Договор купли‑продажи будущей вещи – это соглашение, в котором одна сторона (продавец) обязуется передать покупателю вещь, которой еще нет в наличии, а покупатель обязуется принять эту вещь и уплатить за нее установленную цену․ В сфере недвижимости такой договор часто называют договором купли‑продажи будущего объекта недвижимости (земельного участка, дома, квартиры, коммерческого помещения, которое будет построен или сдан в эксплуатацию)․

Правовая основа

В России регулирование будущей продажи недвижимости осуществляется следующими нормативными актами:

• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – части 1 и 2, статьи 454‑466 (договор будущей купли‑продажи)․
• Гражданский кодекс РФ, статья 154 – определение договора как формы сделки․
• Федеральный закон № 214‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в частности, статьи 30‑33 о порядке регистрации прав на будущие объекты)․
• Градостроительный кодекс РФ и земельный кодекс – при продаже земельных участков, подлежащих застройке․
• Налоговый кодекс РФ – порядок налогообложения (НДС, Налог на имущество, налог на доходы физических лиц)․

Когда применяется договор будущей продажи недвижимости?

Данный договор используют в следующих ситуациях:

1. Продажа земельного участка до получения разрешения на строительство․
2. Продажа квартиры в новостройке, когда объект еще не построен (обычно в рамках долевого строительства)․
3. Продажа коммерческого помещения, которое будет сдано в аренду после завершения реконструкции․
4. Продажа будущего дома в коттеджном поселке, где застройщик еще не завершил строительство․
5. Продажа будущего объекта в рамках государственных программ (например, целевого жилищного займа)․

Стороны договора

Стороны могут быть следующими:

• Продавец – физическое лицо, юридическое лицо (застройщик, девелопер) или государственный орган, который имеет право на будущий объект․
• Покупатель – физическое лицо, юридическое лицо, инвестор․

Важно, чтобы у продавца было право собственности или иное законное основание (например, договор аренды с правом выкупа), позволяющее обязаться передать будущий объект․

Содержание договора

Согласно статье 456 ГК РФ, договор будущей купли‑продажи должен включать следующие обязательные реквизиты:

Основные реквизиты

• Наименование договора․
• Дата и место заключения․
• Полные данные сторон (ФИО, ИНН, ОГРН, паспортные данные, адреса)․
• Предмет договора – описание будущего объекта (земельный участок, квартира, дом) с указанием:
  • адреса (если известен),
  • кадастрового номера (при наличии),
  • плана, проекта, технического задания․
• Стоимость предмета и порядок её уплаты (полная предоплата, рассрочка, банковская гарантия)․
• Сроки выполнения обязательств:
  • срок завершения строительства/выполнения работ,
  • срок передачи прав собственности․
• Условия и порядок регистрации прав на будущий объект․
• Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств․
• Порядок изменения и расторжения договора․

Дополнительные положения (по желанию сторон)

• Условие о субъективной гарантии (банковская гарантия, страховой полис)․
• Порядок расчёта и уплаты налогов․
• Условия о передаче технической документации (проект, исполнительные документы)․
• Права и обязанности по обслуживанию объекта до момента передачи (например, оплата коммунальных услуг на этапе строительства)․
• Форс-мажорные обстоятельства (забастовки, стихийные бедствия, изменения в законодательстве)․

Порядок заключения договора

1. Подготовительный этап
   • Проверка правового статуса объекта (кадастровый паспорт, разрешительная документация)․
   • Оценка платежеспособности покупателя (банковская проверка, предоставление гарантии)․
   • Согласование проекта строительства или плана застройки․
2. Составление проекта договора
   • Использование типовых образцов (например, на Dogovor․ru) с учётом специфики сделки․
   • Внесение индивидуальных условий, согласованных сторонами․
3. Подписание
   • Подписание в двух экземплярах (каждая сторона получает по одному)․
   • Необязательно заверять у нотариуса, но рекомендуется при сделках с высокой стоимостью или при необходимости подтверждения подлинности подписи․
4. Оплата
   • Внесение предоплаты (обычно 10‑30 % от стоимости) на расчётный счёт продавца или в виде банковской гарантии․
   • Оставшая часть может быть уплачена поэтапно в зависимости от графика строительства․
5. Регистрация прав
   • После завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию продавец подаёт в Росреестр заявление о переходе прав собственности․
   • Покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности․

Риски и способы их минимизации

Пример типового договора (сокращённый)

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ БУДУЩЕГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

г․ Москва "__" __________ 2026 г․

Продавец: ООО "СтройИнвест", ИНН 7701234567, ОГРН 1127701234567, в лице Генерального директора Иванова И․И․, действующего на основании Устава,
именуемый в дальнейшем "Продавец",

и

Покупатель: Петров П․П․, паспорт № 45 12 345678, выдан ОВД г․ Москвы , ИНН 770123456789,
именуемый в дальнейшем "Покупатель",

совместно именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
 1․1․ Продавец обязуется в срок до г․ передать Покупателю в собственность объект недвижимости – многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г․ Москва, ул․ Примерная, д․ 10, кадастровый номер 77:01:0000000:0000 (далее – "Объект")․
 1․2․ Объект будет построен в соответствии с проектом № П-2026-001, утверждённым градостроительным планом Москвы․
ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ
 2․1․ Стоимость Объекта составляет 12 000 000 (двенадцать миллионов) рублей․
 2․2․ Предоплата в размере 20 % (2 400 000 рублей) уплачивается до г․ на расчётный счёт Продавца: № 40702###-###-####0123 в АО "Банк"․
 2․3․ Оставшая часть цены уплачивается поэтапно в соответствии с графиком строительства (см․ Приложение А)․

СРОКИ И ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ПРАВ
 3․1․ Продавец обязуется завершить строительство и получить разрешение на ввод в эксплуатацию не позднее г․
 3․2․ После получения акта ввода в эксплуатацию Продавец в течение 10 (десяти) рабочих дней подаёт в Росреестр заявление о переходе прав собственности на Покупателя․
 3․3․ Право собственности считается переданным с момента государственной регистрации в ЕГРН․
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
 4․1․ За каждый день просрочки завершения строительства Продавец выплачивает Покупателю неустойку в размере 0,05 % от стоимости Объекта․
 4․2․ В случае отказа Покупателя от сделки после уплаты предоплаты, Продавец удерживает предоплату в полном размере в качестве штрафа․

ФОРС-МАЖОР
 5․1․ Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств при наступлении обстоятельств непреодолимой силы, подтверждённых компетентными органами․

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
 6․1․ Все споры, возникающие из настоящего Договора, решаются в арбитражном суде г․ Москвы․
 6․2․ Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами․

Подписи сторон:

_____________________/И․И․ Иванов (Продавец)

_____________________/П․П․ Петров (Покупатель)

Нотариальное заверение и регистрация

Нотариальное заверение договора купли‑продажи будущей недвижимости не является обязательным, однако имеет ряд преимуществ:

• Увеличивает доказательственную силу договора в суде․
• Снижает риск подделки подписей․
• Позволяет сразу оформить доверенность на регистрацию прав (если стороны хотят ускорить процесс)․

Для регистрации прав в Росреестре необходимо предоставить:

1. Оригинал (или нотариально заверенную копию) договора․
2. Техническую документацию (проект, разрешение на строительство)․
3. Кадастровый паспорт будущего объекта (если уже присвоен)․
4. Квитанцию об уплате государственной пошлины (по состоянию на 2026 г․ — 0,1 % от стоимости объекта, минимум 4 000 ₽)․

Налогообложение

Сделка облагается следующими налогами:

• Налог на добавленную стоимость (НДС) – 20 % при продаже юридическим лицом (или при условии, что продавец является плательщиком НДС)․
• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов) с разницы между стоимостью продажи и затратами продавца․
• Налог на имущество – после регистрации права собственности в течение года может возникнуть обязанность уплаты налога на имущество, если объект будет использоваться в коммерческих целях․

Договор купли‑продажи будущей вещи (недвижимости) – важный инструмент, позволяющий инвесторам, застройщикам и покупателям реализовать планы по приобретению недвижимости, которой ещё нет․ Правильное оформление, включение всех необходимых условий и контроль за исполнением обязательств позволяют минимизировать риски и защитить интересы обеих сторон․

Если у вас возникли вопросы по составлению такого договора, рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу или воспользоваться онлайн‑сервисом Dogovor․ru, где можно быстро сформировать документ, адаптировать его под конкретную сделку и получить готовый файл в формате PDF или DOCX․

Дата публикации: