Дата актуализации: 04 апреля 2026 г.

О чём эта статья?

В материале вы найдёте:

• что такое «ипотечный» договор купли-продажи и в чём его особенности;
• какие документы нужны сторонам;
• пошаговую инструкцию оформления;
• готовый образец договора купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке (DOCX/PDF);
• распространённые ошибки и советы юристов.

Почему договор «с ипотекой» особенный?

Квартира, купленная в ипотеку, до полного погашения зайна находится в залоге у банка. Это означает:

1. банк даёт согласие на сделку;

li>деньги проходят через депозитарную ячейку или банковскую эскроу-счёт;

2. обременение снимается одновременно с выплатой остатка долга.

Основные источники права

• Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от ;
• ГК РФ, глава 30 «Купля-продажа недвижимости»;
• ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ.

Кто участвует в сделке?

Документы для подготовки

От продавца:

• Паспорт РФ + копия;
• Свидетельство о праве собственности/ЕГРН;
• Кредитный договор и справка об остатке долга;
• Разрешение банка на продажу (форма каждого банка своя).

От покупателя:

• Паспорт РФ;
• Свидетельство о доходах (2-НДФЛ) — при одновременной ипотеке;
• Одобрение банка (если берётся новая ипотека).

Пошаговая инструкция 2026

1. Предварительный договор (aванс/задаток).
   Указывается, что квартира в залоге и сделка состоится после погашения ипотеки.
2. Запрос долга.
   Продавец заказывает в банке справку «Остаток долга по кредиту».
3. Открытие эскроу-счёта.
   Покупатель (или оба банка) открывает счёт, куда поступят деньги.
4. Основной договор купли-продажи.
   Подписывается в трёх экземплярах: для сторон и для Росреестра.
5. Взаимозачёт.
   Деньги покупателя направляются на погашение ипотеки; остаток — продавцу;
6. Снятие обременения.
   Банк выдаёт заявление о полном погашении, Росреестр вносит изменения.
7. Регистрация права.
   В течение 7 рабочих дней покупатель становится полноправным собственником.

Формы и бланки

Ниже приведён упрощённый образец договора купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке.
Для скачивания полного DOCX-файла нажмите здесь.

Договор купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке
(образец 2026 года)

г. Москва
«20» апреля 2026 г.

Стороны:

• Продавец: Иванов Иван Иванович, паспорт 45 12 123456, зарегистрированный по адресу: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 1.
• Покупатель: Петров Петр Петрович, паспорт 77 15 654321, зарегистрированный по адресу: 654321, г. Москва, ул. Пушкина, д. 2, кв. 2.
• Банк-ипотекодержатель: ПАО «Сбербанк», ИНН 7707083893, который выступает как сторона соглашения в части погашения задолженности.

Предмет договора

Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру № 55, расположенную по адресу: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д. 10, корп. 3, общей площадью 45,5 кв. м.

Квартира находится в залоге у ПАО «Сбербанк» по кредитному договору № 12345 от . Обременение зарегистрировано в ЕГРН 77:123456789012345.

Цена и порядок расчётов

Стоимость квартиры: 7 500 000 руб.

1. 5 000 000 руб. направляются на погашение остатка ипотеки.
2. 2 500 000 руб. перечисляются Продавцу после снятия обременения.

Расчёты производятся через эскроу-счёт № 40###-###-####0001234 ПАО «Сбербанк».

Обязанности сторон

• Продавец: предоставить полный пакет документов, не позднее 5 банковских дней после поступления средств подать заявление о снятии обременения.
• Покупатель: внести деньги на эскроу-счёт в течение 3 рабочих дней с момента подписания настоящего договора.
• Банк: после зачисления 5 000 000 руб. выдать справку о полном погашении займа и направить запрос в Росреестр.

Ответственность и форс-мажор

Сторона, не исполнившая обязательство, уплачивает неустойку 0,1 % от цены договора за каждый день просрочки.

Где скачать официальные бланки 2026

• ДомКлик (Сбербанк) — образцы с пояснениями;
• КонсультантПлюс — форма № D-2074424 (ред. );
• РИА Новости — бесплатный PDF-архив (zip).

Частые ошибки

Советы от юриста

Проверьте ЕГРН не позднее чем за 3 дня до сделки — обременение должно быть «активным».
Двойная проверка суммы: запросите справку об остатке в день подписания.
Обязательно пропишите механизм возврата аванса, если сделка не состоиться по вине банка.
Контролируйте сроки банка на подачу заявления о снятии залога: у Сбербанка — 5 раб. дней, у ВТБ, 3.

Сделка с квартирой в ипотеке сложнее обычной, но при правильной подготовке риски минимальны. Всегда используйте актуальный образец договора, согласованный с вашим банком, и не экономьте на юридическом сопровождении.

Информация подготовлена по материалам Договор-Юрист.Ру, КонсультантПлюс, Сбербанка и РИА Новости на 04 апреля 2026 года.