С 2026 годом вступило в силу несколько важных законодательных изменений, которые касаются оформления дарственной на квартиру, дом или другой объект недвижимости, если стороны являются членами одной семьи или близкими родственниками. Ниже, полное руководство по актуальным правилам, налогам и процедуре оформления.
Кого считают «близкими родственниками»
- родители и дети (усыновители и усыновлённые);
- бабушки/дедушки и внуки;
- полнородные и неполнородные братья и сёстры;
- супруг(а), если квартира переходит именно супругу.
Для всех этих категорий действует освобождение от НДФЛ и льготная госпошлина 50 % при нотариальном удостоверении договора.
Нужен ли нотариус в 2026 году?
Можно обойтись без нотариуса, но…
Если даритель и одаряемый — близкие родственники, закон не обязывает заверять договор у нотариуса. Достаточно:
- заполнить простой письменный договор;
- зарегистрировать переход права через МФЦ или Росреестр.
Когда лучше пойти к нотариусу
- в квартире несколько собственников (дарится доля);
- жилье находится в залоге или под обременением;
- даритель пожилой и хочет дополнительно прописать условия пожизненного содержания (ренты).
В таких случаях скидка 50 % на госпошлину (до 10 000 руб. вместо 20 000 руб. для квартиры в Москве) значительно снижает расходы.
Пошаговая инструкция оформления
- Подготовка пакета документов:
- паспорта дарителя и одаряемого;
- выписка ЕГРН (не старше 5 дней);
- кадастровый паспорт (план БТИ) и техпаспорт;
- согласие супруга-долевика (если имеется).
- Составление договора (см. образец ниже).
- Нотариальное удостоверение (по желанию) с оплатой льготной госпошлины.
- Подача заявления в Росреестр через МФЦ или электронную подпись (в течение 5 рабочих дней).
- Получение ЕГРН с новым собственником.
Налоги в 2026 году
| Категория одаряемого | НДФЛ | Госпошлина при нотариате |
|---|---|---|
| Близкий родственник | 0 % | 50 % скидка |
| Дальний родственник или посторонний | 13 % от кадастровой стоимости | полная ставка |
Если квартира получена дарителем менее 3 лет назад по договору дарения и он сразу же дарит её дальнему родственнику, возникает двойное налогообложение: даритель платит НДФЛ при «передаче дальше», а одаряемый, при продаже. Поэтому близким родственникам такие «цепочки» дарения выгоднее.
Когда дарение могут оспорить
- Притворность сделки: если фактически скрыт договор купли-продажи, сделку могут признать недействительной.
- Ущемление прав наследников: после смерти дарителя наследники могут требовать долю, если дарение произошло в пределах обязательной доли.
- Недееспособность дарителя на момент подписания.
Образец договора дарения квартиры между близкими родственниками (2026)
ДОГОВОР ДАРЕНИЯ № ___ г. Москва «____» __________ 2026 г. Я, Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 000000, выдан ОВД «Тёплый Стан» г. Москва, проживающий по адресу: 119361, г. Москва, ул. Примерная, д. 12, кв. 34, именуемый «Даритель», с одной стороны, и Иванова Анна Ивановна, паспорт 45 11 111111, выдан ОВД «Северное Бутово» г. Москва, проживающая по адресу: 119361, г. Москва, ул. Примерная, д. 12, кв. 34, именуемая «Одаряемая», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем: Предмет договора Даритель безвозмездно передаёт в собственность Одаряемой 1/1 долю квартиры № 34 общей площадью 45,6 кв.м, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 12, кв. 34, кадастровый номер 77:03:0004010:1234, свидетельство о праве собственности № 77-АБ 123456, выданное . Права и обязанности сторон Даритель подтверждает, что на момент заключения договора: - обременений, арестов и запретов на квартиру не имеется; - квартира не находится в залоге; - третьи лица прав на данную квартиру не имеют. Одаряемая принимает квартиру в дар и обязуется нести расходы по государственной регистрации перехода права. Расходы по оформлению Все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности, несёт Одаряемая. Заключительные положения Настоящий договор составлен в 3 (трёх) подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и государственной регистрации перехода права собственности. Подписи сторон: ________________ /Иванов И.И./ ________________ /Иванова А.И./
Альтернатива: договор ренты с пожизненным содержанием
Если пожилой собственник хочет «подстраховаться» и быть уверенным в заботе, он может заключить рентный договор, по которому квартира переходит к внукам или другим родственникам при условии ежемесячных выплат, ухода и даже указания количества визитов в неделю. В 2026 году рента регистрируется так же, как обычная дарственная, но включает дополнительные условия.
- 0 % НДФЛ для близких родственников.
- 50 % скидка на госпошлину при нотариальном удостоверении.
- Необязательность нотариуса, если жилье свободно от обременений и долей.
- Ускоренная регистрация через МФЦ или онлайн-услуги Росреестра.
Перед подписанием договора рекомендуем проконсультироваться с юристом, особенно если квартира была куплена в ипотеке или имеет долевых собственников.