Договор дарения недвижимости – один из самых популярных способов передачи квартиры от одного члена семьи к другому безвозмездно. В 2018 году правила оформления были относительно стабильны, однако в последующие годы (2023‑2025 гг.) в России приняты законы, существенно изменившие размер государственных пошлин и порядок нотариального удостоверения.

Правовая база 2018 года

В 2018 году основные положения, регулирующие дарение недвижимости, содержались в:

• Гражданском кодексе РФ (часть первая) от  № 51‑ФЗ, статья 572‑574;
• Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» от  № 218‑FЗ;
• Федеральном законе «Об обязательном страховании ответственности нотариусов» (постоянно действует).

Ключевые требования к договору

1. Договор должен быть заключён в письменной форме.
2. Для придания юридической силы необходима нотаризация (удостоверение нотариусом).
3. Стороны договора – даритель и одаряемый – должны быть полностью дееспособны (совершеннолетние, не ограниченные в действиях).
4. Объектом дарения может быть только жилая квартира, находящаяся в собственности дарителя.
5. В договоре указываются: полное описание квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь), данные сторон, дата и место заключения.

Порядок оформления договора дарения в 2018 году

Список необходимых документов (по состоянию на 2018 год)

• Паспорт и ИНН дарителя и одаряемого.
• Свидетельство о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН).
• Кадастровый паспорт (или выписка из Кадастрового реестра).
• Справка о составе семьи (для подтверждения «близких родственников» – супруг, родители, дети, внуки, братья/сёстры).
• Согласие супруга (если квартира находится в совместной собственности).
• Квитанция об уплате государственной пошлины за нотариальное удостоверение (в 2018 году – 4 % от стоимости квартиры, но не менее 3 000 рублей).

Шаги оформления

1. Подготовка проекта договора. Можно использовать готовый шаблон или обратиться к юристу.
2. Сбор документов. Все оригиналы и копии проверяются нотариусом.
3. Нотариальное удостоверение. Нотариус проверяет дееспособность сторон, отсутствие ограничений (арестов, судебных споров) и подписывает договор.
4. Оплата государственной пошлины. По тарифу 4 % от рыночной стоимости квартиры (не менее 3 000 р.), уплата производится в банке или через онлайн‑сервисы.
5. Регистрация перехода права. Нотариус в течение 10 дней подаёт документы в Росреестр. После регистрации в выписке из ЕГРН появляется новый собственник.

Налоговые последствия в 2018 году

Согласно Налоговому кодексу РФ (ст. 217), дарение недвижимости между близкими родственниками (супруги, родители‑дети, бабушки‑дедушки‑внуки, братья‑сёстры) не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако:

• Если даритель является налоговым резидентом, а одаряемый — нет, может потребоваться подтверждение статуса.
• При продаже полученной в дар квартиры в течение 5 лет (для квартир, приобретённых до 1 января 2014 г.) может возникнуть налоговая база.

Риски и подводные камни, о которых следует помнить

Хотя дарение кажется простым, в реальности существует несколько потенциальных проблем:

• Недостаточная проверка правоустанавливающих документов. Если на квартире есть обременения (залог, арест), они перейдут к одаряемому.
• Сомнения в добровольности. Если в дальнейшем будет доказано, что даритель был под принуждением, договор может быть признан недействительным.
• Отсутствие согласия супруга. При совместной собственности без согласия второй половины сделка не имеет юридической силы.
• Неправильное определение стоимости. При слишком низкой «рыночной» стоимости возможна проверка налоговыми органами.

Что изменилось после 2018 года? Законодательные новшества 2023‑2025 гг.

Снижение государственной пошлины (2023‑2025)

Согласно Федеральному закону от 23 июля 2025 года № 231‑ФЗ, в котором Президент России Владимир Путин подписал положения о льготах при дарении недвижимости близким родственникам, государственная пошлина за нотариальное удостоверение сократилась до 50 % от базовой ставки. На практике это выглядит так:

• Раньше: 4 % от стоимости квартиры (не менее 3 000 р.).
• Сейчас (2025‑2026): 2 % от стоимости, но минимум всё равно 3 000 р.; при этом при передаче «близким родственникам» (супруг, родители‑дети, внуки, братья‑сёстры) применяется скидка в 50 % от этой суммы.

Упрощённый порядок подачи документов в Росреестр

С 2024 года введена электронная платформа «Госуслуги: Регистрация недвижимости», позволяющая подавать документы онлайн без личного посещения нотариуса. Для этого необходимо:

1. Зарегистрироваться в системе и загрузить сканированные копии всех документов;
2. Подписать договор электронной подписью (КЭП) – юридически равноценно обычной подписи;
3. Оплатить пошлину через онлайн‑банк (квитанция генерируется автоматически).

Новая классификация «близких родственников»

Закон 231‑ФЗ уточнил, что к близким родственникам относятся не только прямая линия, но и:

• Дядя/тётя и племянники/племянницы;
• Свояки (свекрови, тестя и т.д.) при условии совместного проживания более 3 лет.

Это расширение позволяет более широкому кругу семейных пар воспользоваться льготой в 50 % от пошлины.

Практический чек‑лист для оформления дарения квартиры в 2026 году

Если вы планируете оформить дарение квартиры сейчас, следуйте этому списку:

1. Проверьте права собственности. Получите выписку из ЕГРН, убедитесь в отсутствии обременений.
2. Установите степень родства. Подготовьте справку о составе семьи и, при необходимости, документы, подтверждающие родство (свидетельства о рождении, браке).
3. Определите стоимость квартиры. Закажите оценку у аккредитованного оценщика; стоимость будет базой для расчёта пошлины.
4. Подготовьте договор. Используйте шаблон, адаптированный под 2026 год, учитывая новые формулировки о льготах.
5. Нотариальное удостоверение. Выберите нотариуса, который работает с электронными подписями; оплатите пошлину (в 2026 году – 2 % от стоимости, минимум 3 000 р., со скидкой 50 % при близком родстве).
6. Регистрация в Росреестре. Через портал «Госуслуги» загрузите договор, копии паспортов, выписку из ЕГРН, оплату пошлины.
7. Получите выписку с новым собственником. После регистрации (обычно 5‑7 рабочих дней) получите электронную выписку.
8. Уведомьте налоговую службу. При необходимости заполните форму «Уведомление о получении имущества в дар» (форма № 2‑НДФЛ).

Сравнение дарения и наследования

Договор дарения квартиры между близкими родственниками в 2018 году был относительно простым, но требовал:

• Нотариального удостоверения;
• Оплаты государственной пошлины в размере 4 % от стоимости;
• Подтверждения родства.

С 2023 по 2025 год законодательство изменилось: пошлина сократилась до 2 % и предоставляется 50‑процентная скидка при дарении близким родственникам. Появилась возможность оформлять договоры онлайн, а список «близких родственников» расширился.

При планировании передачи квартиры сегодня (2026 год) важно:

1. Точно определить степень родства и собрать подтверждающие документы;
2. Выполнить оценку стоимости и рассчитать актуальную пошлину;
3. Воспользоватся электронными сервисами для ускорения регистрации;
4. Проконсультироваться с нотариусом или юристом, чтобы избежать скрытых обременений.

Следуя рекомендациям, вы сможете безопасно, быстро и экономично оформить дарение квартиры своим близким, используя все преимущества современных льготных норм.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.