Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Общие положения
Договор купли-продажи нежилого помещения между юридическими лицами — это двусторонний возмездный договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороны (покупателя) нежилое помещение, а покупатель обязуется принять это помещение и уплатить за него определённую цену.
Особенности сделки между юридическими лицами
- Обе стороны выступают в гражданско-правовом обороте как самостоятельные организации (ООО, АО, ПАО и др.).
- Необходимо соблюдать корпоративные процедуры (решение единственного участника/совета директоров/общего собрания).
- Обязательна письменная форма договора и последующая государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре.
- Применяется НК РФ, ГК РФ, ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».
Составные части договора
Преамбула
Указываются:
- полные наименования сторон;
- ОГРН, ИНН, КПП;
- юридические адреса;
- Ф. И. О. руководителей и основания их полномочий (Устав, доверенность).
Предмет договора
- Подробное описание нежилого помещения: кадастровый номер, площадь, этаж, адрес.
- Условие о том, что помещение продаётся вместе с долей в праве общей собственности на общее имущество здания/сооружения (по п. 4 ст. 289 ГК РФ).
Цена и порядок расчётов
Цена может быть:
- фиксированной суммой в рублях;
- связанной с курсом ЦБ/валютной парой (если стороны согласны).
Расчёты:
- 100 %-ная оплата до подписания передаточного акта;
- Аванс (депозит) до регистрации перехода права, окончательный расчёт — после регистрации;
- Эскроу-счёт в банке (если требуется дополнительная гарантия).
Передача и приёмка
Стороны подписывают:
- Акт приёма-передачи (или передаточный акт), который подтверждает:
- отсутствие долгов по коммунальным платежам;
- целостность помещения;
- передачу ключей, паспортов БТИ и иных документов.
Гарантии и обязательства продавца
- Помещение свободно от прав третьих лиц (ипотека, залог, аренда, судебные споры).
- Получена письменная отмена преимущественного права покупки у арендаторов (если таковые имеются).
- Предоставлена выписка ЕГРН не старше 5 суток до даты сделки.
Налоговые последствия
Продавец уплачивает НДС 20 % (если применяет ОСНО) или включает помещение в «упрощёнку» 6 %/15 %.
Покупатель принимает помещение к учёту как ОС, начисляет амортизацию, в дальнейшем может уменьшить налог на прибыль за счёт амортизации.
Пошаговый алгоритм заключения договора
- Подготовительный этап. Проверка ЕГРН, выписки из ЕГРЮЛ, карточки ТСЖ/копии устава здания.
- Согласование условий. Согласование цены, сроков, условий оплаты, гарантий.
- Корпоративные решения. Оформление протокола решения участников/совета директоров.
- Регистрация в Росреестре. Подача заявления через МФЦ/электронную подпись, оплата госпошлины 22 000 ₽ (для юр. лиц).
- Получение выписки ЕГРН. Подтверждение регистрации перехода права.
Риски и способы их минимизации
| Риск | Метод минимизации |
|---|---|
| Обременения (ипотека, залог) | Запрос выписки ЕГРН, нотариальное удостоверение договора (по желанию) |
| Арест помещения | Проверка картотеки арбитражных дел, карты судебных решений |
| Недостоверные данные по площади | Обмеры БТИ/технический паспорт, актуальная кадастровая выписка |
| Нарушение прав арендаторов | Уведомление арендаторов за 30 дней, отказное письмо о преимущественном праве |
Образец структуры основных разделов договора
Предмет договора 1.1. Описание помещения 1.2. Стоимость 1.3. Условия оплаты Права и обязанности сторон 2.1. Продавец 2.2. Покупатель Передача и приёмка Гарантии и ответственность Форс-мажор Порядок разрешения споров Заключительные положения Реквизиты и подписи сторон
Практические советы
- Всегда запрашивайте копии корпоративных документов продавца (Устав, приказ о назначении директора, выписку ЕГРЮЛ).
- Если сделка крупная, используйте нотариальное удостоверение и сегрегированный эскроу-счёт.
- Уточните, включён ли НДС в цену: «Цена включает НДС 20 %» или «НДС не облагается в силу п. 3 ст. 149 НК РФ».
- Сделайте фото-фиксацию состояния помещения на момент передачи и приложите снимки к акту приёма-передачи.
Договор купли-продажи нежилого помещения между юридическими лицами требует тщательной подготовки и правового аудита. Своевременное выявление рисков, корректное оформление корпоративных решений и регистрация в Росреестре, залог безопасной и успешной сделки.
Напоминание: перед подписанием договора обратитесь к квалифицированному юристу по недвижимости и налогам, чтобы адаптировать шаблон под специфику вашей организации и объекта.