Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.

Что такое коммерческий найм жилья?

Договор коммерческого найма — это соглашение, по которому собственник (наймодатель) передаёт квартиру или дом другому лицу (нанимателю) за плату для проживания на срок до 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). В отличие от социального найма, здесь обе стороны — физические или юридические лица, а жильё предоставляется на рыночных условиях.

Сущность договора

• Консенсуальный: считается заключённым с момента подписания, даже если квартира ещё не передана.
• Двусторонний: у наймодателя и нанимателя есть взаимные права и обязанности.
• Возмездный: наниматель обязан вносить ежемесячную плату.
• Срочный: срок регламентирован законом и прописывается в договоре;

Какие документы нужны для оформления

1. Паспорт сторон и их ИНН (если одна из сторон — ИП или юр. лицо).

2. Свидетельство о праве собственности на жильё или выписка из ЕГРН не старше 5 дней.
3. Разрешение всех собственников (нотариально заверенное), если квартира в долевой собственности.
4. Кадастровый паспорт и технический план помещения.
5. Акт приёма-передачи (подписывается в момент вселения).

Ключевые условия договора

Онлайн-составление: проверенные сервисы 2026

• Конструктор Договор.ру — выбор шаблона, заполнение данных, скачивание готового PDF/DOCX.
• Госуслуги — теперь можно подписать договор аренды жилья между физлицами прямо на портале (цифровая подпись Мосэлектрон).
• Циан, первый агрегатор, интегрированный с Госуслугами.

Налоги и легализация рынка

ФНС прогнозирует, что полная легализация рынка аренды может приносить более 100 млрд рублей налоговых поступлений ежегодно; В 2026 году обязательно:

• Подавать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
• Использовать налоговый вычет 1 млн рублей (если сдаёте не более 1 объекта).
• Регистрироваться в личном кабинете ФНС как самозанятый (при ставке 4-6% вместо 13%).

Риски и типовые ошибки

Для наймодателя

• Отсутствие письменного договора → сложно выселить неплательщика.
• Неправильный акт приёма-передачи → споры о состоянии имущества.
• Игнорирование регистрации договора в Росреестре при сроке >1 года (по желанию сторон).

Для нанимателя

• Оплата «без договора» рискует остаться без жилья и без денег;
• Внесение залога без расписки → сложно вернуть при выселении.
• Несоответствие реального состояния квартиры условиям договора.

Шаблон: основные пункты

Предмет договора 
Наймодатель передаёт Нанимателю квартиру по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45, площадью 54 м², со всей мебелью и техникой согласно Акту приёма-передачи.
Срок действия 
Договор заключён на 11 месяцев с «20» апреля 2026 г. по «19» марта 2027 г.


Арендная плата 
Размер — 60 000 рублей в месяц, оплата до 5-го числа каждого месяца на карту ...1234.

Залог 
Наниматель вносит залог в размере 60 000 рублей, который возвращается в течение 5 банковских дней после подписания Акта возврата имущества.

Частые вопросы (FAQ)

Можно ли заключить договор меньше чем на 11 месяцев?

Можно, но он автоматически становится бессрочным, и стороны смогут расторгнуть его только по общим основаниям ГК РФ.

Нужно ли регистрировать договор в Росреестре?

Только если стороны решили сами (по желанию). При этом условии договор приобретает публичность, но требует госпошлину 2 000 руб.

Как правильно указать кадастровый номер?

Кадастровый номер: 77:01:0004010:12345 — указывается в разделе «Предмет договора» и в акте приёма-передачи.

Грамотно составленный договор коммерческого найма жилого помещения защитит интересы обеих сторон, минимизирует налоговые риски и позволит быстро разрешить споры. Используйте проверенные шаблоны, подписывайте акты приёма-передачи и не забывайте о налогах — тогда аренда будет комфортной и легальной.