Продажа недвижимости – это сложный юридический процесс, а в случае, когда объект находится в совместной (долевой) собственности, требования к оформлению сделки усиливаются. В статье подробно рассмотрим, какие документы нужны, какие пункты обязательно должны быть в договоре, нужен ли нотариус и как избежать типичных ошибок.

Что такое долевая собственность?

Долевая собственность – это форма владения имуществом, при которой каждый совладелец имеет определённую часть (долю) в праве общей собственности. Доля может быть выражена в дробях (1/2, 1/4 и т.д.) или в доль‑процентах (25 %). В реестре недвижимости каждая доля фиксируется отдельным кадастровым правом.

Ключевые особенности

• Каждая доля имеет свои права и обязанности (право пользования, право на доходы от сдачи в аренду, обязанность участвовать в расходах).
• Продажа любой части требует согласия всех совладельцев, если иное не предусмотрено договором между ними.
• Для перехода права собственности в случае долевого владения требуется регистрация изменения в Росреестре.

Нужно ли оформлять договор у нотариуса?

С 1 января 2020 года в России действует обязательное нотариальное удостоверение договоров купли‑продажи долей в жилом помещении. Федеральная нотариальная палата напоминает, что:

1. Нотариус проверяет полномочия продавцов (документы, подтверждающие их долю).
2. Нотариус удостоверяет подписи сторон и выдает нотариальный акт, который затем подается в Росреестр.
3. Отсутствие нотариального заверения делает договор недействительным в отношении государственной регистрации.

Исключения возможны только в случае, если сделка совершается между юридическими лицами, однако в практике таких ситуаций почти не бывает.

Предварительный договор (договор‑договорённость)

Перед заключением основного договора часто оформляют предварительный договор купли‑продажи доли. Его цель – зафиксировать условия будущей сделки и обеспечить безопасность обеих сторон.

Что включают в предварительный договор?

• Идентификационные данные сторон (паспорт, ИНН, адрес).
• Точное описание продаваемой доли (кадастровый номер, размер доли, часть общей площади).
• Согласованную цену и порядок её оплаты (аванс, рассрочка, банковская гарантия).
• Сроки исполнения, условия расторжения и штрафные санкции.
• Пункт о передаче всех необходимых документов (выписка из ЕГРН, справка об отсутствии задолженностей).

Предварительный договор может быть оформлен без нотариуса, но если в нём указаны существенные условия сделки (цена, порядок передачи прав), рекомендуется заверить его у нотариуса, чтобы предотвратить споры.

Основные разделы типового договора купли‑продажи доли в квартире (2026 год)

Преамбула

Продавец(и): ФИО, паспортные данные, ИНН, адрес регистрации.
Покупатель(и): ФИО, паспортные данные, ИНН, адрес регистрации.

Предмет договора

Продавец передаёт в собственность Покупателю долю, равную ___/___ (или ___ %) в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Мурманск, ул. Подстаницкого, д. 20, кв. 25, кадастровый номер 51:20:0003173:1845, общая площадь 55,5 м².

Цена и порядок расчётов

• Стоимость доли: ______ руб.
• Вариант оплаты: 100 % наличными/безналичный перевод/рассрочка.
• Счёт‑фактура и банковские реквизиты Продавца.

Права и обязанности сторон

• Продавец обязуется передать чистую (необременённую) долю.
• Покупатель обязуется принять долю и оплатить её в установленный срок.
• Стороны совместно несут расходы по государственной регистрации (пошлина, нотариальные услуги).

Порядок передачи прав

1. Подписание основного договора в присутствии нотариуса.
2. Оплата полной стоимости доли.
3. Подача нотариального акта и пакета документов в Росреестр.
4. Получение выписки из ЕГРН о регистрации права собственности на долю.

Ответственность за нарушение условий

В случае неисполнения обязательств предусмотрены штрафные санкции в размере 0,1 % от стоимости доли за каждый день просрочки и/или право стороны‑потерпевшей требовать расторжения договора.

Прочие условия

• Согласие остальных совладельцев (если их более двух) предоставляется в виде отдельного письма.
• Уточнение, что с момента регистрации покупатель получает право пользования частью общей площади пропорционально своей доле.
• Форс‑мажор, порядок разрешения споров (арбитражный суд по месту нахождения недвижимости).

Подписи сторон

Подписи заверяются печатью (при наличии) и нотариальной печатью.

Список необходимых документов

Пошаговая инструкция «от А до Я»

1. Определить размер доли. Выяснить точный размер (доля и площадь).
2. Собрать документы у всех совладельцев и у покупателя.
3. Подготовить предварительный договор (по желанию). Подписать, при желании – заверить у нотариуса.
4. Согласовать цену и порядок оплаты. При необходимости оформить банковскую гарантию.
5. Обратиться к нотариусу. Нотариус проверит документы, удостоверит подписи и выдаст нотариальный акт.
6. Оплатить сделку. Перевести средства на счёт продавца (рекомендовано использовать банковский перевод с подтверждением).
7. Подать пакет документов в Росреестр (нотариальный акт, выписка из ЕГРН, подтверждающие документы, квитанцию об уплате пошлины).
8. Ожидать регистрацию. Срок регистрации обычно 5–10 рабочих дней.
9. Получить выписку из ЕГРН – подтверждающую переход права на долю к покупателю.
10. Уведомить остальных совладельцев о смене собственника части доли.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли продать долю без согласия других совладельцев?

Только если это предусмотрено внутренним договором между совладельцами или если доля уже находится в свободном обороте (например, в результате судебного решения). В остальных случаях требуется письменное согласие остальных совладельцев.

Нужно ли платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже доли?

Да. Продавец обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % от разницы между продажной ценой и стоимостью приобретения (если объект был приобретён до 1 января 2014 года, применяется 13 % без вычета). Налог уплачивается в течение 30 дней после регистрации сделки.

Можно ли оформить сделку через онлайн‑нотарис?

С 2024 года в России действует сервис «Электронный нотариат», позволяющий оформить договор дистанционно при условии наличия электронной подписи у сторон и у нотариуса.

Что делать, если один из совладельцев отказывается подписать согласие?

Возможны два пути:

1. Договориться о компенсации (выкупить его долю отдельно).
2. Обратиться в суд с иском о признании доли «продажной» (в случае, если продавец докажет, что у него есть законные основания).

Типовой образец договора (вставка готового текста)

<!--
Договор купли‑продажи доли в квартире
г. ____________ "__" ___________ 2026 г.
-->
<h3>ДОГОВОР КУПЛИ‑ПРОДАЖИ ДОЛИ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ</h3>
<p><b>Продавец:</b> Иванов Иван Иванович, паспорт: 4500 123456, ИНН 770123456789, проживает: г. Москва, ул. Пушкина, д. 10, кв. 5.</p>
<p><b>Покупатель:</b> Петров Петр Петрович, паспорт: 4500 654321, ИНН 770987654321, проживает: г. Санкт‑Петербург, ул. Ленина, д. 20, кв. 12.</p>
<p><b>Предмет договора:</b> Продавец передаёт, а Покупатель принимает в собственность долю, равную 1/2 (пятьдесят пять сотых процента) в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Мурманск, ул. Подстаницкого, д. 20, кв. 25, кадастровый номер 51:20:0003173:1845, общая площадь 55,5 м².</p>
<p><b>Цена и порядок оплаты:</b> Стоимость доли составляет 3 200 000 (три миллиона двести тысяч) рублей. Покупатель обязуется оплатить сумму в полном размере в течение 5 (пяти) банковских дней с момента подписания настоящего договора путем перечисления на счёт Продавца: р/с 40702###-###-####0001 в банке "Альфа‑Банк".</p>
<p><b>Права и обязанности сторон:</b></p>
<ul>
 <li>Продавец гарантирует, что доля свободна от любых обременений, залогов, судебных споров и что у него есть полное право её продавать.</li>
 <li>Покупатель принимает долю в том виде, в котором она находится на момент заключения договора.</li>
 <li>Стороны совместно несут расходы по государственной регистрации перехода права собственности (пошлина 0,5 % от стоимости доли, но не менее 4000 руб.) и нотариальные услуги.</li>
</ul>
<p><b>Порядок передачи прав:</b> После получения полной оплаты Продавец передаёт Покупателю оригиналы документов, подтверждающих право собственности (выписка из ЕГРН). Нотариус удостоверяет договор, после чего стороны совместно подают в Росреестр заявление о регистрации перехода права собственности.</p>
<p><b>Ответственность сторон:</b> За каждый день просрочки оплаты Покупатель уплачивает штраф в размере 0,1 % от стоимости доли. За нарушение обязательств Продавца, связанных с обременением доли, предусмотрена компенсация в размере стоимости доли плюс штраф в 10 % от цены сделки.</p>
<p><b>Прочие условия:</b> Согласие остальных совладельцев (если их более двух) приложено к настоящему договору в виде отдельного нотариально заверенного письма. Все споры, возникающие из настоящего договора, подлежат рассмотрению в арбитражном суде по месту нахождения недвижимости.</p>
<p><b>Подписи сторон:</b></p>
<p>_____________________/И.И; Иванов<br>Продавец</p>
<p>_____________________/П.П. Петров<br>Покупатель</p>
<p>Нотариальное удостоверение: ______________________ (подпись, печать нотариуса)</p>

Оформление договора купли‑продажи квартиры, когда продавцы находятся в долевой собственности, требует особого внимания к деталям: необходимо точно указать размер доли, собрать согласия всех совладельцев, заверить договор у нотариуса и правильно подать документы в Росреестр. Следуя приведённому пошаговому плану и используя типовой образец договора, вы сможете избежать типичных юридических рисков и успешно завершить сделку.

Помните: даже небольшая ошибка в документации может привести к длительной процедуре регистрации или к судебным спорам. Поэтому целесообразно привлекать квалифицированного юриста и нотариуса на всех этапах.

Дата публикации: 18 апреля 2026 г.