Актуальность на 19 апреля 2026 г. С 13 января 2025 года вступили в силу ключевые поправки к ГК РФ, а в марте 2026 года Президиум Верховного Суда РФ опубликовал свежий Обзор судебной практики, касающийся подарков недвижимости между близкими родственниками. Что изменилось и как не «утерять» квартиру при оформлении договора дарения доли — разбираемся по пунктам.

Главное новшество 2025 года: п; 3 ст. 574 ГК РФ в новой редакции

Теперь дарственная на долю в квартире между близкими родственниками может быть заключена:

• в простой письменной форме (без нотариуса), если доля ≤ ¼ от общей площади;
• в нотариальной форме обязательно, если доля > ¼ или в квартире есть несовершеннолетние собственники.

Если условие не соблюдено, сделка считается ничтожной — то есть «ничего не состоялось» и право собственности не переходит.

Кого закон считает «близкими родственниками»?

1. Супруги.
2. Родители и дети (включая усыновителей/усыновлённых).
3. Бабушки, дедушки, внуки.
4. Родные братья и сёстры.

Пошаговая инструкция: как подарить долю в 2026 году

Шаг 1. Проверка «чистоты» доли

Создайте выписку из ЕГРН (электронная подаётся за 15 минут на rosreestr.gov.ru). Убедитесь:

• на долю не наложен арест, залог или запрет;
• все собственники дееспособны (нет опеки или ограничений).

Шаг 2. Согласие других собственников

Если квартира в долевой собственности, остальные участники имеют преимущественное право покупки. Однако при дарении близкому родственнику это право не действует — п. 3 ст. 250 ГК РФ (поправки 2025 г.).

Шаг 3. Выбор формы договора

Шаг 4. Подготовка пакета документов

• Паспорта дарителя и одариваемого.
• Свидетельство о рождении/браке, подтверждающее родство.
• Выписка ЕГРН, технический паспорт БТИ.
• Справка о составе семьи (если в квартире несовершеннолетние).

Шаг 5. Регистрация в Росреестре

С мая 2025 года подать документы можно:

1. Через МФЦ (старый добрый способ).
2. Онлайн на Госуслугах — при наличии усиленной ЭЦП.
3. В «одном окне» у нотариуса: нотариус сам отправит документы в Росреестр (самый быстрый вариант).

Срок регистрации — 5–7 рабочих дней.

Налоги в 2026 году

НДФЛ (подоходный налог)

• Налог 0 % — если даритель и одаряемый близкие родственники (ст. 217 НК РФ).
• Налог 13 % — если друг другу дарят, например, дядя и племянник.

Налог на дарственную «по кадастру»

С 2025 года налоговая приравнивает «рыночную» стоимость подаренной доли к ее кадастровой. Если кадастровая стоимость 3 млн ₽, а вы указали в договоре 1 млн ₽, налог всё равно возьмут с 3 млн ₽.

Когда платить?

До 15 июля следующего года после перехода права. Штраф за просрочку — 20 % от суммы налога + пени.

Ошибки, которые дорого стоят (по свежим судам ВС РФ)

Дело № 88-КА16-15, март 2026 г. — мать подарила сыну ½ квартиры без нотариуса, ошибочно считая долю «¼». Суд признал сделку ничтожной, доля вернулась матери, а покупатели, уже купившие у сына эту долю, потеряли деньги.

• Камень № 1: путаница в размерах долей. Делите кадастровую площадь на количество долей, а не «кухню минус балкон».
• Камень № 2: забыть о несовершеннолетнем собственнике. Любое дарение доли, где есть ребёнок, требует разрешения органа опеки даже при нулевой выгоде.
• Камень № 3: «устная дарственная». ВС РФ напоминает: договор должен быть только письменным и содержать точный адрес квартиры, кадастровый номер и описание доли.

Частые вопросы (FAQ)

Чек-лист перед походом к нотариусу

1. ☐ Проверил ЕГРН — чисто.
2. ☐ Считал долю: % × кадастровую стоимость.
3. ☐ Собрал пакет документов + копии.
4. ☐ Уточнил, есть ли несовершеннолетние.
5. ☐ Рассчитал бюджет: нотариус + госпошлина.
6. ☐ Записался онлайн, чтобы не стоять в очереди.

Дарение доли близкому родственнику в 2026 году стало дешевле и быстрее для долей ≤ ¼, но требует строгого соблюдения новых правил. Одна ошибка в расчёте доли или форме договора может вернуть всё на круги своя. Если сумма сомнительна или в квартире есть дети, сразу идите к нотариусу и получите консультацию.

Помните: подаренное легко потерять, но вернуть, почти невозможно.