Совершение сделки по передаче сразу нескольких объектов недвижимости в одном договоре, довольно распространённая практика: продавцы экономят время и нотариальные расходы, покупатели получают «пакет» активов на единых условиях. Однако такой документ требует особого внимания к деталям — вплоть до порядка регистрации перехода права и разграничения рисков между сторонами.
Когда применяется единый договор на несколько объектов
- один продавец передаёт две и более квартиры/земельные участки/нежилые помещения одному покупателю;
- продавец и покупатель — юридические лица, заключающие «пакетную» сделку для оптимизации налоговых и управленческих расходов;
- семейные договорённости (родители дарят/продают сразу несколько объектов детям в рамках одного документа).
Особенности правового регулирования
Гражданский кодекс РФ (ст. 550, 558–560) не запрещает объединение нескольких объектов в одном договоре, однако:
- каждый объект обязательно индивидуализируется (кадастровый номер, адрес, общая площадь, этаж, назначение);
- для объектов, подлежащих государственной регистрации, требуется нотариальное удостоверение (ст. 550 ГК РФ);
- если продавец — ип/физлицо, обязательна письменная форма + нотариус;
- для ипотечных объектов потребуется согласие банка на каждый объект.
Образец (скелет договора)
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ № ___
г. Москва
«19» апреля 2026 г.
Стороны
Продавец: Иванов Иван Иванович, паспорт 45 02 123456, выдан УВД г. Москвы , зарегистрирован по адресу: 123456, г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв. 1.
Покупатель: Петров Петр Петрович, паспорт 77 77 654321, выдан УВД г. Москвы , зарегистрирован по адресу: 123456, г. Москва, ул. Образцовая, д. 2, кв. 22.
Предмет договора
Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить, следующие объекты недвижимости:
- Объект 1: Квартира № 45, расположенная по адресу: г. Москва, ул. Примечательная, д. 3, этаж 5, общая площадь 65,5 м², кадастровый номер 77:03:0004010:12345.
- Объект 2: Земельный участок площадью 600 м², кадастровый номер 77:03:0004010:98765, расположенный по адресу: Московская обл., Одинцовский р-н, п. Подмосковный, ул. Садовая, участок 10.
Цена и порядок расчётов
Общая цена договора — 15 000 000 (пятнадцать миллионов) рублей, в т.ч.:
за Объект 1 — 10 000 000 руб.; за Объект 2, 5 000 000 руб.
- 10 % аванс (1 500 000 руб.) — в течение 3 банковских дней с момента подписания настоящего договора.
- 90 % окончательный расчёт (13 500 000 руб.) — в день подписания передаточного акта и подачи заявлений на регистрацию перехода права.
Условия и сроки передачи
Нотариальное удостоверение договора — в течение 5 рабочих дней с даты внесения аванса.
Передача объектов по акту приёма-передачи — одновременно для всех объектов в день окончательного расчёта.
Ответственность сторон
- В случае отказа Покупателя от сделки без уважительных причин аванс остаётся Продавцу.
- В случае отказа Продавца — он возвращает аванс в двойном размере.
- Риск случайной гибели объекта несёт сторона, на которой он находился на момент гибели.
Регистрация перехода права
Стороны обязуются одновременно подать заявления в Росреестр не позднее 3 рабочих дней после подписания передаточного акта.
Допускается раздельная регистрация перехода права (по объектам), если регистратор выносит определение о технической возможности такого разделения.
Пошаговая инструкция по заключению
- Проверка объектов — выписка ЕГРН, справка об отсутствии долгов за ЖКУ/аренда/ипотека.
- Нотариус — подготовка проекта, проверка правоустанавливающих документов, подтверждение полномочий сторон;
- Независимая оценка — если хотя бы один объект > 3 млн руб. (п. 5 ст. 333.25 НК РФ).
- Оплата — через банковскую ячейку или аккредитив для крупных сумм.
- Подписание передаточного акта и передача ключей/документов.
- Регистрация в Росреестре — срок 7–9 рабочих дней, госпошлина 2 000 руб. за каждый объект.
Распространённые ошибки
| Ошибка | Последствия | Как избежать |
|---|---|---|
| Не указан кадастровый номер одного из объектов | Отказ в регистрации | Проверить выписку ЕГРН перед подписанием |
| Разная форма расчётов под разные объекты | Налоговые претензии (ФНС может трактовать как две сделки) | Одинаковая схема оплаты на весь «пакет» |
| Отсутствие разбивки цены по объектам | Сложности с налоговым вычетом для покупателя | Внести таблицу цен в Приложение № 1 к договору |
FAQ
Можно ли заключить один договор с разными покупателями?
Да, если в договоре чётко распределить доли и объекты между каждым покупателем. На практике проще заключить два договора или использовать многостороннее соглашение.
Нужно ли согласие супруги/супруга продавца?
Да, если объекты приобретены в браке (ст. 35 СК РФ). Нотариус обязательно запросит нотариальное согласие.
Как быть с арендаторами, если объект сдаётся?
Арендаторы имеют право продолжать проживать до окончания договора аренды. В тексте договора купли-продажи пропишите, что обязательства арендодателя переходят к покупателю.
Скачать готовый шаблон
Файл в формате Word и PDF доступен по ссылке:
Скачать архив (.zip, 680 КБ)
Важно: перед использованием шаблона обязательно покажите его вашему риелтору или юристу — нюансы могут отличаться в зависимости от региона и субъектного состава сторон.