Договор дарения — это гражданско‑правовой документ, по которому даритель безвозмездно передаёт имущество (дом и земельный участок) в собственность одаряемому. При оформлении дарения между близкими родственниками (родители‑дети, супруги, братья‑сестры) есть ряд особенностей, которые важно учитывать, чтобы сделка прошла без проблем и была признана юридически действительной.
Правовая база
Основные нормативные акты, регулирующие договор дарения недвижимости, это:
- Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – части 1 и 2, статьи 572‑579 (права и обязанности сторон по договору дарения).
- Земельный кодекс РФ – статья 101 (передача земельных участков в собственность).
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от № 218‑FЗ.
- Налоговый кодекс РФ – статья 217‑1 (налог на имущество, полученное в дар).
Когда договор дарения обязателен?
Дарение недвижимости подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Без регистрации права собственности дарополучателя не возникнут. Кроме того, если в договоре присутствует условие об обязательном удержании места в детском саду, о котором упоминается в интернете, то такое условие должно быть оформлено отдельным соглашением.
Стороны договора
В случае дарения между близкими родственниками стороны могут быть:
- Даритель – собственник дома и (или) земельного участка, который передаёт их в дар.
- Одаряемый – получатель подарка, обычно один человек, но в договоре может быть указано несколько одаряемых (например, супруги).
Если даритель – несовершеннолетний или ограниченно дееспособный, необходима согласие его законного представителя (родителей, опекуна).
Содержание договора
В договоре обязаны быть указаны следующие реквизиты:
- Полные ФИО, паспортные данные, ИНН, адреса регистрации сторон.
- Точный перечень передаваемого имущества:
- дом (адрес, кадастровый номер, общая площадь, количество комнат, состояние).
- земельный участок (кадастровый номер, площадь, назначение, границы).
- Условия передачи (свободный дар, безвозмездно, без ограничения).
- Указание о отсутствии обременений (ипотека, арест и пр.) или их наличии.
- Права и обязанности сторон (например, обязанность дарителя передать документы, одаряемого – принять имущество и оформить регистрацию).
- Условия расторжения (возможен ли возврат в случае смерти одаряемого, если договор содержит условие «возврат в случае смерти»).
- Подписи сторон и дата заключения договора.
Пошаговая инструкция по заполнению договора
- Подготовьте документы дарителя: паспорт, ИНН, выписку из ЕГРН (если дом уже зарегистрирован), кадастровый паспорт на земельный участок.
- Подготовьте документы одаряемого: паспорт, ИНН, справку о прописке.
- Определите точные данные о недвижимости: проверьте кадастровый номер в Госреестре, площадь, состояние.
- Скачайте образец договора (см. ниже) и откройте его в текстовом редакторе.
- Заполните реквизиты сторон: ФИО, паспортные данные, адреса.
- Впишите описание имущества: укажите адрес дома, кадастровый номер, площадь, количество этажей, а также данные о земельном участке.
- Укажите отсутствие обременений: если есть ипотека – укажите её и согласуйте с кредитором.
- Подпишите договор: обе стороны ставят подписи в присутствии свидетелей (по желанию) и нотариуса.
- Нотариальное заверение: обратитесь к нотариусу, предоставьте оригиналы паспортов и документы на имущество. Нотариус проверит законность сделки и поставит свою печать.
- Регистрация в Росреестре: подайте заявление и оригинал договора в МФЦ или через портал Госуслуги. При необходимости приложите справку об уплате государственной пошлины.
- Получите выписку из ЕГРН: после регистрации вы получите свидетельство о праве собственности на дом и земельный участок.
Образец договора дарения (заполняемый)
ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ДОМA И ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
г. ____________ ___________ 20__ г.
Стороны договора
Даритель: _______________________________,
паспорт: серия ____ номер ________, выдан ________________, код подразделения __________,
ИНН ___________, зарегистрированный по адресу: _________________________________.Одаряемый: _______________________________,
паспорт: серия ____ номер ________, выдан ________________, код подразделения __________,
ИНН ___________, зарегистрированный по адресу: _________________________________.Предмет дарения
Даритель безвозмездно передаёт в собственность одаряемого следующий объект недвижимости:
- дом, расположенный по адресу: _______________________________,
кадастровый номер: ____________, общая площадь: ____ м², количество этажей: ____; - земельный участок, кадастровый номер: ____________,
площадь: ____ м², назначение: ____________, границы: согласно кадастровому плану.
Объекты находятся в полном праве собственности дарителя, обременений (ипотека, арест) нет.
Условия передачи
Передача осуществляется безвозмездно, без ограничения и безвозвратно.
Даритель обязуется в течение ____ дней (не более 30 дней) передать одаряемому все документы, необходимые для государственной регистрации прав собственности.
Права и обязанности сторон
Одаряемый принимает имущество в том виде, в каком оно находится на момент подписания договора.
Даритель гарантирует отсутствие прав третьих лиц на указанные объекты.
Прочие условия
Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.
В случае возникновения разногласий стороны стремятся решить их путем переговоров, а в случае невозможности – в суде по месту нахождения имущества.
Подписи сторон
Даритель: _______________________ / _______________________
Одаряемый: _______________________ / _______________________
Свидетели (по желанию):
_______________________ / _______________________
_______________________ / _______________________
Нотариальное заверение: _______________ (подпись, печать нотариуса)
Налоговые нюансы
- Дарение недвижимости между близкими родственниками (родители‑дети, супруги, братья‑сестры) освобождается от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при условии, что объект не превышает 1 млн рублей (для каждого получателя). Если стоимость превышает лимит, необходимо уплатить налог в размере 13 % от превышения.
- Налог на имущество получателя уплачивается ежегодно в размере, установленном региональными тарифами.
- Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности составляет 0,1 % от кадастровой стоимости, но не менее 2000 руб.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли оформить дарение без нотариуса?
Да, договор может быть заключён в простой письменной форме, однако для регистрации в Росреестре требуется нотариальное заверение, иначе сделка будет признана недействительной.
Как доказать, что между дарителем и одаряемым существует родственная связь?
Для близких родственников (родители‑дети, супруги, братья‑сестры) достаточно приложить свидетельства о рождении, браке либо паспорта. При проверке в Росреестре они могут запросить дополнительные документы.
Что делать, если у дома уже есть ипотека?
Необходимо получить согласие банка‑кредитора на передачу прав. После погашения ипотечного кредита или получения разрешения от банка можно оформить дарение.
Можно ли включить условие «возврат дома в случае смерти одаряемого»?
Да, такое условие допускается, но оно должно быть явно прописано в договоре и согласовано обеими сторонами. При этом возврат будет осуществлён в порядке наследования.
Типичные ошибки и как их избежать
- Пропуск кадастрового номера. Без него регистрация невозможна.
- Неуказание обременений. Если объект находится в залоге, договор считается недействительным.
- Неправильное указание стоимости. Ошибки в оценке могут привести к переплате налога.
- Отсутствие подписи нотариуса. Без заверения сделка не будет принята в Росреестр.
- Слишком долгий срок передачи документов. По закону даритель обязан передать документы в течение 30 дней.
Оформление договора дарения дома с земельным участком между близкими родственниками – процесс, который требует внимания к деталям: правильное указание реквизитов, проверка отсутствия обременений, нотариальное заверение и последующая регистрация в Росреестре. Следуя приведённой инструкции и используя образец договора, вы сможете быстро и без лишних осложнений передать имущество в собственность любимого человека.
Если у вас остались вопросы, рекомендуется проконсультироваться с юристом или нотариусом, специализирующимся на недвижимости.