Совладельцев квартиры сегодня немало: жильё покупают в браке, получают по наследству, делят при разводе, оформляют на родителей и детей․ В таких ситуациях возникает необходимость оформить договор купли‑продажи недвижимости, где собственником выступает совместная собственность супругов․ Ниже представлена подробная статья, в которой раскрыты правовые аспекты, основные пункты договора и готовый образец документа․
Правовая база
Для составления и регистрации договора купли‑продажи квартиры в совместную собственность супругов необходимо учитывать следующие нормативные акты:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) – главы 30‑34, регулирующие сделки с недвижимым имуществом․
- Семейный кодекс РФ – статья 34, определяющая режим совместной собственности супругов․
- Федеральный закон № 122‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – порядок государственной регистрации прав собственности․
- Налоговый кодекс РФ – вопросы уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости․
Если квартира находится в совместной (совместной) собственности супругов, то по закону любой из супругов может самостоятельно заключать договор купли‑продажи без согласия другого, однако для регистрации перехода права собственности в Росреестре требуется подпись обоих супругов (или нотариальное заверение)․ Поэтому в договоре обычно указываются оба собственника и их подписи;
Ключевые положения договора
Структура договора купли‑продажи квартиры в совместную собственность супругов включает следующие разделы:
- Наименование договора – «Договор купли‑продажи квартиры в совместную собственность супругов»;
- Стороны договора – продавец (супруги, совместные собственники) и покупатель (физическое или юридическое лицо);
- Предмет договора – точное указание на объект недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь, этажность, тип собственности);
- Цена и порядок расчётов – сумма сделки, способ оплаты (наличные, безналичный расчёт, банковский перевод), сроки внесения платежей;
- Права и обязанности сторон – обязательства продавца (передача квартиры свободной от обременений, предоставление документов) и покупателя (уплата цены, принятие квартиры);
- Гарантии и заверения – отсутствие задолженностей по коммунальным услугам, отсутствие судебных споров, отсутствие арестов и иных ограничений;
- Ответственность сторон – штрафные санкции за просрочку платежей, неисполнение обязательств;
- Порядок передачи квартиры – передача ключей, акта приёма‑передачи, дата фактической передачи;
- Условия расторжения договора – случаи, при которых стороны могут аннулировать сделку;
- Прочие условия – порядок решения споров, применимое право, реквизиты сторон;
- Подписи сторон и дата заключения․
Особенности оформления сделки в совместной собственности супругов
- Для регистрации перехода права собственности в Росреестре требуется согласие обоих супругов․ Если один из супругов не желает участвовать в сделке, необходимо оформить согласие на продажу в виде отдельного нотариального договора․
- При продаже квартиры, находящейся в совместной собственности, каждый из супругов считается полным собственником в доле 1/2․ Поэтому в договоре указывается, что каждый из супругов продает свою долю․
- Если покупатель приобретает квартиру полностью, в договоре указывается, что продавцы передают совместную долю (по 1/2 каждый) и покупатель становится полным собственником․
- Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) уплачивается только с части прибыли, полученной каждым супругом, если продажа происходит в течение 5 лет после приобретения (кроме случаев наследования, дарения и др․)․
Образец договора купли‑продажи квартиры в совместную собственность супругов
Ниже приводится полный образец договора․ Его можно адаптировать под конкретные условия сделки․
<!-- Образец договора купли‑продажи квартиры в совместную собственность супругов --> <h2>ДОГОВОР КУПЛИ‑ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ</h2> <p>г․ ________ <span style="text-decoration: underline;">«__"______" 2026 г․»</span></p> <h3>1․ СТОРОНЫ ДОГОВОРА</h3> <ol type="a"> <li><b>Продавцы (совместные собственники):</b> <ul> <li>ФИО: _________________________, паспорт: _______________, выдан _______________, дата выдачи ___________</li> <li>ФИО: _________________________, паспорт: _______________, выдан _______________, дата выдачи ___________</li> <li>Семейный статус: супруг(а) друг друга</li> <li>Совместная доля в праве собственности: 1/2 каждой стороны</li> </ul> </li> <li><b>Покупатель:</b> <ul> <li>ФИО (или наименование юридического лица): _________________________</li> <li>Паспорт (для физ․ лица) / ОГРН, ИНН (для юр․ лица): _________________________</li> <li>Адрес места жительства (или юридический адрес): _________________________</li> </ul> </li> </ol> <h3>2․ ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА</h3> <p>Продавцы передают, а Покупатель принимает в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <b>г․ ________, ул․ ___________, дом __, кв․ __</b>, кадастровый номер: <b>______</b>, общая площадь – <b>____ м²</b>, жилая площадь – <b>____ м²</b>․ Квартира является объектом совместной (совместной) собственности супругов, каждый из которых владеет долей 1/2․</p> <h3>3․ ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ</h3> <ul> <li>Цена квартиры составляет: <b>______ рублей</b> (прописью: ________________________)․</li> <li>Оплата производится в следующем порядке: <ol type="i"> <li>Аванс в размере <b>______ рублей</b> в течение ___ дней с даты подписания договора (перевод на счёт Продавцов: _______________________)․</li> <li>Оставшаяся часть – <b>______ рублей</b> – в течение ___ дней после подписания акта приёма‑передачи․</li> </ol> </li> <li>Все перечисления осуществляются безналичным расчётом, с указанием назначения платежа «Оплата за покупку квартиры, договор № ___ от ___»․</li> </ul> <h3>4․ ОБЯЗАННОСТИ И ГАРАНТИИ СТОРОН</h3> <ul> <li><b>Продавцы обязуются:</b> <ol type="a"> <li>Передать квартиру свободной от прав и ограничений, за исключением обременений, указанных в Приложении №1 к настоящему договору․</li> <li>Предоставить Покупателю все необходимые документы: выписку из ЕГРН, технический паспорт, справку об отсутствии задолженностей перед коммунальными службами, согласие супругов (если требуется)․</li> <li>Подписать акт приёма‑передачи и передать ключи в срок, указанный в пункте 6 настоящего договора․</li> </ol> </li> <li><b>Покупатель обязуется:</b> <ol type="a"> <li>Внести полную оплату в порядке, установленном пунктом 3 настоящего договора․</li> <li>Принять квартиру в состоянии, соответствующем её техническому описанию, и подписать акт приёма‑передачи․</li> <li>В течение ___ дней после получения квартиры оформить переход права собственности в Росреестре за свой счёт․</li> </ol> </li> </ul> <h3>5․ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН</h3> <p>В случае нарушения условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ․ За просрочку оплаты более чем на ___ дней Продавцы вправе потребовать уплату пени в размере ___% от просроченной суммы за каждый день просрочки․</p> <h3>6․ ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ</h3> <ul> <li>Дата фактической передачи квартиры: <b>«__"______" 2026 г․»</b>․</li> <li>Передача производится в присутствии обеих сторон или их уполномоченных представителей, подписывается акт приёма‑передачи, в котором фиксируются состояние квартиры, наличие/отсутствие мебели, технического оснащения и передаваемых ключей․</li> </ul> <h3>7․ УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА</h3> <p>Договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон, а также в одностороннем порядке в случаях:<h3>8․ ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ</h3>
- Неуплаты стоимости квартиры в установленный срок;
- Выявления правовых ограничений, препятствующих регистрации перехода права собственности;
- Существенного нарушения условий договора одной из сторон․
- Все споры, возникающие из настоящего договора, решаются в порядке, установленном ГК РФ, в суде по месту нахождения недвижимости․
- Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны, оба экземпляра имеют одинаковую юридическую силу․
- Приложения:
- Перечень документов, передаваемых Продавцами․
- Согласие супругов (если оформляется отдельным документом)․
- Технический паспорт квартиры․
Паспорт: _______________________
Адрес: _________________________
Подпись: _______________________
Паспорт: _______________________
Адрес: _________________________
Подпись: _______________________
Паспорт/ИНН/ОГРН: ___________________________
Адрес: _________________________________
Подпись: _______________________________
Дата подписания: «__"______" 2026 г․»
Практические рекомендации при заключении договора
- Проверьте наличие обременений․ Перед подписанием договора запросите выписку из ЕГРН, в которой указаны все ограничения (залог, арест, ипотека)․ Если обременения есть, их необходимо снять до сделки или оформить согласие кредитора․
- Согласие супругов․ Даже если один из супругов оформляет договор от имени совместной собственности, рекомендуется получить нотариальное согласие второго супруга – это ускорит регистрацию в Росреестре․
- Налоговые последствия․ При продаже квартиры в течение пяти лет с момента её приобретения продавец обязан уплатить НДФЛ (13 % для резидентов) с разницы между стоимостью продажи и стоимости приобретения․ При продаже в пользу родственников (детей, родителей) налог может быть снижен․
- Участие нотариуса․ Нотариальное удостоверение договора не является обязательным, но повышает юридическую безопасность сделки и упрощает процесс регистрации․
- Сохраните все документы․ Сохраните оригиналы договора, актов приёма‑передачи, платежных поручений и квитанций – они могут потребоваться при возникновении споров․
Как зарегистрировать переход права собственности в Росреестре
- Подготовьте пакет документов:
- Заявление о государственной регистрации перехода права (форма Р11001);
- Оригинал и копию договора купли‑продажи (заверенный у нотариуса, если есть);
- Кадастровый паспорт квартиры;
- Выписка из ЕГРН (если есть);
- Паспортные данные обеих сторон (продавцов) и покупателя;
- Квитанцию об уплате государственной пошлины (по состоянию на 2026 г․ ставка – 2 % от стоимости, но не менее 4000 рублей)․
- Подайте пакет документов в МФЦ или в территориальный отдел Росреестра․
- Получите свидетельство о праве собственности (в течение 5‑10 рабочих дней)․
Договор купли‑продажи квартиры в совместную собственность супругов – важный юридический документ, который требует внимательного подхода к каждому пункту․ Правильно оформленный договор, подкреплённый необходимыми согласиями и документами, обеспечивает безопасную передачу недвижимости и минимизирует риски для обеих сторон․
Соблюдая рекомендации, изложенные в этой статье, вы сможете подготовить корректный договор, успешно пройти процедуру регистрации в Росреестре и избежать возможных налоговых и правовых проблем․
Помните: если у вас возникли сомнения в правовой части сделки, лучше проконсультироваться с квалифицированным юристом или нотариусом․