Внимание! Данный материал предназначен только для ознакомления. Перед подписанием договора рекомендуется проконсультироваться с юристом, так как каждый случай может иметь свои нюансы (особенности земельного участка, ограничения по использованию, налоговые последствия и пр.).
Почему договор может быть заключён по доверенности?
Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 182‑184) и Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости», юридическое лицо или физическое лицо может представлять интересы другого лица в сделках с недвижимостью, если имеет доверенность. Это удобно, когда продавец находится в другом городе, за границей или просто не может присутствовать лично.
Основные требования к доверенности
- Доверенность должна быть нотариально заверенной (или заверенной в порядке, предусмотренном законодательством, если доверенность выдана в рамках органов государственной власти).
- В документе должны быть указаны:
- Полные ФИО, паспортные данные и ИНН доверителя;
- Полные ФИО, паспортные данные и ИНН доверенного лица;
- Точная формулировка полномочий (например: «заключить договор купли‑продажи земельного участка, зарегистрировать переход права собственности, подписать все сопутствующие документы»);
- Срок действия доверенности (по умолчанию – 3 года, если иной срок не указан).
- Если доверенность выдана за границей, необходимо её апостилировать и перевести на русский язык.
Что должно содержаться в договоре купли‑продажи земельного участка?
Содержание договора регулируется Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Ниже перечислены обязательные реквизиты.
Стороны договора
- Полные ФИО (для физических лиц) или наименование (для юридических лиц), паспортные данные, ИНН, адрес регистрации.
- Указание, что продавец действует по доверенности: «Продавец действует по доверенности № ___ от ___», с приложением оригинала доверенности к договору.
Предмет договора
Точный адрес и кадастровый номер (КН) земельного участка, его площадь, категории земель, ограничения (например, охранные зоны, сервитуты).
Цена и порядок расчётов
- Сумма сделки (прописью и цифрами).
- Способ оплаты (наличный расчёт, безналичный перевод, банковская ячейка и др.).
- Условия задатка/аванса, если они предусмотрены.
Переход права собственности
Указывается, что право собственности переходит к покупателю в момент государственной регистрации перехода права в Росреестре.
Обязанности сторон
- Продавец обязан передать земельный участок свободным от прав третьих лиц, за исключением указанных в договоре ограничений.
- Покупатель обязуется уплатить полную стоимость и оформить регистрацию в срок, установленный законодательством (не более 30 дней с момента подписания).
Ответственность сторон
Штрафные санкции за просрочку оплаты, невыполнение обязательств, а также порядок возмещения убытков.
Прочие условия
- Порядок разрешения споров (обычно – арбитражный суд по месту нахождения участка).
- Форма договора (письменная) и количество экземпляров (не менее двух, по одному для каждой стороны).
- Подписи сторон и печати (если сторона – юридическое лицо).
Налоговые аспекты сделки
Согласно подп. 2 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ и письму Минфина от № 03-03-06/1/282, стоимость земельного участка учитывается в налоговых расходах продавца только при его продаже. Это означает, что:
- При покупке земельного участка налоговый вычет по налогу на имущество не предоставляется.
- Продавец обязан уплатить НДФЛ (13 % для резидентов) от разницы между продажной ценой и первоначальной стоимостью (если участок был в собственности более 5 лет – ставка может быть снижена до 0 %).
- Если покупатель – юридическое лицо, уплачивается Налог на добавленную стоимость (НДС) в размере 20 % (при условии, что продавец является плательщиком НДС).
Пошаговый алгоритм оформления сделки по доверенности
- Подготовка доверенности. Продавец оформляет нотариальную доверенность на имя представителя.
- Сбор документов. К договору прилагаются:
- Сведения о земельном участке (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт);
- Согласие супруги (если земля находится в совместной собственности);
- Документы, подтверждающие отсутствие обременений;
- Доверенность продавца.
- Составление договора. Включаем все обязательные реквизиты (см. §3).
- Подписание договора. Доверенный представитель подписывает договор от имени продавца, указывая, что действует по доверенности.
- Оплата цены. Покупатель переводит деньги согласно пункту 3.3 договора.
- Регистрация перехода права. Представитель подаёт заявление в Росреестр (через МФЦ или онлайн‑портал) с оригиналами договора, доверенности и подтверждением оплаты.
- Получение выписки из ЕГРН. После регистрации покупатель получает выписку, подтверждающую новое право собственности.
Образец договора купли‑продажи земельного участка по доверенности от продавца
ДОГОВОР КУПЛИ‑ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА г. ____________ «__» ___________ 20__ Продавец: _______________________________ (ФИО, паспорт: серия ___ № _______, выдан ____, код подразделения ____, ИНН ___________, адрес регистрации ___________), действующий по доверенности № ___ от «__» ___________ 20__ г., выданной ______________________ (ФИО доверителя), нотариус ______________________, зарегистрированной в реестре нотариусов г. __________, (далее – «Продавец»), Покупатель: _______________________________ (ФИО, паспорт: серия ___ № _______, выдан ____, код подразделения ____, ИНН ___________, адрес регистрации ___________), совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем: ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА Продавец передаёт, а Покупатель принимает в собственность земельный участок, расположенный по адресу: __________________________, кадастровый номер: ______________________, площадь: ____ кв. м., назначение земельного участка согласно кадастровому паспорту – ______________________. На момент заключения договора земельный участок свободен от прав третьих лиц, за исключением следующих ограничений: ______________________ (если есть). ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ Стоимость земельного участка составляет ___________ (____________________) рублей. Покупатель обязуется уплатить указанную сумму в следующем порядке: __________________________________________. При получении полной оплаты Продавец обязуется передать Покупателю все необходимые документы, подтверждающие право собственности. ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ Право собственности на земельный участок переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права в Росреестре. Продавец обязуется в течение ___ дней с момента получения полной оплаты подписать и передать все необходимые документы для регистрации. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН Продавец гарантирует, что: ─ земельный участок не находится в залоге, аресте и не обременён правами третьих лиц; ⎯ у него есть полное право распоряжаться указанным имуществом; ⎯ он действует по доверенности, копия которой прилагается к настоящему Договору. Покупатель обязуется: ⎯ уплатить полную стоимость в порядке, установленном пунктом 2.2; ⎯ в течение ___ дней после подписания Договора подать заявление о государственной регистрации перехода права. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН За нарушение сроков оплаты Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере ___ % от стоимости сделки за каждый день просрочки. За непредоставление необходимых документов Продавцом в срок, он уплачивает Покупателю штраф в размере ___ % от стоимости сделки за каждый день просрочки. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ Все споры, возникающие из настоящего Договора, Стороны стремятся решить путём переговоров. В случае недостижения соглашения спор передаётся в арбитражный суд г. __________ по месту нахождения земельного участка. РАЗНЫЕ УСЛОВИЯ Договор составлен в ___ экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу. К Договору прилагаются: ─ копия доверенности Продавца; ─ выписка из ЕГРН на земельный участок; ⎯ технический паспорт (кадастровый паспорт) участка; ─ согласие супруги (если применимо). Подписи сторон: _________________________ _________________________ (Продавец) (Покупатель) _________________________ (Подпись представителя Продавца по доверенности)
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Нужно ли нотариально заверять договор?
Сам договор может быть подписан без нотариального заверения, однако если в нём указаны условия, требующие нотариального удостоверения (например, наличие ипотечного обременения), то договор подлежит нотариальному заверению. Обязательно нотариально заверяется доверенность.
Можно ли оформить сделку без участия нотариуса, если доверенность выдана в электронном виде?
Да, с 2022 года в РФ действует система ЭЦП (Электронная цифровая подпись). Доверенность, подписанная ЭЦП, имеет юридическую силу, но при регистрации в Росреестре может потребоваться её печатный вариант, заверенный нотариусом.
Какой срок регистрации перехода права в Росреестре?
Стандартный срок – до 30 календарных дней с момента подачи полного пакета документов. При наличии недочётов срок может быть продлён.
Нужно ли платить налог на имущество после покупки?
Да. Новый владелец (покупатель) обязан уплатить налог на имущество, если земельный участок подпадает под налогообложение (например, земельные участки в черте города). Налог рассчитывается по ставке, установленной региональными властями.
Оформление договора купли‑продажи земельного участка по доверенности – процесс, требующий тщательного соблюдения формальностей. Правильно оформленная доверенность, полное раскрытие информации о земельном участке и чёткое определение условий сделки позволяют избежать конфликтов и ускорить регистрацию перехода права.
Помните, что каждый регион может иметь свои особенности в порядке регистрации и налогообложении, поэтому перед заключением договора рекомендуется уточнить детали в местных органах Росреестра и налоговой инспекции.
Удачной сделки!