Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Вопрос о том, как правильно оформить покупку земельного участка, на котором уже построен жилой дом, если продавцами являются два совладельца, возникает довольно часто. Ниже представлена подробная инструкция по подготовке договора, а также готовый образец документа, который можно адаптировать под конкретные условия.

Правовая база

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 454‑462) договор купли‑продажи – это соглашение, по которому продавец обязуется передать вещь (в данном случае земельный участок с домом), а покупатель – уплатить цену и принять вещь. Для недвижимости обязательна государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре (ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Если объект находится в собственности более одного лица, каждый из собственников имеет право заключать договор лишь со своего согласия;
При совместной собственности (доли) необходимо указать размер и номер каждой доли.
Если на участке есть обременения (залог, арест, сервитут), они должны быть отражены в договоре.

Основные разделы договора

Шапка договора – наименование, дата, место заключения.
Стороны договора – полные реквизиты продавцов‑совладельцев и покупателя (ФИО, паспортные данные, ИНН, адрес регистрации).
Предмет договора – точное описание земельного участка (кадастровый номер, площадь, адрес) и дома (проект, площадь, тип строительства).
Права собственности продавцов – указание долей каждого из них, подтверждённое выпиской из ЕГРН.
Цена и порядок расчётов – общая стоимость, способ оплаты (наличный расчёт, безналичный перевод, рассрочка), сроки и условия внесения аванса/основного платежа.
Переход права собственности – условия передачи прав, порядок подписания акта приёма‑передачи, срок подачи документов в Росреестр.
Обязанности сторон – что обязуется сделать продавец (освободить объект от жильцов, передать все документы) и покупатель (оплатить, оформить регистрацию).
Ответственность за нарушение условий – штрафные санкции, порядок возврата аванса.
Форс‑мажор – обстоятельства непреодолимой силы.
Прочие условия – порядок разрешения споров, применение права, реквизиты для связи.
Подписи сторон – подписи, фамилии, даты.

Как подготовить документ

Для того чтобы договор был юридически действительным, необходимо выполнить несколько шагов:

Получить выписки из ЕГРН на земельный участок и на дом (если они зарегистрированы отдельно).
Согласовать между собой долевые части: каждый собственник указывает свою долю (например, 1/2 и 1/2).
Подготовить акт приёма‑передачи, где фиксируется состояние недвижимости на момент передачи.
Согласовать порядок оплаты (возможна рассрочка – в этом случае в договоре указываются даты и суммы последующих платежей).
Подписать договор у нотариуса, если одна из сторон требует нотариального удостоверения (это повышает юридическую силу, но не является обязательным).
Подать пакет документов в МФЦ или через портал Госуслуг в Росреестр для государственной регистрации перехода права.

Образец договора

<h1>ДОГОВОР КУПЛИ‑ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ДОМом</h1>

<p>г. _________ <strong>«__</strong>»<strong>______</strong> 2026 г.</p>

<h2>1. СТОРОНЫ ДОГОВОРА</h2>
<ol>
 <li>
 Продавец‑совладелец 1: <b>Иванов Иван Иванович</b>, 
 паспорт: 45 12 345678, выдан ОУФМС России по г. ________ ,
 ИНН 1234567890, зарегистрирован по адресу: 123456, г. _______, ул. _______,
 владелец 1/2 (одна вторая) земельного участка № _______ кадастра, площадь ___ м².</li>
 <li>
 Продавец‑совладелец 2: <b>Петров Петр Петрович</b>, 
 паспорт: 45 23 987654, выдан ОУФМС России по г. ________ ,
 ИНН 0987654321, зарегистрирован по адресу: 654321, г. _______, ул. _______,
 владелец 1/2 (одна вторая) земельного участка № _______ кадастра, площадь ___ м².</li>
 <li>
 Покупатель: <b>Сидорова Мария Сергеевна</b>, 
 паспорт: 45 34 112233, выдан ОУФМС России по г. ________ ,
 ИНН 1122334455, зарегистрирована по адресу: 777777, г. _______, ул. _______.</li>
</ol>

<h2>2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА</h2>
<p>Продавцы совместно и в равных долях продают, а Покупатель покупает земельный участок, находящийся по адресу: г. _______, ул. _______, кадастровый номер ________, площадью ___ м², на котором расположен жилой дом (дом 2‑этажный, 150 м², построен в 2020 г.).</p>

<h2>3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ</h2>
<ul>
 <li>Общая цена договора составляет <b>5 000 000 (пять миллионов) рублей</b>.</li>
 <li>Покупатель вносит аванс в размере 1 000 000 (один миллион) рублей в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания договора.</li>
 <li>Оставшаяся часть цены – 4 000 000 (четыре миллиона) рублей – выплачивается в рассрочку:
 <ol type="a">
 <li>30% (1 200 000 руб.) – до г.;</li>
 <li>30% (1 200 000 руб.) – до г.;</li>
 <li>40% (1 600 000 руб.) – до г.;</li>
 </ol>
 </li>
 <li>Все расчёты производятся банковским переводом на расчётный счёт Продавцов: ИП "Иванов И.И.", р/с 40702###-###-####0001 в банке "АО "Банк".</li>
</ul>

<h2>4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН</h2>
<h3>4.1. Продавцы обязуются:</h3>
<ul>
 <li>Передать Покупателю полное право собственности на указанный земельный участок и дом, свободные от прав третьих лиц (за исключением указанных в п.5 настоящего договора).</li>
 <li>Своевременно предоставить все необходимые документы: выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт, техническую документацию на дом, справку об отсутствии задолженности по налогам и коммунальным услугам.</li>
 <li>Сдать объект в состоянии, пригодном для эксплуатации, и подписать акт приёма‑передачи не позднее 10 (десяти) дней после полной оплаты цены.</li>
</ul>

<h3>4.2. Покупатель обязуется:</h3>
<ul>
 <li>Внести оплату в сроки, указанные в п.3 настоящего договора.</li>
 <li>В течение 30 (тридцати) дней после подписания договора подать в Росреестр документы для государственной регистрации перехода права собственности.</li>
 <li>Оплатить расходы, связанные с регистрацией (госпошлина, сборы за услуги нотариуса, если применимо).</li>
</ul>

<h2>5. ОБРЕМЕНЕНИЯ И ЗАБРЕЖЕНИЯ</h2>
На момент подписания договора на объекте не наложены ограничения, кроме:

 Обременение в виде сервитута прохода для соседних земельных участков (сервитут установлен в ЕГРН, № _______).


<h2>6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН</h2>
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств стороны несут ответственность в соответствии с ГК РФ:

 Продавец, не передающий объект в срок, уплачивает покупателю штраф в размере 0,5% от цены договора за каждый день просрочки.
 Покупатель, задерживающий оплату, уплачивает продавцу пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
 В случае отказа от сделки любой из сторон возвращает полученные авансы за вычетом реальных затрат (нотариальные сборы, комиссии банков).


<h2>7. ФОРС‑МАЖОР</h2>
Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств, если оно вызвано обстоятельствами непреодолимой силы (военные действия, стихийные бедствия, акты государственных органов), подтверждёнными документально.

<h2>8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ</h2>

 Все споры, возникающие из настоящего договора, решаются в порядке переговоров; при недостижении согласия – в суде по месту нахождения объекта недвижимости.
 Настоящий договор составлен в 3 (трёх) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: по одному для каждого продавца и один для покупателя.
 Изменения и дополнения к договору допускаются только в письменной форме, подписанные всеми сторонами.


<h2>9. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН</h2>
Продавец‑совладелец 1:

ИП "Иванов И.И.", ОГРНИП 123456789012345, р/с 40702###-###-####0001 в банке "АО "Банк"

Подпись: ______________________ /Иванов И.И./

Продавец‑совладелец 2:

ИП "Петров П.П.", ОГРНИП 9###-###-####765, р/с 40702###-###-####0002 в банке "АО "Банк"

Подпись: ______________________ /Петров П.П./

Покупатель:

Сидорова М.С.

Подпись: ______________________ /Сидорова М.С./

<p>М.П. (печать, если применимо)</p>

Заключительные рекомендации

Не экономьте на юридической проверке: перед подписанием договора рекомендуется обратиться к юристу, который проверит наличие обременений, корректность описания долей и соответствие цены рыночным условиям.

Если планируется рассрочка, обязательно фиксируйте в договоре график платежей, а также укажите, какие последствия наступят в случае просрочки.

После подписания договора и получения полного расчёта, в течение 30 дней подайте документы в Росреестр. Регистрация перехода права собственности обычно занимает от 10 до 30 дней.

Соблюдая все вышеописанные пункты, вы сможете безопасно оформить покупку земельного участка с домом, где продавцами выступают два собственника, и избежать большинства типовых юридических рисков.