Кратко о главном

• Дом, купленный в ипотеке, официально находится в залоге у банка до полного погашения кредита (ст. 77 Закона 102-ФЗ).
• Сделка оформляется в два этапа: предварительный договор → основной договор купли-продажи.
• Банк обязательно участвует в сделке: выдаёт согласие на продажу, контролирует движение денег и погашает остаток долга.
• Регистрация перехода права собственности происходит одновременно с регистрацией новой ипотеки (или снятием старой, если используется «альтернативная схема»).

Основные законы и нормативные акты 2026 года

Виды схем продажи дома в ипотеке

«Альтернативная» (классическая)

1. Покупатель берёт ипотеку в том же банке.
2. Банк «одним пакетом» регистрирует:
   • переход права от продавца к покупателю;
   • снятие залога в пользу бывшего кредитора;
   • наложение нового залога в пользу нового кредитора.

«Свободные средства покупателя» (без новой ипотеки)

• Покупатель платит 100 % суммы «живыми» деньгами.
• Из них банк погашает долг продавца, снимает обременение, остаток отдаёт продавцу.

«Двойная ипотека» (новый кредит в другом банке)

Более сложная схема. Потребуется рефинансирование старого кредита и согласие двух банков.

Пошаговая инструкция по оформлению сделки в 2026 году

Шаг 1. Подготовка пакета документов

• От продавца: правоустанавливающие документы (ЕГРН, выписка о залоге), паспорт, справка об остатке долга.
• От покупателя: одобрение ипотеки, первоначальный взнос на эскроу-счёт, паспорт, СНИЛС.
• От банка: согласие на продажу + расчётная ведомость (сколько нужно погасить, включая проценты на дату сделки).

Шаг 2. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)

Форма 2026 года (обязательные пункты):

Предмет: дом, кадастровый № 77:14:0004010:123, общая площадь 145 м², земельный участок 8 соток.
Цена: 12 500 000 ₽, из них 9 000 000 ₽, ипотека ПАО «Сбер», 3 500 000 ₽ — первоначальный взнос.
Условия: снятие залога с Продавца и наложение залога на Покупателя в день регистрации.
Сроки: основной договор — не позднее 45 календарных дней с момента одобрения ипотечной заявки.
Эскроу-счёт: № 40###-###-####1234567 в ПАО «Сбер».

Скачать шаблон ПДКП в Word (2026): Скачать →

Шаг 3. Подписание основного договора купли-продажи

Основной договор подаётся в МФЦ/Росреестр одновременно с заявлением о залоге. В 2026 году это происходит в электронном виде через сервисы «Госуслуги» или «ДомКлик».

Шаг 4. Перевод денег

1. Покупатель вносит первоначальный взнос на эскроу-счёт.
2. Банк перечисляет кредитные средства на тот же счёт.
3. Банк-залогодержатель списывает долг продавца.
4. Остаток поступает продавцу.

Шаг 5. Регистрация перехода права и залога

• Срок: 5–7 рабочих дней с момента подачи пакета.
• Результат: выписка ЕГРН с новым собственником и записью об ипотеке.

Пример готового образца договора купли-продажи дома с залогом (2026)

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ № 25/И-Дом

г. Москва, 19 апреля 2026 г.

СТОРОНЫ

Продавец: Иванов Иван Иванович, паспорт 77 16 123456, зарегистрирован по адресу: 123456, г. Москва, ул. Лесная, д. 10, кв. 5.

Покупатель: Петров Петр Петрович, паспорт 77 16 654321, проживает по адресу: 123456, г. Москва, ул. Сосновая, д; 15, кв. 20.

Залогодержатель: ПАО «Сбербанк», лицензия № 1481, ИНН 7707083893.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Продавец обязуется передать в собственность Покупателя жилой дом с земельным участком:

• Адрес: Московская обл., Одинцовский р-н, п. Лесные Дали, ул. Садовая, д. 8.
• Кадастровые номера: 77:14:0004010:123 (дом), 77:14:0004010:124 (земля).
• Площадь дома: 145,5 м², площадь участка: 800 м².
• Назначение: жилое, разрешённое использование — ИЖС.

ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ

1. Общая цена: 12 500 000 (двенадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек.
2. Источники средств:
   • 7 500 000 ₽ — кредит ПАО «Сбер» по договору № 12345678 от ;
   • 3 500 000 ₽ — собственные средства Покупателя;
   • 1 500 000 ₽ — материнский (семейный) капитал.
3. Эскроу-счёт: № 40###-###-####1234567 в ПАО «Сбер».

ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

• Дом находится в залоге у ПАО «Сбер» с (запись № 77-77-03/001/2023-12345678).
• Продавец обязан до даты регистрации настоящего договора погасить задолженность перед ПАО «Сбер» в размере 4 200 000 ₽.
• Регистрация перехода права и новой ипотеки осуществляется одновременно.

СРОКИ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

Стороны обязуются подать документы в Росреестр не позднее 10 мая 2026 г. Штраф за просрочку — 0,1 % от цены за каждый день просрочки.

ПОДПИСИ СТОРОН

…

ТОП-5 типичных ошибок при продаже дома в ипотеке

1. Неверный расчёт долга. Всегда берите справку на дату сделки и добавьте 2–3 дня «процентной подушки».
2. Отсутствие согласия второго супруга. Даже если дом оформлен на одного из них, согласие нужно нотариально.
3. Игнорирование газоснабжения и электричества. В деревнях задолженность за газ может «повесить» арест на объект.
4. Отсутствие техпаспорта БТИ. В 2026 г. без актуального техплана Росреестр может вернуть документы.
5. Неправильный эскроу-счёт. Счёт должен быть «ипотечным», а не обычным депозитным.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1: Можно ли продать дом в ипотеке без согласия банка?

Ответ: Нет. Сделка будет аннулирована Росреестром.

Вопрос 2: Сколько стоит услуга «одно окно» в МФЦ в 2026 году?

Ответ: 2 000 ₽ за комплексную услугу (регистрация + кадастровый учёт).

Вопрос 3: Как быстро я получу деньги после регистрации?

Ответ: На эскроу-счёте деньги блокируются до 2 раб. дней, затем банк переводит остаток продавцу в течение дня.

Где скачать актуальные бланки

• Предварительный договор купли-продажи дома с ипотекой (Word 2026)
• Основной договор купли-продажи дома с залогом (PDF, Сбербанк)
• Памятка продавцу (PDF, 2 стр.)
• Памятка покупателю (PDF, 3 стр.)

Продажа дома в ипотеке в 2026 году — это вполне прозрачный и безопасный процесс, если:

• все документы собраны заранее;
• используются эскроу-счета;
• в договоре прописаны точные суммы, сроки и ответственность;
• участвует квалифицированный риэлтор или ипотечный брокер.

Сохраните эту статью в закладки — она пригодится на каждом этапе сделки.