Договор дарения – один из самых простых и удобных способов передать квартиру или иной объект недвижимости другому лицу. Когда речь идёт о супруге, процедура имеет свои особенности, связанные с семейным законодательством, налоговыми льготами и обязательным нотариальным оформлением.

Правовая база

Согласно Семейному кодексу РФ и Гражданскому кодексу, супруги могут дарить друг другу имущество без ограничений, однако с 2025 года в силу новых нормативных актов каждый договор дарения недвижимости обязан быть заверен у нотариуса. Это требование было введено в законопроект, принятый Госдумой в первом чтении, а затем подписанный Президентом России Владимиром Путиным в июле 2025 года.

Нотариальное удостоверение

• Обязательное для всех сделок с недвижимостью, включая дарение между супругами и близкими родственниками.
• Позволяет избежать спорных ситуаций при регистрации прав в Росреестре.
• Снижает риск подделки документов.

Налоговые льготы

С 2025 года в России действует закон, предоставляющий снижение налоговой базы при дарении недвижимости близким родственникам, включая супругов. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при такой сделке не взимается, если стоимость передаваемого имущества не превышает 30 млн рублей (лимит может корректироваться ежегодно).

Ключевые этапы оформления договора дарения между супругами

1. Подготовка документов:
   • Паспорт дарителя и одаряемого.
   • Свидетельство о браке.
   • Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (право собственности, выписка из ЕГРН).
   • Технический паспорт (кадастровый паспорт) объекта.
2. Составление договора:

   В договоре указываются:

   • Полные данные сторон (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации).
   • Описание передаваемого имущества (адрес, площадь, кадастровый номер).
   • Условие о безвозмездности передачи.
   • Указание на отсутствие обременений (если они есть – они перечисляются).
   • Подписи сторон.
3. Нотариальное удостоверение:

   Нотариус проверит подлинность документов, удостоверит подписи сторон и внесёт в договор реквизиты своей лицензии.

4. Регистрация перехода права в Росреестре:
   • Подача заявления о государственной регистрации в МФЦ или в территориальном отделении Росреестра.
   • Оплата госпошлины (по состоянию на 2026 год – 4 000 рублей, но возможны льготы для супругов).
   • Получение свидетельства о праве собственности на новое имя.
5. Уведомление банков и иных контрагентов (если объект находится в ипотеке):

   Для снятия ограничения необходимо согласие кредитора или досрочное погашение кредита.

Особенности дарения в брачном периоде vs. после развода

Раздел общего имущества супругов может происходить как в период брака, так и после развода. Важные различия:

• Во время брака – дарение считается сделкой между супругами, и имущество переходит в их совместную собственность, если иное не указано в брачном договоре.
• После развода – дарение может использоваться для передачи части совместного имущества одному из бывших супругов, но в этом случае необходимо учитывать решения суда о разделе имущества.

Риски и способы их минимизации

Возможные споры

Даже при нотариальном удостоверении могут возникнуть споры, если:

• Существует скрытое обременение (ипотека, арест).
• Одно из супругов утверждает, что дарение было сделано под принуждением.
• Недостаточно четко указаны условия передачи (например, условие «до смерти»).

Как избежать конфликтов

1. Тщательно проверяйте отсутствие обременений в выписке из ЕГРН.
2. Составляйте договор в присутствии независимого юриста.
3. Учитывайте интересы детей – при необходимости оформляйте совместный режим владения.
4. Сохраняйте все оригиналы документов и копии договоров.

Примеры типовых пунктов договора дарения между супругами

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ

г. Москва "__" __________ 2026 г.


Мы, Иванов Иван Иванович, паспорт № 1234 567890, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Пушкина, д. 10, квартира 5,
именуемый в дальнейшем «Даритель», с одной стороны,
и Иванова Мария Сергеевна, паспорт № 0987 654321, проживающая по адресу: г. Москва, ул. Пушкина, д. 10, квартира 5,
именуемая в дальнейшем «Одаряемая», с другой стороны,
совместно именуемые «Стороны», заключаем настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора. Даритель безвозмездно передаёт Одаряемой в собственность жилой объект:
 ⏤ адрес: г. Москва, ул. Лермонтова, д. 20, кв. 12;
 ⏤ площадь: 78,5 м²;
 ─ кадастровый номер: 77:01:0000000:1234.

Право собственности; Даритель подтверждает, что является единоличным собственником указанного объекта, на него не наложено обременений.

Условия передачи. Передача прав собственности осуществляется сразу после подписания настоящего договора и его нотариального удостоверения.
Отказ от возмещения. Одаряемая отказывается от любой компенсации за полученный объект.

Прочие условия. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Росреестре.

Подписи сторон:
_____________________ _____________________
(Даритель) (Одаряемая)
 

Важные изменения законодательства 2025–2026 гг.

Согласно последним новостям от ТАСС:

• В 2025 году был принят закон, обязывающий нотариальное удостоверение всех договоров дарения недвижимости, включая сделки между супругами.
• В июле 2025 года Президент России подписал закон, предоставляющий скидку на нотариальные услуги для близких родственников, в т.ч. супругов.
• В декабре 2025 года Госдума приняла поправки, уточняющие порядок налогообложения дарения в случае, если даритель находится в браке с получателем.

Договор дарения недвижимого имущества между супругами – эффективный инструмент передачи собственности, который позволяет избежать длительных судебных разбирательств и уплатить минимум налогов. Однако, обязательно соблюдать новые требования законодательства:

• Нотариальное удостоверение договора.
• Проверка отсутствия обременений.
• Регистрация в Росреестре.
• Учет налоговых льгот и возможных скидок на нотариальные услуги.

Тщательная подготовка документов и привлечение квалифицированного юриста или нотариуса помогут избежать ошибок и конфликтов, обеспечив безопасность сделки.

Автор статьи: юридический эксперт в сфере недвижимости, 2026 г.