Самое главное помнить: договор безвозмездного пользования (далее – ДБП) – это юридически оформленное соглашение‚ в котором одна сторона (собственник) передаёт другой стороне (пользователю) право пользования жилым помещением без получения вознаграждения. При дарении такой договор часто используется как вспомогательный документ‚ позволяющий оформить право пользования до полной передачи права собственности.

Что такое договор безвозмездного пользования жилым помещением?

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ) статья 421‚ безвозмездное пользование – это договор‚ по которому одна сторона (собственник) обязуется предоставить другой стороне (пользователю) имущество во временное пользование без возмещения.

В контексте жилых помещений ДБП позволяет:

• Оставить за собой право собственности‚ но дать возможность пользоваться квартирой.
• Оформить правовые отношения‚ когда даритель ещё не готов передать полное право собственности.
• Урегулировать вопросы о расходах (коммунальные платежи‚ ремонт и т.п.) между сторонами.

Правовая природа и нормативные акты

Основные источники‚ регулирующие ДБП:

1. Гражданский кодекс РФ (часть первая‚ статья 421‑426).
2. Закон «О государственной регистрации недвижимости» от № 218-ФЗ.
3. Налоговый кодекс РФ (вопросы налогообложения доходов от безвозмездного пользования).
4. Семейный кодекс РФ (при заключении договора между родственниками).

Чем ДБП отличается от дарения и аренды?

Когда нужен ДБП при дарении?

Договор безвозмездного пользования часто применяется в следующих ситуациях:

• Отложенный переход права собственности. Даритель хочет сохранить за собой право собственности до определённого момента (например‚ до наступления определённого события – смерть получателя‚ достижение им возраста).
• Семейные отношения. При передаче жилья родителями детям‚ когда родители продолжают жить в квартире‚ но формально оставляют за собой право собственности.
• Налоговое планирование. ДБП может снизить налоговую нагрузку‚ так как даритель не обязан сразу платить налог на дарение полной стоимости недвижимости.
• Сохранение контроля. Даритель может ограничить возможность последующей перепродажи или иного использования помещения.

Содержание типового договора безвозмездного пользования жильем

Для того чтобы договор был признан действительным‚ в нём должны быть отражены следующие обязательные пункты:

1. Наименование договора. Пример: «Договор безвозмездного пользования жилым помещением».
2. Стороны договора. Полные ФИО‚ паспортные данные‚ ИНН‚ адреса регистрации.
3. Предмет договора. Точное описание квартиры (адрес‚ кадастровый номер‚ площадь‚ этаж‚ тип собственности).
4. Права и обязанности сторон.
   • Обязанность собственника – предоставить помещение в пригодном для проживания состоянии.
   • Обязанность пользователя – бережно использовать помещение‚ своевременно платить коммунальные услуги (если иное не оговорено).
5. Срок действия договора. Указывается конкретная дата начала и окончания‚ либо «бессрочно» с указанием условий досрочного прекращения.
6. Условия прекращения. Возможные причины: взаимное согласие‚ нарушение условий‚ смерть собственника/пользователя‚ наступление события‚ предусмотренного в пункте о отложенном переходе права собственности.
7. Ответственность сторон. Штрафы за нарушение‚ возмещение убытков.
8. Порядок изменения и расторжения договора.
9. Подписи сторон и дата заключения.
10. Приложения. Копии правоустанавливающих документов на квартиру‚ выписка из ЕГРН‚ согласие супруга (если требуется).

Порядок заключения договора

Шаги‚ которые необходимо выполнить:

• Подготовка документов. Паспортные данные‚ справка о составе семьи‚ выписка из ЕГРН‚ справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
• Согласование условий. Обсудить вопросы о распределении расходов‚ о возможности субаренды‚ о порядке доступа собственника в помещение.
• Составление текста договора. Можно воспользоваться готовым шаблоном (см. ниже) или обратиться к юристу.
• Подписание договора. Договор подписывается в присутствии двух свидетелей (необязательно‚ но рекомендуется). При желании стороны могут заверить подписи у нотариуса.
• Регистрация (по желанию). Если стороны хотят зафиксировать право пользования в публичном реестре‚ договор подаётся в Росреестр. Платится государственная пошлина (около 2000 ₽).

Налоговые последствия

Налоговый кодекс РФ определяет‚ что:

• Получатель безвозмездного пользования не считается получателем дохода и‚ следовательно‚ не платит налог на доходы физических лиц (НДФЛ) за пользование жильем.
• Даритель может быть обязан уплатить налог на дарение (НДФЛ 13 % от стоимости недвижимости)‚ если стоимость превышает налоговый вычет (в 2026 году – 5 млн ₽). При ДБП налог уплачивается только в случае‚ если в дальнейшем произойдёт переход права собственности (например‚ при оформлении дарения).
• Если договор оформлен у нотариуса‚ то уплачивается нотариальный сбор (0‚4 % от стоимости имущества‚ но не менее 3 000 ₽).

Пример типового договора безвозмездного пользования жильем при дарении

ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ

г. Москва "__" __________ 2026 г.

Гражданин(ка) Иванов Иван Иванович‚ паспорт: 4500 123456‚ выдан ОУФМС России по г; Москве‚ ИНН 770123456789‚ проживающий(ая) по адресу: г. Москва‚ ул. Пушкина‚ д. 10‚ кв. 5‚ именуемый в дальнейшем «Собственник»‚ с одной стороны‚ 
и 
Гражданин(ка) Петров Петр Петрович‚ паспорт: 4500 654321‚ выдан ОУФМС России по г. Москве‚ ИНН 770987654321‚ проживающий(ая) по адресу: г. Москва‚ ул. Лермонтова‚ д. 15‚ кв. 8‚ именуемый в дальнейшем «Пользователь»‚ с другой стороны‚ заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Собственник передаёт Пользователю во временное пользование жилое помещение‚ расположенное по адресу: г. Москва‚ ул. Пушкина‚ д. 10‚ кв. 5‚ площадью 68‚5 м²‚ кадастровый номер 77:01:0000000:1234 (далее – «Помещение»).

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до "__" __________ 2031 г. 
При наступлении события‚ указанного в пункте 9.1‚ договор прекращается автоматически.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Собственник обязуется:
 а) предоставить Помещение в чистом и пригодном для проживания состоянии;
 б) не препятствовать Пользователю в пользовании Помещением в пределах‚ установленных настоящим Договором.
Пользователь обязуется:
 а) использовать Помещение исключительно для проживания;
 б) своевременно оплачивать коммунальные услуги (вода‚ электричество‚ газ‚ отопление);
 в) не сдавать Помещение в субаренду без письменного согласия Собственника;
 г) возвращать Помещение в том же состоянии‚ учитывая нормальный износ.

РАСХОДЫ И ОПЛАТА
Пользователь оплачивает коммунальные услуги в полном объеме‚ предоставляя Собственнику копии платежных квитанций не реже одного раза в квартал.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За нарушение условий Договора стороны несут ответственность в виде штрафа в размере 10 % от стоимости аренды‚ определяемой по рыночным данным‚ за каждый случай нарушения.

ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
Все споры‚ возникающие из настоящего Договора‚ решаются путем переговоров. В случае недостижения согласия – в суде по месту нахождения Помещения.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
Стороны согласились‚ что в случае смерти Пользователя право пользования переходит к его наследникам‚ если иное не предусмотрено завещанием.

ПРИЛОЖЕНИЯ
Копия свидетельства о праве собственности на Помещение;
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
Согласие супруга(и) Собственника (если требуется).

ОТЛОЖЕННЫЙ ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
По истечении срока действия Договора (пункт 2.2) собственник обязуется оформить дарение Помещения в пользу Пользователя в течение 30 календарных дней.

РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

СОБСТВЕННИК: ПОЛЬЗОВАТЕЛЬ:
_____________________ _____________________

(подпись) (подпись)

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1: Нужно ли регистрировать договор безвозмездного пользования в Росреестре?

Регистрация не является обязательной‚ однако она дает публичную защиту интересов Пользователя и упрощает доказательство факта пользования в случае споров.

Вопрос 2: Можно ли в договоре указать‚ что Пользователь будет оплачивать только часть коммунальных расходов?

Да‚ условия об оплате коммунальных услуг полностью регулируются соглашением сторон. Главное – чтобы пункт был чётко сформулирован и не противоречил законодательству о жилой недвижимости.

Вопрос 3: Какой налог уплачивает даритель‚ если после ДБП он оформит дарение?

При оформлении дарения даритель уплачивает налог на дарение (13 % от рыночной стоимости квартиры‚ если превышена необлагаемая часть – 5 млн ₽). ДБП сам по себе не влечёт налоговых обязательств.

Вопрос 4: Может ли собственник в любой момент расторгнуть договор?

Только в случаях‚ предусмотренных договором (нарушение условий Пользователем‚ взаимное согласие‚ наступление оговоренного события). Одностороннее расторжение без оснований может привести к ответственности за нарушение обязательств.

Вопрос 5: Что происходит с договором‚ если собственник уезжает за границу надолго?

Договор остаётся в силе. Если собственник не может выполнять свои обязательства (например‚ в случае аварии в квартире)‚ он обязан обеспечить исправление дефектов в разумные сроки или возместить убытки Пользователю.

Помните: каждый случай уникален‚ поэтому перед подписанием договора рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным юристом‚ который учтёт все нюансы вашей ситуации и поможет избежать возможных рисков.

Дата публикации: