Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

В семейных отношениях часто возникает необходимость предоставить родственнику помещение (офис, склад, мастерскую и др.) без взимания арендной платы. Для такой ситуации в гражданском праве предусмотрен договор безвозмездного пользования (иногда называют бесплатной арендой). Несмотря на «бесплатность», договор имеет юридическую силу и, в ряде случаев, порождает налоговые обязательства.

Правовое определение договора безвозмездного пользования

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК, часть 1, ст. 421‑425):

Ссудой (договор безвозмездного пользования) называется соглашение, по которому одна сторона (ссудодатель) передаёт другой стороне (ссудополучателю) имущество во временное пользование без оплаты.
Объектом ссуды может быть любое имущество, в т.ч. нежилое помещение (офис, склад, торговый зал и т.п.).
Договор может быть заключён как между юридическими, так и между физическими лицами, в т.ч. между родственниками.

Ключевые отличия от договора аренды

Главное различие – отсутствие платы за пользование. Поэтому в договоре не указываются арендные ставки, но обязаны быть прописаны:

Точный адрес и описание помещения;
Срок действия (определённый или неопределённый);
Обязанности сторон по содержанию, ремонту и оплате коммунальных услуг;
Права сторон по досрочному расторжению;
Ответственность за ущерб.

Налогообложение при безвозмездном пользовании нежилым помещением

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Согласно Налоговому кодексу РФ (ст. 250‑251):

Если физическое лицо получает имущество в безвозмездное пользование, оно обязано отразить в налоговой декларации внереализационный доход в размере рыночной арендной платы за аналогичный объект.
Исключения (ст. 251 НК):

Ссуда между близкими родственниками (родители‑дети, супруги, братья‑сестры) в пределах 30 % от рыночной стоимости аренды может быть освобождена от налогообложения, если сумма не превышает 400 000 рублей в год.
Если помещение предоставлено для личного нужд (не для предпринимательской деятельности ссудополучателя), налог не начисляется.

Налог на прибыль (для ИП и компаний)

Если ссудополучателем является ИП (на ОСНО) и он использует помещение в своей предпринимательской деятельности, налоговый орган может рассматривать безвозмездное пользование как дополнительный доход ИП. В таком случае:

ИП обязан включить в налоговую базу доход в размере рыночной арендной платы.
Считаются расходы по содержанию помещения (коммунальные услуги, текущий ремонт) – они могут быть учтены как уменьшающие доход.
Если ИП передаёт помещение в субаренду, доход от субаренды облагается налогом, а безвозмездная передача – считается расходом.

Налог на имущество физических лиц (Налог на имущество)

Собственник (ссудодатель) остаётся владельцем помещения, следовательно, остаётся налогоплательщиком налога на имущество. Платить его необходимо в полном объёме, независимо от того, передал он помещение в безвозмездное пользование.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Безвозмездное пользование, не облагается НДС, так как НДС начисляется только на облагаемые НКД (денежные вознаграждения). Однако если ссудополучатель впоследствии сдаёт помещение в аренду, полученный доход уже будет объектом НДС (при условии, что получатель является плательщиком НДС).

Как правильно оформить договор безвозмездного пользования

Содержание договора (образец)

<!-- Образец договора безвозмездного пользования нежилым помещением -->
<h1>Договор безвозмездного пользования нежилым помещением</h1>
<p>г. Москва <strong>«__</strong>» 2026 г.</p>

<h2>1. Стороны договора</h2>
<ul>
 <li><strong>Ссудодатель:</strong> Иванов Иван Иванович, паспорт № 1234 567890, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Пушкина, д. 10, кв. 5.</li>
 <li><strong>Ссудополучатель:</strong> Петров Петр Петрович, паспорт № 9876 543210, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Лермонтова, д. 20, кв. 12.</li>
</ul>

<h2>2. Предмет договора</h2>
<p>Ссудодатель передаёт Ссудополучателю в безвозмездное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 30, помещение № 5, общей площадью 45 м², предназначенное для использования в качестве офисного помещения.</p>

<h2>3. Срок пользования</h2>
<p>Договор заключён на неопределённый срок, с правом досрочного расторжения любой из сторон с уведомлением за 30 календарных дней.</p>

<h2>4. Права и обязанности сторон</h2>
<ul>
 <li>Ссудодатель обязуется предоставить помещение в технически пригодном состоянии.</li>
 <li>Ссудополучатель обязуется поддерживать помещение в надлежащем состоянии, своевременно оплачивать коммунальные услуги (электричество, вода, отопление) и нести расходы по текущему ремонту.</li>
 <li>Запрещается передавать помещение в субаренду без письменного согласия Ссудодателя.</li>
</ul>

<h2>5. Налоги и сборы</h2>
<p>Ссудополучатель обязуется в своей налоговой декларации (по форме 3‑НДФЛ) отразить внереализационный доход в размере рыночной арендной платы за аналогичное помещение, если иное не предусмотрено налоговым законодательством (см. ст. 251 НК РФ).</p>

<h2>6. Ответственность сторон</h2>
<ul>
 <li>За причинённый ущерб Ссудополучатель возмещает Ссудодателю стоимость восстановления в полном объёме.</li>
 <li>В случае нарушения условий договора (неуплата коммунальных услуг, незаконная сдача в субаренду) договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.</li>
</ul>

<h2>7. Прочие условия</h2>
<p>Все споры, возникающие из настоящего договора, решаются в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.</p>

<p>Подписи сторон:</p>
<p>____________________ / Иванов И.И.<br>
____________________ / Петров П.П.</p>

Порядок регистрации

Договор безвозмездного пользования не подлежит обязательной регистрации в Росреестре, если он не связан с правом собственности (например, в случае залога). Однако:

Если договор заключается на срок более 12 мес;, рекомендуется его нотариально заверить – это упрощает доказательство прав в суде.
Если помещение находится в совместной собственности (например, в браке), необходимо согласие супруга‑собственника.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли оформить договор безвозмездного пользования между родителями и их совершеннолетними детьми?

Да. По закону такие договоры считаются «близкими родственниками», и при условии, что рыночная арендная плата не превышает 400 000 рублей в год, доход не подлежит налогообложению (ст. 251 НК РФ). При превышении лимита – необходимо задекларировать доход.

Нужно ли платить налог на имущество за помещение, переданное в безвозмездное пользование?

Да. Налог на имущество уплачивает владелец (ссудодатель), независимо от того, передал он помещение в пользование бесплатно или нет.

Может ли ИП использовать безвозмездное помещение без уплаты налогов?

Только если ИП использует помещение в личных целях (не в рамках предпринимательской деятельности). При использовании в бизнесе безвозмездное пользование считается доходом и подлежит налогообложению.

Как доказать рыночную арендную плату?

Можно воспользоваться:

Справками из реестра коммерческой недвижимости;
Оценкой независимого эксперта;
Сравнительным анализом аналогичных помещений (объявления в интернете, цены в ТОРГ‑12).

Практические рекомендации

Составьте договор в письменной форме – устные соглашения сложно доказать в суде.
Укажите рыночную арендную ставку в договоре (даже если она не будет выплачиваться) – это упростит расчёт налога, если он возникнет.
Согласуйте порядок оплаты коммунальных услуг – обычно ссудополучатель платит их полностью.
Проведите инвентаризацию помещения при передаче и при возврате (фото, акт приема‑передачи).
Учитывайте срок – если планируется долгосрочное пользование, лучше оформить договор на определённый срок с возможностью продления.
Консультируйтесь с бухгалтером при подготовке налоговой декларации, чтобы избежать штрафов за неполное декларирование.

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением между родственниками – удобный инструмент для семейных взаимоотношений и совместного бизнеса. Однако «бесплатность» не освобождает от налоговых обязательств в случае, если помещение используется в предпринимательской деятельности. Правильно оформленный договор, учёт рыночной арендной ставки и своевременная декларация помогут избежать конфликтов с налоговыми органами и сохранить хорошие семейные отношения.