Передача нежилого помещения родственнику «безвозмездно» выглядит простым и дешёвым способом помочь близкому человеку.
Однако даже внутрисемейные сделки влекут налоговые последствия‚ которые редко учитываются заранее.
В статье разберём:

• как правильно оформить договор безвозмездного пользования (ссуды) между родственниками;
• какие налоги платит собственник и «ссудополучатель»;
• какие риски возникают‚ если ФНС посчитает сделку прикрытием фактической аренды;
• как минимизировать возможные издержки в 2026 году.

Что такое договор безвозмездного пользования (ссуды)

По ГК РФ (гл. 36) договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды) — это когда одна сторона (собственник — «ссудодатель») передаёт другой стороне (родственнику — «ссудополучателю») вещь временно и бесплатно.

Отличие от аренды:

• отсутствует плата;
• на собственнике остаётся налог на имущество‚ транспортный и земельный налог;
• ссудополучатель не может учесть амортизацию и «коммерческие» расходы в налоговом учёте.

Особенности заключения между родственниками

Форма и обязательные реквизиты

Для нежилого помещения договор должен быть письменным и содержать:

• адрес‚ площадь‚ кадастровый номер помещения;
• срок (может быть «на неопределённый срок»);
• условия возврата имущества;
• обязанность ссудополучателя поддерживать помещение в исправном состоянии за свой счёт.

Примечание: с 2026 года регистрация в Росреестре не требуется‚ если срок договора менее 11 месяцев (ст. 609 ГК РФ). Для более длительного срока — регистрируем безвозмездное пользование как ограниченное вещное право.

Пример краткой структуры договора

Предмет договора 
 1.1. Ссудодатель передаёт ссудополучателю помещение площадью 120 м² по адресу: г. Москва‚ ул. Лесная‚ д. 5‚ помещ. 12. 
 1.2. Помещение используется исключительно для целей предпринимательской деятельности ссудополучателя. 
Срок действия — 3 года с момента подписания акта приёма-передачи. 
Возврат — в течение 30 дней после окончания срока. 
Ссудополучатель несёт расходы по коммунальным услугам‚ ремонту и страховке имущества.

Налоговые последствия

Для собственника (ссудодателя)

• Налог на имущество продолжает начисляться в полном объёме (п. 1 ст. 374 НК РФ).
• НДФЛ / Налог на прибыль — не возникает‚ так как родственник не платит аренду.
• Налог при УСН — дохода нет‚ следовательно‚ налога нет.
• Риск доначислений: если ФНС примет решение о «фиктивности» безвозмездности‚ сделку переквалифицируют в аренду и начислят налоги за весь период (см. ниже).

Для ссудополучателя

Риски «переквалификации» в аренду

ФНС и суды придерживаются следующей практики:

1. Если существуют хотя бы косвенные признаки оплаты (перечисления «возмещения расходов»‚ «компенсация коммуналки» в фиксированном размере и т. д.)‚ сделку могут признать возмездной арендой.
2. Собственнику доначислят:
   • НДФЛ 13 % от рыночной аренды за весь период;
   • пени и штрафы (20–40 % от неуплаченного налога).
3. Ссудополучатель-ИП получит:
   • доначисление налога на прибыль или УСН‚ если «арендные расходы» он не учёл;
   • штрафы по ст. 122 НК РФ.

Рекомендация: избегайте любых фиксированных платежей; коммуналку оплачивает именно ссудополучатель по счётчикам‚ сохраняйте чеки.

Как минимизировать налоговые последствия

Правильный договор: чек-лист

• отсутствие любых платежей в пользу собственника;
• указание‚ что ссудополучатель несёт все эксплуатационные расходы;
• срок ≤ 11 месяцев или регистрация прав в Росреестре;
• акты приёма-передачи и возврата с подписями обеих сторон.

Использование «семейного договора дарения» как альтернатива

Если помещение нужно родственнику-ИП надолго‚ можно подарить его:

• между близкими родственниками дарение освобождено от НДФЛ и госпошлины;
• аренда исчезает как объект налогообложения;
• даритель лишается имущественного налога‚ а одаряемый начнёт платить.

Передача «на условиях простого товарищества»

Родитель вносит помещение в совместную деятельность с дочерью-ИП‚ получая долю прибыли.
Минус: более сложное документальное сопровождение (договор простого товарищества‚ раздельный учёт доходов/расходов).

1. Оформляйте договор безвозмездного пользования строго по правилам ГК РФ‚ без любых платежей.
2. Храните доказательства: акты приёма-передачи‚ акты выполненных работ‚ чеки за коммуналку.
3. Не забывайте‚ что собственник всё равно платит имущественные налоги.
4. При длительном пользовании (более 11 мес.) регистрируйте договор в Росреестре;
5. Оцените альтернативы: дарение‚ аренда за символическую плату с последующим зачётом в уставный капитал и др.

Консультация квалифицированного юриста перед подписанием договора позволит избежать дополнительных налогов и претензий ФНС в 2026 году и позже.