Строительные объекты, которые формально не внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), могут быть проданы по договору купли-продажи иного имущества. В теории это выглядит просто: «продал-купил», но на практике возникает множество подводных камней. Ниже ‒ подробный разбор того, как безопасно оформить сделку, какие документы собрать и какие риски учесть.

Почему сооружение может не считаться недвижимостью

• Отсутствие кадастрового номера и техпаспорта. Без них объект формально не «вещь» в понимании ст. 130 ГК РФ.
• Временные или самовольные постройки. Например, модульный торговый павильон или бытовка, не закреплённая фундаментом.
• Демонтируемые конструкции. Ларьки, киоски, быстровозводимые ангары, не являющиеся капитальными.

Такие объекты признаются движимым имуществом, если могут быть перемещены без несоразмерного ущерба (ст. 130 ГК РФ п. 1). В этом случае применяется договор розничной купли-продажи или договор поставки, а для крупных сделок между организациями ‒ договор купли-продажи, предусмотренный гл. 30 ГК РФ (общие положения о купле-продаже).

Какие документы нужно подготовить

Для продавца

1. Правоустанавливающий документ на земельный участок (если он арендуется, то договор аренды и разрешение арендодателя на отчуждение).
2. Разрешение на строительство (при наличии) или акт ввода объекта в эксплуатацию.
3. Акт технического обследования (составляется независимым инженером-техником).
4. Фотофиксация объекта на момент продажи.
5. Справка из налоговой об отсутствии задолженности.

Для покупателя

• Документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор (приказ/доверенность).
• Деньги в полном объёме или гарантийное письмо банка при безналичном расчёте;

Образец структуры договора

Преамбула

Указываются Ф.И.О./наименования сторон, их реквизиты и адреса.

Предмет договора

«Продавец обязуется передать в собственность Покупателя временное сооружение – модульный торговый павильон общей площадью 25 м², расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 100, без кадастрового номера, не являющееся объектом недвижимости, а Покупатель обязуется принять указанное сооружение и уплатить за него денежную сумму…»

Цена и порядок оплаты

• Цена фиксируется в рублях, без НДС (если продавец не является плательщиком НДС).
• Указать аванс (если есть), сроки окончательного расчёта, форма оплаты (наличные, безнал).

Передача и приемка

Стороны подписывают акт приёма-передачи, в котором фиксируется дата, место, комплектность, техническое состояние.

Гарантии продавца

1. Отсутствие залогов, арестов, судебных споров.
2. Обязательство компенсировать убытки, если после сделки третьи лица предъявят претензии.

Ответственность сторон

Пошаговая инструкция заключения сделки

1. Проверка юридического статуса объекта: сверка с ЕГРН через онлайн-сервис Росреестра или выписка в МФЦ.
2. Техническое обследование и фиксация состава конструкций.
3. Согласование условий и подписание договора в простой письменной форме (достаточно одного экземпляра для каждой стороны).
4. Подписание акта приёма-передачи и передача ключей/документов.
5. Оплата. При безнале используются платёжные поручения; при наличных ‒ расписка.
6. Регистрация в налоговой (если объект подлежит учёту как основное средство у организации).

Частые риски и способы их минимизации

Риск самовольной постройки

Самовольные объекты могут быть снесены по решению администрации. Решение: включить в договор условие о возмещении убытков продавцом, если объект снесут в течение 1 года после сделки.

Претензии арендодателя земельного участка

Если сооружение стоит на чужой земле, потребуется письменное согласие собственника участка или перевод договора аренды к покупателю.

Проблемы с регистрацией бизнеса

Для торговли или оказания услуг нужно разрешение администрации и соответствие СП 60.13330 (противопожарные нормы). Покупатель вправе потребовать предоставления этих документов до оплаты.

Налоговые последствия

• Физлица платят НДФЛ 13 % с разницы между ценой продажи и документальными расходами на возведение объекта (подтверждаются чеками, договорами).
• ИП на УСН «доходы» – 6 % с полной выручки.
• Организации на ОСНО – НДС 20 % и налог на прибыль 20 % при продаже выше остаточной стоимости.

Шаблон фраз для вставки в договор

«Стороны подтверждают, что объект не внесён в ЕГРН и не является объектом недвижимости в смысле ст. 130 ГК РФ; переход права собственности на указанный объект не требует государственной регистрации и совершается в момент подписания акта приёма-передачи и полной оплаты».

1. Всегда требуйте техническое заключение, что объект можно демонтировать без ущерба участку.
2. Дополнительно заключите договор аренды земельного участка с собственником или оформите переуступку права аренды.
3. Храните все первичные документы минимум 3 года (для ИП) или 5 лет (для ООО).
4. Если сумма сделки превышает 600 000 ₽, согласуйте её внутренним протоколом у юрлица (протокол общего собрания участников).

Придерживаясь описанных шагов, вы не только снизите юридические риски, но и сделаете сделку максимально прозрачной для всех участников.