Актуально на 20 апреля 2026 г.

Особенности сделки с двумя продавцами

Покупка квартиры, находящейся в долевой собственности, всегда связана с повышенными рисками и необходимостью тщательной юридической проверки. Если у объекта недвижимости два собственника, каждый из них становится полноценной стороной сделки, а значит:

• оба продавца должны подписать единый договор;
• оба должны присутствовать при регистрации перехода права в Росреестре или выдать нотариально удостоверенные доверенности;
• денежные средства распределяются между продавцами либо в размере их долей, либо по дополнительному соглашению.

Необходимые документы от каждого продавца

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРН (не старше 5 дней на момент сделки).
2. Паспорт РФ (или нотариально заверенная копия, если участие по доверенности).
3. Согласие супруга/супруги на отчуждение доли, если квартира была приобретена в браке.
4. Отсутствие задолженности по ЖКУ и капитальному ремонту, справки из УК/ТСЖ/ЖСК.
5. Экспликация и план БТИ (актуален не старше 5 лет).

Минимальные риски для покупателя

Покупатель, как и в любой сделке, боится потерять деньги и не получить квартиру. При двух продавцах список потенциальных проблем расширяется:

• один из собственников может отказаться от сделки в последний момент;
• могут быть скрытые аресты или обременения, наложенные только на долю одного из продавцов;
• возможны споры о конечном размере компенсации при разделе денег.

Для минимизации рисков рекомендуеться:

1. Депонировать деньги на эскроу-счёте до момента регистрации перехода права.
2. Включить в договор условие о солидарной ответственности продавцов за все обязательства.
3. Провести полную правовую экспертизу объекта (заказать выписку из ЕГРН за последние 10 лет, проверить историю переходов прав).

Комплект документов покупателя

• Паспорт РФ;
• СНИЛС (для подачи заявления в Росреестр через МФЦ);
• Документы о происхождении денег (в случае ипотеки — одобрение банка, при наличных, справка 2-НДФЛ или выписки по счёту);
• Доверенность на представителя (если оформляет не сам).

Образец договора купли-продажи квартиры (2 продавца – 1 покупатель)

Краткая структура документа

1. Преамбула
   «Мы, нижеподписавшиеся: Иванов А. А. (паспорт 45 02 123456, выдан УВД г. Москвы ) и Иванова О. Н. (паспорт 45 02 654321, выдан УВД г. Москвы ), совместно именуемые «Продавцы», с одной стороны, и Петров И. С. (паспорт 77 16 987654, выдан УВД г. Москвы ), именуемый «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем…»
2. Предмет договора
   Описание объекта: адрес, кадастровый номер, общая площадь, доли — ½ за каждым продавцом;
3. Цена и порядок расчётов
   • Общая цена: 12 000 000 ₽.
   • 6 000 000 ₽ перечисляются Иванову А. А. на расчётный счёт № 12345 в АО «Альфа-Банк».
   • 6 000 000 ₽ перечисляются Ивановой О. Н. на расчётный счёт № 67890 в ПАО Сбербанк.
   • Оплата осуществляется через эскроу-счёт не позднее 3 банковских дней после регистрации перехода права.
4. Условия передачи имущества
   • День подписания передаточного акта — «__».__.2026 г.
   • Ключи передаются одновременно после подписания акта.
5. Ответственность сторон
   Солидарная ответственность продавцов: если одна из сторон нарушает обязательства, оба продавца неся ответственность перед покупателем в полном объёме.
6. Аванс или задаток
   Покупатель передаёт задаток в размере 600 000 ₽ (5 % от стоимости):
   300 000 ₽, Иванову А. А.;
   300 000 ₽ — Ивановой О. Н.
   Задаток зачитывается в счёт оплаты цены. В случае отказа продавцов от сделки задаток возвращается в двойном размере.
7. Подписи и реквизиты


ПРИМЕЧАНИЕ: приведённый образец является типовым и требует адаптации под конкретные условия сделки. Перед подписанием обязательно проконсультируйтесь с юристом, специализирующимся на жилищных спорах.


Часто задаваемые вопросы

Можно ли заключить два отдельных договора с каждым продавцом?

Нет. Квартира как единый объект недвижимости не может быть разделена на две независимые сделки. Договор должен быть единым, а права и обязанности продавцов оформляются по долям.

Что делать, если один из продавцов не может присутствовать при регистрации?

Необходимо оформить нотариальную доверенность на второго продавца или на стороннего представителя. Без нотариуса документ не будет принят Росреестром.

Как распределяются налоги?

Каждый продавец самостоятельно уплачивает НДФЛ в размере 13 % от своей доли дохода, если владеет долей менее 3 лет (или 5 лет для объектов, приобретённых после ). При наличии расходных документов возможно уменьшить налогооблагаемую базу.

Покупка квартиры у двух продавцов, процесс более сложный, но вполне реализуемый при условии:

• тщательной проверки правоустанавливающих документов;
• использования эскроу-счёта или нотариального аккредитива;
• одновременного присутствия (или доверенностей) обоих продавцов;
• чёткого распределения цены и ответственности в едином договоре.

Такой подход сведёт к минимуму риски и сделает сделку максимально прозрачной для всех участников.