Дарение квартиры, это безвозмездная сделка, при которой собственник (даритель) передаёт жильё другому человеку (одаряемому) без платы.
Но даже если квартира «дариться», государство требует уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
Когда он возникает, кто освобождается, а кто должен заплатить — разберёмся по шагам.

Когда одаряемый платит НДФЛ?

Согласно статье 210 НК РФ, любой доход в натуральной форме облагается НДФЛ по ставке 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов).
Исключения перечислены в статье 217.1 НК РФ.

• Не платят НДФЛ одаряемые, если даритель является:
  • близким родственником (супруг, родители, дети, братья/сёстры, дед/бабка, внуки);
  • усыновителем или усыновлённым.
• Обязаны заплатить 13 % остальные — например, зять и теща, свекровь и сноха, друзья, дальние родственники, юрлица.

Как посчитать налоговую базу

Налог рассчитывается от кадастровой стоимости квартиры на дату дарения.
Если кадастровую стоимость не установлена, берётся рыночная, оценённая независимым оценщиком.

Формула:

НДФЛ = Кадастровая стоимость × 13 %

Пример расчёта

Кадастровая стоимость квартиры = 7 500 000 ₽
Одна тётя дарит квартиру племяннику.
НДФЛ = 7 500 000 × 0,13 = 975 000 ₽

Когда и как подать декларацию

1. Срок подачи: до 30 апреля года, следующего за годом дарения (форма 3-НДФЛ).
2. Срок уплаты: до 15 июля того же года.
3. Где подать: через ЛК ФНС, сервис «Госуслуги» или лично в налоговой.

Можно ли уменьшить налог?

Да, если используете имущественный налоговый вычет — до 1 000 000 ₽, если квартира получена от «неблизкого» дарителя.
Вычет уменьшает налогооблагаемую базу.

Пример:

Кадастровая стоимость 3 600 000 ₽, вычет 1 000 000 ₽.
НДФЛ = (3 600 000 – 1 000 000) × 13 % = 338 000 ₽

Что изменилось в 2025–2026 годах

• Ставки НДФЛ остались прежними: 13 % до 2,4 млн ₽, 15 % свыше (по прогрессивной шкале), но дарение облагается по 13 % без прогрессии.
• ФНС ужесточила контроль: теперь сверяет рыночные цены с кадастровыми. Недекларирование ведёт к штрафу 20 % от неуплаченного налога + пени.
• Если квартира получена в дар от иностранной компании, налог уплачивается по ставке 20 % как доход от контролируемой иностранной компании.

Частые ошибки

• «Сделали договор за 2019-й по старой цене» — налог всё равно считается от кадастровой стоимости на дату дарения.
• «Я уже плачу авансы по УСН» — это не влияет на НДФЛ с дарения; обязанность по НДФЛ персональна.
• «Отменили дарение — налог вернётся» — нет, если дарение отменено, то доход считается неполученным, но возврат налога возможен только через суд.

Пошаговая инструкция одаряемому

1. Проверьте, являетесь ли вы близким родственником дарителя.
2. Уточните кадастровую стоимость квартиры на сайте Росреестра.
3. Если надо платить — подготовьте 3-НДФЛ и приложите копию договора дарения и выписку ЕГРН.
4. Оплатите налог в любой банке до 15 июля.

Важно: сохраняйте все документы — договор дарения, акт приёма-передачи, выписку ЕГРН.
При продаже квартиры в течение 3 лет они понадобятся, чтобы применить вычет и не платить НДФЛ повторно.