Актуально на 19 апреля 2026 года

Почему может быть три участника

Классический договор дарения имеет две стороны — дарителя и одаряемого. Однако на практике нередко приходится оформлять сделку, в которой «заметно» три лица. Это возможно в следующих ситуациях:

• Множественность дарителей. Несколько собственников (например, супруги или родственники) одновременно дарят свои доли одному или нескольким одаряемым.
• Множественность одаряемых. Один даритель делит квартиру между несколькими близкими (двумя детьми, двумя внуками и т. д.).
• Смешанный вариант. Два собственника дарят доли сразу двум одаряемым, создавая «треугольную» схему: два дарителя + один одаряемый или, наоборот, один даритель + два одаряемых.

В любом случае речь идёт не о трёх самостоятельных договорах, а об одном договоре, в котором зафиксированы права и обязанности всех трёх участников.

Правовая основа

Пункт 3 статьи 574 ГК РФ прямо говорит: договор дарения недвижимости, заключённый между любыми физлицами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это правило действует и тогда, когда участников больше чем два.

Кроме того, необходимо учитывать:

• ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли (не распространяется на дарение);
• ст. 576 ГК РФ об ограничениях дарения (например, дарить нельзя, если даритель банкрот);
• статьи 131–132 ГК РФ о государственной регистрации перехода права собственности.

Шаг-за-шагом: порядок оформления

Шаг 1. Сбор документов

Каждый участник приносит в нотариат:

• паспорт (или иной документ, удостоверяющий личность);
• выписку из ЕГРН (не старше 7 дней);
• копии правоустанавливающих документов (ДДУ, наследство, купля-продажа);
• справку о составе семьи (по запросу нотариуса);
• документы, подтверждающие статус «близкого родственника» (для льготы по налогу и госпошлине).

Шаг 2. Согласие супруга/сособственников

Если квартира находится в совместной собственности супругов, второй супруг подает нотариальное согласие, даже если он не является стороной договора. В случае долевой собственности все доли распределяются независимо: каждый собственник вправе подарить свою долю без согласия остальных.

Шаг 3. Нотариальное удостоверение

Нотариус:

1. Проверяет правоустанавливающие документы и отсутствие обременений.
2. Фиксирует, что дарение безвозмездное, без скрытых обязательств.
3. Уточняет, как именно распределяются доли между одаряемыми (если их несколько).
4. Составляет один единый договор в трёх экземплярах: для каждой стороны + для Росреестра.

Шаг 4. Государственная регистрация

Подача заявления в МФЦ/Росреестр осуществляется через нотариуса в электронном виде. Срок регистрации, 7 рабочих дней. После регистрации каждому одаряемому выдаётся выписка из ЕГРН с правом собственности на долю.

Примерная структура договора

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ № ___
г. Москва, 19 апреля 2026 г.

Мы, нижеподписавшиеся:
Иванов И.И., паспорт 45 00 123456, именуемый «даритель-1»,
Иванова М.С., паспорт 45 00 654321, именуемая «даритель-2»,
совместно владеющие квартирой по адресу: г. Москва, ул. Лесная, 10, кв. 45,
свидетельство о праве собственности серия 77 № 123456789 от г.,
совместно долями: ½ каждый,

передаём безвозмездно в собственность:
Петрову А.И., паспорт 77 05 987654, именуемой «одаряемая»,
и Попову Б.А., паспорт 77 05 456789, именуемому «одаряемый»,
в равных долях ½ каждому из указанной квартиры…

(Далее — условия, подписи, даты, отметка нотариуса.)

Налоги и льготы 2026

Важно: при дарении доли налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости этой доли.

Типовые ошибки и риски

• Притворная сделка. Маскировка купли-продажи дарением между неродственниками может привести к признанию договора недействительным по ст. 170 ГК РФ.
• Нарушение прав третьих лиц. Если даритель или одаряемые являются супругами, а квартира куплена в браке без брачного договора, требуется согласие второго супруга.
• Опека и попечительство. Дарение доли ребёнку-инвалиду требует согласия органа опеки.
• Переуступка права требования. Даритель не может передарить квартиру до момента регистрации за собой (ст. 576 ГК РФ).

Чек-лист перед подписанием

1. Проверена выписка из ЕГРН: нет залогов, арестов.
2. Согласие супруга(и) получено (если нужно).
3. Определены точные доли каждого одаряемого.
4. Подготовлены все паспорта и СНИЛС.
5. Оплачены нотариальные услуги с учётом льготы.

Дарение квартиры между тремя лицами — вполне законная, хотя и более «тонкая» схема. Главное — соблюсти нотариальную форму, корректно распределить доли и учесть налоговые льготы для близких родственников. При малейшем сомнении получите юридическую консультацию: дешевле предупредить проблему, чем потом судиться.

© 2026 Юридический справочник «Гарант»