Актуально на 20 апреля 2026 г․ Сделка с недвижимостью через представителя экономит время и позволяет совершить покупку-продажу даже при физическом отсутствии одной из сторон․ Ниже — подробная инструкция, образцы формулировок и чек-листы для безопасного оформления договора купли-продажи нежилого помещения по доверенности․
Что такое доверенность в сделке с нежилым помещением
- Определение․ Это письменное уполномочие, заверенное нотариусом, по которому одно лицо (доверитель) передаёт полномочия другому лицу (представителю) заключать договор купли-продажи, подавать документы в Росреестр, получать деньги или передавать имущество․
- Форма․ Только нотариальная (ст․ 185․1, 188 ГК РФ)․ Без нотариуса доверенность на отчуждение недвижимости недействительна․
- Срок действия․ Не более трёх лет, если иное не указано․ Для продажи объекта достаточно указать «до полного исполнения обязательств по сделке»․
Какие полномочия нужно включить в доверенность
- Право заключать договор купли-продажи (указать конкретный объект или «любое нежилое помещение»)․
- Право подписывать передаточный акт и передаточные документы․
- Право получать денежные средства (или перечислять на счёт продавца)․
- Право подавать и получать документы в Росреестре (переход права собственности)․
- Право совершать иные действия, необходимые для исполнения сделки․
Важно! Если доверенность выдана в 2025–2026 гг․, обязательно проверьте её подлинность через сервис Федеральной нотариальной палаты (ст․ 5 127-ФЗ «О несостоятельности»)․
Минимальный пакет документов для сделки
| Документ | Кто предоставляет | Комментарий |
|---|---|---|
| Выписка ЕГРН (≤5 дней) | Продавец или представитель | Подтверждает право собственности, отсутствие обременений |
| Доверенность (нотариальная) | Представитель | Оригинал + копия для Росреестра |
| Договор купли-продажи (3 экз․) | Стороны | Заверяется у нотариуса, если доля в помещении ≥⅓ |
| Передаточный акт | Стороны | Подписывается в момент фактической передачи ключей |
| Квитанция об оплате госпошлины | Покупатель | 2 000 ₽ за регистрацию перехода права (п; 22 ч․ 1 ст․ 333․33 НК РФ) |
Образец структуры договора купли-продажи нежилого помещения по доверенности
4․1 Преамбула
«Гражданин Иванов И․И․, г․р․, паспорт 45 00 123456, выдан ОВД г․ Москвы, зарегистрирован по адресу: 123456, г․ Москва, ул․ Ленина, д․ 1, кв․ 1, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и ООО «Ромашка», ИНН 7701234567, ОГРН 1177700012345, юридический адрес: 123456, г․ Москва, ул․ Лесная, д․ 2, комн․ 2, в лице директора Петрова П․П․, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе именуемые Стороны, заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем»․
4․2 Предмет договора
«1․1․ Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить нежилое помещение, расположенное по адресу:
г․ Санкт-Петербург, ул․ Варшавская, д․ 9, корп․ 1, лит․ А, помещение 17-Н,
общей площадью 8 205,7 (восемь тысяч двести пять целых семь десятых) кв․ м, кадастровый номер 78:14:0007541:3228, доля 100 %»․
4․3 Указание на доверенность
«1․2․ Продавец в силу доверенности № 123456789, заверенной нотариусом г․ Москвы Сидоровой А․А․, уполномочил своего представителя — Петрова П․П․ заключить настоящий Договор и совершить все необходимые действия»․
4․4 Цена и порядок расчётов
«2․1․ Цена объекта составляет 15 000 000 (пятнадцать миллионов) рублей 00 копеек․
Покупатель перечисляет 100 % суммы на расчётный счёт Продавца не позднее 3 (трёх) банковских дней с даты подписания настоящего Договора»․
Пошаговая схема сделки
- Подготовка․ Продавец получает выписку ЕГРН, покупатель — анализирует задолженности․
- Нотариус․ Стороны заверяют доверенность (если представитель действует от продавца) или сам договор (если доля ≥⅓)․
- Подписание․ 3 экземпляра договора: для продавца, покупателя, Росреестра;
- Оплата․ Деньги перечисляются по безналу или через банковскую ячейку/эскроу․
- Передача․ Передаточный акт, ключи, акт приёма-передачи․
- Регистрация․ Покупатель подаёт пакет в МФЦ/Росреестр: договор, доверенность, акт, квитанцию․
- Завершение․ Через 5–7 рабочих дней Покупатель получает ЕГРН с записью о праве собственности․
Распространённые ошибки и как их избежать
- Ошибка: доверенность выдана на «совершение любых сделок» без указания конкретного объекта․
Решение: чётко прописать адрес, кадастровый номер, площадь в тексте доверенности․ - Ошибка: срок доверенности истёк до подачи в Росреестр․
Решение: продлить нотариально или оформить новую․ - Ошибка: отсутствие нотариального удостоверения договора при доле в помещении․
Решение: проверить долю в ЕГРН; при ≥1/3 — идти к нотариусу (ст․ 24, ч․ 1 ст․ 42 Закона об ипотеке)․
Налоговые последствия
Для продавца-физлица:
- НДФЛ 13 % с разницы между ценой и остаточной стоимостью (если объект в собственности <3 лет)․
- Возможно применить вычет 250 000 ₽ или расходы на приобретение․
Для ИП и юрлиц:
- УСН 6 % или 15 %, либо налог на прибыль 20 % в зависимости от режима․
Быстрый чек-лист перед подписанием
ЕГРН свежий (≤5 дней)
Доверенность нотариальная, срок не истёк
В ЕГРН нет залога/ареста
Сумма в договоре = сумме в платёжке
Есть передаточный акт и акт приёма-передачи
Нотариус подтвердил форму договора (если доля)
Откуда скачать актуальные образцы
- КонсультантПлюс: доверенность на заключение договора купли-продажи недвижимости 2026
- ГАРАНТ: Договор купли-продажи нежилого помещения (образец, октябрь 2025)
- Договор․ру: конструктор договора купли-продажи нежилого помещения
Соблюдение нотариальной формы доверенности, трёх экземпляров договора и оперативная проверка ЕГРН, ключевые условия безопасной и быстрой сделки․ При любых сомнениях обращайтесь к нотариусу или кадастровому юристу: в 2026 г․ цифровые сервисы Росреестра и ФНП позволяют выявить поддельные документы за минуты․