты договора

Место и дата заключения:
г. Москва, 19 апреля 2026 г.

Стороны договора

Предмет мены

• Объект-1: квартира №45, площадью 54 м², расположенная по адресу: г. Москва, ул. Гагарина, д. 7, к. 3, эт. 5, кадастровый № 77:05:0004010:1234.
• Объект-2: жилой дом общей площадью 120 м², земельный участок 8 соток, адрес: Московская обл., Подольский р-н, с. Марьино, ул. Садовая, д. 12, кадастровый № 50:20:0102030:4567.

Условия

1. Стороны подтверждают право собственности на объекты мены (выписки ЕГРН прилагаются).
2. Разница в цене (доплата): 1 500 000 руб. уплачивается Стороной-2 Стороне-1 в течение 10 банковских дней после регистрации перехода прав.
3. Срок передачи объектов — не позднее 30 календарных дней с даты подписания передаточных актов.
4. Все коммунальные долги на дату подписания равны нулю, что подтверждается справками.

Нотариальное удостоверение

C г. сделки с недвижимостью между физлицами подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус проверяет:

• отсутствие обременений и арестов;
• согласие супруга(-и) при наличии брака;
• отсутствие долгов по налогам и ЖКХ.

Порядок регистрации

1. Подписание договора у нотариуса.
2. Подготовка пакета документов (договор, выписки ЕГРН, кадастровые паспорта, технические планы, справки об отсутствии долгов).
3. Подача в МФЦ/Росреестр заявлений о переходе прав.
4. Получение новых свидетельств о праве собственности.

Налоги при договоре мены

Важно: если участник получает доплату, то сумма доплаты считается доходом от продажи и облагается НДФЛ на общих основаниях.

Частые ошибки и как их избежать

• Несоответствие площадей и кадастровых данных. Всегда проверяйте документы через публичную кадастровую карту и заказывайте актуальные выписки ЕГРН.
• Ипотека или залог. Обязательно снимите обременение до сделки или получите письменное согласие залогодержателя.
• Несогласие супруга/супруги. При заключении договора потребуется нотариальное согласие супруга/супруги, если имущество приобретено в браке.
• Отсутствие технического паспорта. Дом и квартира должны иметь актуальный техпаспорт или техплан, иначе МФЦ откажет в регистрации.

Шаблон «Договор мены жилого дома на квартиру» (2026)

ДОГОВОР МЕНЫ № ___
г. __________ "__" ________ 2026 г.
СТОРОНЫ
Сторона-1: _______________________, паспорт № _________, выдан ___________,
 зарегистрирован(а) по адресу: _________________________________.
Сторона-2: _______________________, паспорт № _________, выдан ___________,
 зарегистрирован(а) по адресу: _________________________________.

ПРЕДМЕН ДОГОВОРА
Сторона-1 передаёт в собственность Стороны-2 жилой дом:

 адрес: ______________________________, площадь ___ м², кадастровый № ______.
Сторона-2 передаёт в собственность Стороны-1 квартиру:
 адрес: ______________________________, площадь ___ м², кадастровый № ______.

ДОПЛАТА
Стороны установили, что разница в цене объектов составляет ______ руб.
Сторона-2 перечисляет указанную сумму на расчётный счёт Стороны-1
в течение 10 (десяти) банковских дней после регистрации перехода прав.

ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ
Передача осуществляется путём подписания передаточных актов
 в течение 30 календарных дней с момента регистрации.
Каждая сторона передаёт объект свободным от любых обременений и долгов.

НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ
Настоящий договор удостоверен нотариусом г. ________ № ______ от "__"____ 2026 г.

РАСХОДЫ
Все государственные пошлины и нотариальные расходы
несут стороны в равных долях, если иное не согласовано.

ПОДПИСИ СТОРОН:
Сторона-1: __________________ /____________________/
Сторона-2: __________________ /____________________/
Нотариус: __________________ /____________________/

Актуальные изменения 2025–2026 годов

• С г. все сделки с недвижимостью между физлицами обязаны проходить через нотариуса.
• ЕГРН теперь выдаётся только в электронной форме; бумажные свидетельства больше не выдаются (ФЗ-352 от ).
• Увеличен «минимальный налоговый вычет» при продаже единственного жильё — до 2 млн руб. с .
• Для сделок с участием несовершеннолетних требуется разрешение органа опеки на отчуждение их доли.

1. Проверить кадастровые паспорта и выписки ЕГРН (обременения, аресты).
2. Получить согласие супруга(-и) и органа опеки (при необходимости).
3. Согласовать размер доплаты и сроки расчёта.
4. Заказать технические планы и справки об отсутствии долгов.
5. Выбрать нотариуса, которому доверяют обе стороны.
6. Подать заявления в Росреестр через МФЦ или электронную подпись.
7. Получить новые электронные выписки ЕГРН и завершить передачу ключей.