Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

Что такое договор эксплуатации объекта недвижимости

Договор эксплуатации объекта недвижимости — это письменное соглашение, по которому одна сторона (исполнитель, управляющая компания) принимает на себя обязательства по техническому обслуживанию, содержанию и управлению недвижимостью, а другая сторона (заказчик, собственник) обязуется оплачивать эти услуги. В отличие от договора аренды или договора купли-продажи, предметом договора эксплуатации не является переход права собственности, а лишь комплекс мероприятий, обеспечивающих нормальное функционирование объекта.

Какие объекты могут быть охвачены договором

• Жилые многоквартирные дома (включая общее имущество собственников)
• Коммерческие здания (офисные центры, торговые комплексы, склады)
• Индивидуальные жилые дома и коттеджи
• Гаражи и машино-места
• Гостиницы и апарт-отели

Ключевые разделы договора

Преамбула и реквизиты сторон

Обычно оформляется следующим образом:

«___ апреля 2026 г. г. Москва
ООО «Управдом-Сервис», ИНН 7701234567, ОГРН 1167700012345, именуемое в дальнейшем Исполнитель, в лице генерального директора Иванова И.И., действующего на основании Устава, с одной стороны, и гражданин Петров А.А., паспорт 45 00 123456, именуемый в дальнейшем Заказчик, с другой стороны, вместе именуемые Стороны, заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем»

Предмет договора

В данном пункте фиксируются:

• Точное наименование и адрес объекта недвижимости
• Общая площадь и состав общего имущества (подъезды, кровля, инженерные сети)
• Перечень оказываемых услуг:
  1. Текущий ремонт конструктивных элементов
  2. Содержание инженерных систем (отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение)
  3. Уборка и санитарное содержание мест общего пользования
  4. Вывоз и утилизация ТКО
  5. Дератизация и дезинсекция

Права и обязанности сторон

Обязанности Исполнителя

• Обеспечивать бесперебойную работу инженерных систем
• Проводить ежеквартальные планово-предупредительные осмотры
• В течение 24 часов реагировать на аварийные вызовы
• Вести учёт проведённых работ и предоставлять ежемесячные отчёты Заказчику

Обязанности Заказчика

• Обеспечивать свободный доступ Исполнителя к инженерным узлам
• Оплачивать услуги в срок до 10-го числа каждого месяца
• Своевременно информировать о необходимости проведения капитального ремонта

Стоимость услуг и порядок расчётов

Обычно применяются два варианта ценообразования:

1. Фиксированный месячный платёж — например, 35 ₽ за 1 м² общей площади.
2. Реестровая смета — услуги оплачиваются по факту выполнения работ по согласованным расценкам.

При этом в договоре прописывается:

• Периодичность индексации тарифов (не чаще 1 раза в год)
• Форма оплаты: безналичный расчёт на расчётный счёт Исполнителя
• Ответственность за просрочку (пени 0,1 % за каждый день просрочки)

Ответственность сторон и страхование

Исполнитель несёт ответственность за:

• Причинение вреда имуществу Заказчика (вплоть до полного возмещения ущерба)
• Ненадлежащее качество оказанных услуг (неустойка 5 % от стоимости работ)

Дополнительно рекомендуется оформить:

• Добровольное страхование гражданской ответственности Исполнителя на 5 000 000 ₽
• Страхование конструктивных элементов объекта от чрезвычайных ситуаций

Срок действия, изменение и расторжение

Договор заключается на 11 месяцев с автоматической пролонгацией на каждые следующие 11 месяцев, если ни одна из сторон не заявила о расторжении не позднее чем за 30 календарных дней до окончания текущего срока. Возможны досрочное расторжение при:

• Неплате более 2 месяцев подряд
• Грубом нарушении обязательств любой из сторон
• Утрате объекта в результате чрезвычайной ситуации

Акт оказанных услуг: образец заполнения

Пошаговая инструкция по заключению договора

1. Определите объём работ. Составьте подробное техзадание либо запросите коммерческое предложение у нескольких управляющих компаний.
2. Сравните условия. Обратите внимание на тарифы, сроки реакции на аварии, страховые покрытия и отзывы клиентов.
3. Проверьте подрядчика. Убедитесь в наличии лицензии Минстроя РФ (для многоквартирных домов), членства в СРО и отсутствии задолженностей.
4. Согласуйте договор. Он должен быть подписан обеими сторонами и скреплён печатями (если применяются).
5. Зарегистрируйте договор (при необходимости). При эксплуатации объектов жилфонда регистрация в ГЖИ не требуется, но для коммерческих объектов возможна регистрация в Росреестре как договора управления.
6. Заключите акт приёма-передачи помещений и инженерных систем.

Краткий чек-лист для собственника

• ✅ Проверьте тарифы на соответствие постановлениям местных властей.
• ✅ Убедитесь, что договор предусматривает ежемесячный отчёт в письменной форме.
• ✅ Добейтесь включения в договор обязательства управляющей компании заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями.
• ✅ Проверьте наличие раздела «Порядок проведения общих собраний собственников».
• ✅ Сохраните копию договора и всех дополнительных соглашений в электронном и бумажном виде.

Правильно составленный договор эксплуатации объекта недвижимости позволяет снизить риски аварий, продлить срок службы здания и избежать конфликтов между собственником и управляющей организацией. Своевременное обновление документа (не реже 1 раза в год) и контроль его исполнения гарантируют прозрачность и предсказуемость эксплуатационных расходов.

Готовые шаблоны договора эксплуатации (в формате PDF и DOCX) доступны в онлайн-конструкторе Dogovor.ru. При необходимости получить юридическую консультацию обращайтесь к специалистам по недвижимости и жилищно-коммунальному хозяйству.