В 2020 году законодательство РФ о сделках с недвижимостью претерпело ряд важных изменений. В этой статье мы разберёмся, как правильно составить договор купли-продажи квартиры (дома, комнаты), какие нюансы появились в 2020 году, а также рассмотрим различия между авансом и задатком и их влияние на безопасность сделки.
Что изменилось в 2020 году
- Запрет на оборот «серых новостроек». Вступил в силу ФЗ-214, усиливший защиту дольщиков.
- Обязательное применение ЕГРН. С 2020 г. любые переходы права регистрируются только через Единый государственный реестр недвижимости.
- Нотариальное удостоверение. Для сделок с долями в праве общей собственности теперь обязательно нотариальное удостоверение.
- Утрата силы документам БТИ. Техпаспорта БТИ более не являются обязательным документом при купле-продаже, достаточно выписки ЕГРН.
Структура договора купли-продажи жилого помещения
Преамбула
Указываются:
- Ф. И. О. и паспортные данные Продавца и Покупателя.
- Дата и место заключения договора.
- Цель договора — «передача права собственности на жилое помещение».
Описание объекта
Обязательные реквизиты:
- Адрес и кадастровый номер квартиры.
- Общая, жилая площадь и площадь кухни.
- Этаж, количество комнат, наличие балконов/лоджий.
- Условия обременений (ипотека, арест, залог).
Цена и порядок расчётов
С 2020 года:
- Цена указывается в рублях (в валюте запрещено).
- Указывается схема оплаты: 100 % при подписании, поэтапно через эскроу, ипотечный кредит.
Аванс или задаток
Чёткое разграничение:
| Параметр | Аванс | Задаток |
|---|---|---|
| Юридическая природа | Предварительный платёж | Способ обеспечения обязательств |
| Возврат при отказе | Возвращается полностью | Не возвращается, если виноват покупатель; удваивается, если виноват продавец |
| Отражение в договоре | «Аванс в размере … руб.» | «Задаток в размере … руб., подлежащий зачёту в счёт оплаты» |
Важно! Если ваш договор предусматривает гарантию совершения сделки, используйте именно задаток. В противном случае достаточно аванса.
Сроки передачи и регистрации
- Дата подписания акта приёма-передачи.
- Срок подачи документов на регистрацию в Росреестр (обычно до 5 рабочих дней после акта).
- Условие освобождения квартиры (если в ней проживают продавцы или арендаторы).
Санкции и ответственность сторон
Регламентируются:
- Невыполнение сроков передачи/оплаты — пеня 0,1 % в день.
- Отказ от сделки — компенсация понесённых расходов и возврат/удвоение задатка.
Алгоритм сделки шаг за шагом
- Проверка правоустанавливающих документов (выписка ЕГРН не старше 5 дней).
- Согласование условий и цены.
- Если ипотека: одобрение банка, открытие эскроу-счёта.
- Подготовка договора (можно шаблон ФЗ-214 или типовой Минюста).
- Нотариальное удостоверение при необходимости (доли, несовершеннолетние).
- Подписание и регистрация через МФЦ или электронную подпись (ЭЦП);
- Оплата через банк или эскроу.
- Передача ключей и акт приёма-передачи.
Чек-лист документов 2020
- Выписка ЕГРН.
- Паспорт собственника и супруги/супруга (если брачный режим).
- Согласие органов опеки (при долях несовершеннолетних).
- Разрешение от военной ипотеки (если квартира военная).
- Квитанции об отсутствии задолженности по ЖКХ и налогам.
Распространённые ошибки
Ошибка 1. Использование старого образца договора без ссылок на ЕГРН.
Ошибка 2. Не указание в договоре условий возврата задатка.
Ошибка 3. Игнорирование нотариального удостоверения при долях.
Договор купли-продажи жилого помещения 2020 года стал более прозрачным и безопасным благодаря цифровизации ЕГРН и ужесточению требований к задатку. Главное — чётко прописать условия аванса или задатка, вовремя проверить документы и, при необходимости, воспользоваться услугами квалифицированного риэлтора или юриста.
Помните: любая сделка с жилой недвижимостью связана с высокими финансовыми рисками. Проверяйте каждый пункт договора и не экономьте на профессиональной юридической поддержке.