Дата актуализации:  г․

Общая информация

С 2007 года в России действует программа «Материнский (семейный) капитал»‚ позволяющая использовать полученные средства для улучшения жилищных условий․ Одним из самых популярных вариантов применения капитала является покупка жилой недвижимости․ При этом сделка должна быть оформлена особым договором купли‑продажи‚ в котором указываются условия использования сертификата․

Нормативно‑правовая база (2021 г․)

• Федеральный закон № 256‑ФЗ от  г․ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей‚ имеющих детей» (в редакции от  г․)․
• Приказ Минсоцразвития России от  № МСР‑121‑2020 «Об утверждении порядка использования средств материнского (семейного) капитала при приобретении (строительстве) жилого помещения»․
• Гражданский кодекс РФ (Часть 1) – общие положения о договоре купли‑продажи․
• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (№ 122‑ФЗ) – порядок внесения прав собственности в ЕГРН․

Кто имеет право использовать материнский капитал?

Согласно ст․ 1 Закона 256‑ФЗ‚ право на использование средств имеет:

1. Гражданин Российской Федерации‚ получивший сертификат (родитель‚ усыновитель‚ опекун‚ попечитель);
2. Только один раз в течение срока действия сертификата (до 30 лет с даты его выдачи);
3. Только на цели‚ предусмотренные законом (покупка/строительство жилья‚ погашение ипотечного кредита‚ оплата дошкольного учреждения)․

Необходимый пакет документов

Для заключения договора и последующей регистрации права собственности потребуется следующий набор документов:

• Сертификат на материнский (семейный) капитал (оригинал + копия)․
• Паспорт(ы) сторон сделки (продавца и покупателя)․
• Свидетельство о праве собственности продавца (выписка из ЕГРН)․
• Технический паспорт (Кадастровый план) квартиры․
• Согласие органов опеки и попечительства (если покупатель – несовершеннолетний или находится под опекой)․
• Документы‚ подтверждающие отсутствие ограничений (залог‚ арест и др․)․
• Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию перехода права собственности․

Основные условия договора

В типовом договоре необходимо отразить следующие пункты:

1. Предмет договора – полное описание квартиры (адрес‚ площадь‚ этаж‚ кадастровый номер)․
2. Цена сделки – общая стоимость‚ разделённая на часть‚ оплачиваемую собственными средствами покупателя‚ и часть‚ покрываемую материнским капиталом․
3. Порядок оплаты – перечисление средств с сертификата в виде безналичного расчёта на счёт продавца (обычно через банк‑посредник)․
4. Обязанности сторон – обязанности продавца (передать квартиру свободной от прав третьих лиц‚ предоставить все документы) и покупателя (уплатить стоимость‚ оформить сертификат)․
5. Ответственность сторон – штрафные санкции за нарушение сроков оплаты‚ недостоверные сведения и т․д․
6. Порядок передачи квартиры – акт приёма‑передачи‚ передача ключей‚ согласование даты регистрации․
7. Условия расторжения – возврат авансовых платежей‚ штрафы‚ порядок возврата средств из сертификата (если это допускается)․
8. Прочие условия – пункты о форс‑мажоре‚ согласии на обработку персональных данных и др․

Пошаговая инструкция оформления сделки

Ниже представлена последовательность действий от получения сертификата до регистрации прав собственности:

1. Получение сертификата․ Обратитесь в Пенсионный фонд РФ (ПФР) – получите оригинал сертификата и выписку о сумме․
2. Выбор квартиры․ Убедитесь‚ что продавец согласен на оплату части цены за счёт маткапитала․
3. Подготовка договора․ Составьте договор по образцу (см․ ниже)‚ подпишите обе стороны․
4. Согласование с банком․ Банковская организация‚ обслуживающая сертификат‚ проверяет его действительность и переводит средства продавцу․
5. Оплата․ Перевод средств от сертификата и‚ при необходимости‚ доплата из собственных средств покупателя․
6. Подписание акта приёма‑передачи․ После получения оплаты продавец передаёт ключи и подписывает акт․
7. Регистрация права собственности․ Подача документов в Росреестр (через МФЦ или онлайн‑портал)․ После регистрации покупатель становится собственником․
8. Получение выписки из ЕГРН․ Окончательный документ‚ подтверждающий переход права․

Образец договора (2021 г․)

Ниже – типовой текст договора купли‑продажи квартиры с использованием материнского капитала․ Вставьте свои данные вместо квадратных скобок․

ДОГОВОР КУПЛИ‑ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
г․ ___________ «___» ___________ 2021 г․

Продавец: _______________________________
(ФИО‚ паспорт: серия ___ номер ___‚ выдан ____‚ код подразделения ____)
Адрес: __________________________________

Покупатель: ______________________________
(ФИО‚ паспорт: серия ___ номер ___‚ выдан ____‚ код подразделения ____)
Адрес: __________________________________

Сертификат на материнский (семейный) капитал:
серия ____ № ________‚ выдан ПФР ____________‚ сумма ___________ (______) рублей․

Предмет договора
Продавец передаёт‚ а Покупатель принимает в собственность жилое помещение‚ расположенное по адресу: ____________‚ кв․ ___‚ этаж ___‚ общая площадь ___ м²‚ кадастровый номер: ____________ (далее – «Квартира»)․

Цена и порядок оплаты
Стоимость Квартиры составляет ___________ (________________) рублей․
Оплата производится в два этапа:
 а) собственные средства Покупателя – ___________ (________________) рублей;
 б) средства материнского (семейного) капитала – ___________ (________________) рублей‚ перечисляемые Продавцу по реквизитам‚ указанным в Приложении № 1 к настоящему Договору․
Перечисление средств материнского капитала осуществляется Банком‑посредником в течение ___ дней с даты подписания Договора․

Обязанности сторон
Продавец обязуется:
 ౼ передать Квартиру свободной от прав третьих лиц;
 ౼ предоставить все документы‚ необходимые для государственной регистрации перехода права;
 ౼ оформить Акт приёма‑передачи в срок не более ___ дней после получения полной оплаты․
Покупатель обязуется:
 ― своевременно произвести оплату согласно п․ 2․2;
 ౼ предоставить оригинал сертификата и согласие органов опеки (при необходимости);
 ― подписать Акт приёма‑передачи и оформить регистрацию права собственности․

Ответственность сторон
За просрочку оплаты более ___ дней Продавец вправе потребовать уплаты штрафа в размере ___% от просроченной суммы за каждый день просрочки․
За предоставление недостоверных сведений стороны несут ответственность в соответствии с ГК РФ․

Порядок передачи квартиры
Акт приёма‑передачи подписывается обеими сторонами в присутствии представителя Банка‑посредника․
Ключи и документы передаются Покупателю в день подписания Акта․

Расторжение договора
Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в случае невозможности получения средств из сертификата․
В случае расторжения по вине Продавца Покупателю возвращается аванс в полном размере‚ а Продавец уплачивает штраф ___% от стоимости Квартиры․

Прочие условия
Все споры‚ возникающие из настоящего Договора‚ решаются в суде по месту нахождения недвижимости․
Стороны согласны на обработку персональных данных в целях исполнения Договора․

Реквизиты и подписи сторон

Продавец:
_______________________________(подпись) _______________ (ФИО)

Покупатель:
_______________________________
(подпись) _______________ (ФИО)

Банк‑посредник:
_______________________________(наименование‚ реквизиты)
_______________________________
(подпись уполномоченного лица)

Практические рекомендации

• Проверьте срок действия сертификата․ После 30 лет с даты выдачи он утрачивает юридическую силу․
• Убедитесь в отсутствии обременений․ Запросите выписку из ЕГРН‚ проверьте наличие залога‚ ареста‚ судебных споров․
• Согласуйте условия с банком․ Не все банки работают с сертификатами; уточните возможность проведения безналичного расчёта․
• Не забудьте согласие органов опеки․ Если покупатель – несовершеннолетний или находится под опекой‚ без этого документа сделка недействительна․
• Сохраняйте копии всех платежных поручений․ Это важный доказательный материал в случае споров․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли использовать материнский капитал для покупки квартиры в новостройке?

Да‚ при условии‚ что застройщик имеет лицензию на проведение сделок с использованием материнского капитала и готов принимать оплату через банк‑посредник․

Можно ли совместно использовать сертификат двумя покупателями?

Нет․ Один сертификат может быть использован только одним получателем (его владельцем) на одну сделку․

Что происходит‚ если сделка не завершена‚ но часть средств уже перечислена?

В случае расторжения договора по вине Продавца‚ средства из сертификата возвращаются в ПФР‚ а покупатель получает возврат собственных средств с учётом возможных штрафных санкций‚ указанных в договоре․

Договор купли‑продажи квартиры с использованием материнского капитала – специальный юридический документ‚ который требует точного соблюдения требований законодательства․ Правильное оформление договора‚ подбор надёжного банка‑посредника и подготовка полного пакета документов позволяют успешно использовать семейный капитал для улучшения жилищных условий без риска юридических проблем․

Помните: каждый пункт договора имеет значение‚ а любые неточности могут привести к отказу в регистрации права собственности․ При сомнениях обратитесь к квалифицированному юристу‚ специализирующемуся на сделках с материнским капиталом․

Статья подготовлена в соответствии с актуальными нормативными актами 2021 года․ Для получения официальных образцов документов рекомендуется посещать сайты КонсультантПлюс и Госуслуги․