Важно: данный материал подготовлен на 19 апреля 2026 года и учитывает последние изменения законодательства и внутренние регламенты Сбербанка, действующие на момент публикации․
Что такое «неотделимые улучшения» и почему их нужно выделять в договоре?
Неотделимые улучшения — это предметы, которые прочно связаны с квартирой и без несоразмерного ущерба не могут быть отделены․ К ним относятся:
- Встроенная кухонная мебель и техника;
- Кондиционеры и сплит-системы;
- Натяжные потолки, шкафы-купе до потолка;
- Электрические и «умные» замки, видеонаблюдение, датчики;
- Системы «теплый пол», водоочистки, мягкое водоснабжение;
- Настенные биокамины, встраиваемые духовки, посудомоечные машины․
Если такие объекты не указать в договоре, продавец не имеет права их вывезти, а покупатель может через суд потребовать возвратить часть стоимости как «недопоставленный товар»․
Роль Сбербанка в сделке
Сбербанк выступает в трёх основных ипостасях:
- Банк-гарант — предоставляет счёт эскроу и услуги нотариуса․
- Ипотечный кредитор — финансирует покупателя и требует юридически чистый объект․
- Консультант по оформлению — предлагает типовой договор купли-продажи квартиры с неотделимыми улучшениями, защищённый риск-ориентированной моделью․
Структура образца договора от Сбербанка (актуально на )
Преамбула
Указываются Ф․И․О․, паспортные данные, адреса сторон, а также реквизиты свидетельства о праве собственности (ЕГРН/Росреестр)․
Предмет договора
Квартира: кадастровый номер, общая и жилая площадь, этаж, подъезд, литер дома․
Неотделимые улучшения: приводится приложение № 1 (таблица со списком, количеством, годом установки, оценочной стоимостью)․
Цена и порядок расчётов
- Общая цена: ₽Х․ХХХ․ХХХ руб․ из них:
‑ ₽Y․YYY;YYY руб; — стоимость самой квартиры;
‑ ₽Z․ZZZ․ZZZ руб․ — стоимость неотделимых улучшений․ - Форма оплаты: эскроу-счёт в Сбербанке, номер счёта и дата открытия․
- Сроки перечисления: в течение 3 (трёх) рабочих дней после регистрации перехода права в Росреестре․
Условия передачи и приёмки
Оформляется двусторонний акт приёма-передачи (приложение № 2)․ В нём фиксируются:
- Состояние счётчиков (свет/вода/газ);
- Количество комплектов ключей и кодов;
- Подписи обеих сторон и представителя Сбербанка (если применяется сервис «ДомКлик»)․
Обязанности сторон
Продавец обязуется:
- Предоставить ЕГРН-выписку не старше 5 календарных дней;
- Устранить обременения (ипотека, залог, аренда) до момента подписания;
- Передать квартиру с сохранением всех неотделимых улучшений․
Покупатель обязуется:
- Внести задаток в размере 5 % на эскроу-счёт в день подписания договора;
- Оплатить оставшуюся сумму после регистрации перехода права;
- Не производить демонтаж неотделимых улучшений до полной оплаты․
Гарантии и ответственность
Сбербанк гарантирует возврат денежных средств покупателю в случае признания сделки недействительной не по вине покупателя․
Штраф за несвоевременную передачу квартиры — 0,1 % от цены за каждый день просрочки, но не более 10 %․
Разрешение споров
Выбор арбитража: Московский арбитражный суд при Сбербанке (по умолчанию) или территориальный суд по месту нахождения квартиры при отказе сторон от арбитража․
Как получить официальный образец от Сбербанка в 2026 году
- Зайдите в личный кабинет СберБанк Онлайн → «ДомКлик» → «Шаблоны документов»․
- Выберите «Купля-продажа» → «С неотделимыми улучшениями»․
- Автоматически сформируется PDF-документ с актуальными реквизитами Сбербанка, риелтора и нотариуса․
- Распечатайте в 3 экземплярах (продавец, покупатель, нотариус)․
Чек-лист перед подписанием
- ☐ Проверьте сведения в ЕГРН (квартира свободна от обременений)․
- ☐ Убедитесь, что все неотделимые улучшения перечислены в приложении № 1․
- ☐ Подтвердите открытие эскроу-счёта в Сбербанке (SMS с номером счёта)․
- ☐ Подготовьте копии ИНН, СНИЛС, свидетельства о браке/разводе (если квартира в долях)․
- ☐ Согласуйте дату и время в нотариальной конторе, подключённой к системе Сбербанк-Эскроу․
Ответы на частые вопросы
Вопрос 1: Можно ли исключить часть неотделимых улучшений из договора?
Да, если стороны подпишут дополнительное соглашение и нотариально удостоверят его․ Однако Сбербанк может потребовать переоформления кредита или увеличить процентную ставку из-за роста риска․
Вопрос 2: Как оценить стоимость неотделимых улучшений?
Достаточно отчёта независимого оценщика, аккредитованного при Сбербанке․ Список актуальных компаний публикуется на сайте domclick․ru․
Вопрос 3: Что будет, если продавец после сделки попытается забрать встроенный холодильник?
Покупатель вправе обратиться в полицию за хищением имущества, а также подать гражданский иск о взыскании стоимости холодильника и неустойки․ Сбербанк в этом случае может приостановить выплату оставшейся суммы продавцу․